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高价拿地,受困城市更新,龙光遭遇流动性危机

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高价拿地,受困城市更新,龙光遭遇流动性危机

为了缓解资金压力,龙光已梳理出30多个待处置项目。

图片来源:人民视觉

记者|张子怡

深圳房企龙光也在近期暴露了流动性危机。

317龙光集团(03380.HK)与投资人召开恳谈会行政总裁赖卓斌表示,公司在2021年四季度的时候就感受到了行业面临的压力,但是没想到流动性的收缩这么快会落到自己头上,对市场和形势的判断过于乐观。

模糊不清的私募美元债传言成为击垮龙光的关键一击

进入1月开始,市场便有消息称,龙光集团存在未披露的美元私募债,规模约20亿美元到30亿美元不等。龙光集团在否认美元私募债之后,又被指在投资者电话会议中表示其担保的私募债不超过10亿美元。

龙光的否认又承认无疑加大投资者的恐慌使得龙光遭遇“股债双杀”

2月24日,龙光发行的多笔美元债出现暴跌,价格跌至60美分内,多笔国内信用债触发临停。股价方面,仅2月24日、25日两天,龙光集团市值一度跌去31%。

紧接着龙光集团被国际评级机构惠誉、穆迪和标普下调评级,公告发布前,已分别下调至CCC、Caa2 和 CCC-。

3月1日,瑞银发表报告指出,龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元,即2021年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍,将其评级由“中性”降至“沽售”,目标价由5.8港元下调至1.8港元。

瑞银认为城市更新业务是龙光表外债务庞大的原因,因为它是一项资产周转缓慢的业务。该行估计,自2016年以来,该公司可能在城市更新项目上至少投资了530亿元人民币,如果龙光违约,可能会引发对其他拥有城市更新业务的房企再融资的担忧

终于,37日晚间龙光通过境内控股公司龙光控股承认了有短期流动性危机

龙光控股在公告中表示,2022年3月,公司到期及回售期债券,或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前,公司已通过自有资金兑11.33亿元,后续债券的兑付,公司会通过各种方式积极筹措资金。

DM数据显示,龙光有12笔存量美元债,存续余额36.59亿美元;19笔国内债余额为205.6亿元;此外,龙光还有6笔合计40.5亿元的ABS。

龙光计划于319日召开“19龙控01的债券持有人会议

界面新闻了解到龙光目前提出的债券展期方案是:利息全额支付、分期付款、提供优质资产增信等,还增加了对投资人的保护性条款,公司及实控人一起提供不逃废债承诺,为债券办理了可对抗第三人的质押登记,同时对项目进行了无融资等权利负担和向第三方转让限制等承诺,确保投资者的定向利益。

龙光表示公司的基本面没有改变专注住宅主业,没有做多元化;约85%的项目投资在大湾区和长三角,这些区域会是行业回暖后的直接受益者;公司面临的只是流动性问题,只要投资人给予理解,给予时间,时间换空间,错开偿债高峰,一旦市场复苏、销售增强,优质的土储将开始为公司贡献现金流,就能陆续兑付各类债权人。

目前龙光已梳理出30多个项目。截至3月,已盘活2个,回流资金约10亿。同时,龙光已积极与国企、金融机构对接,开展资产盘活处置工作,争取全年净回笼资金超120亿。

38,中海宏洋宣布10.24亿元收购龙光汕头一在建住宅项目,该项目地块是龙光于20206月以14.91亿元的价格竞得

从去年下半年开始,出险房企的资产处置项目在增多然而,有条件收购项目的房企动作并没有那么快

中指院研究认为,近期发行的几笔并购债并未明显体现出为出险企业的项目纾困作用,反而成为房企为项目建设融资的新渠道。

穆迪认为龙光集团在2022年底前有大量即将到期或可回售的债券,其中在岸(含可回售)债券98亿元人民币,离岸债券3亿美元。穆迪估计,尽管该公司计划通过资产处置来偿还债务,但考虑到其债务到期规模相当大,该公司仍将面临流动性缺口。

穆迪预计,龙光集团在项目层面持有的现金中,有很大一部分将用于项目层面的债务偿还和建设费用。因此,在融资环境紧张和投资者信心疲弱的情况下,由于没有任何新的融资活动,控股公司层面将没有足够的现金来偿还到期债务。违约或债务重组的风险有所增

龙光集团在房企中属于比较激进的序列,特别是在拿地方面。尽管龙光集团老板纪海鹏在去年下半年决意不再投资拿地消化已有土地储备但这判断来得却不够及时

以深圳市场为例龙光集团创造过不少百亿地块记录

2014年,龙光集团斥资46.8亿元拿下龙华单价地王,楼面地价超过2.5元/平方米2015年9月,龙光以112.5亿元竞得龙华红山地块,成为总价地王,楼面价1.3万元/平米;2020龙光以115.97亿元竞得前海地块楼面价为6.3万元/平方米

深圳市场一直给龙光带来丰厚的回报支持着其对千亿规模的冲击

但不容忽视的现实是伴随着地价建安成本的上涨新房价格的严格限制房企利润率下滑已是不争的事实高价地块能够带来的回报已不如从前

克而瑞数据显示,2021,龙光集团的前海天境花园(即前海地块备案名)销售金额为116亿元。

界面新闻曾了解到前海天境入市带来的利润微薄但龙光对深圳市场向来看重补仓是必然行为深圳市场去化快的特点能让公司内部资金快速滚动

基于此龙光在2021年延续着在深圳市场大手笔拿地的行为。5月,龙光共斥资近80亿元在深圳拿下光明宅地和西丽商住用地

为拿下西丽地块龙光斥资69亿元曾一度让在场不少业内人士感到不解深圳商办市场去化差该块地要求建设大体量的商办物业,对龙光的资金运转能力、商办物业运营能力,较高要求。

彼时对深圳市场颇为看好的龙光并不在乎

乐有家研究中心显示深圳在2021年4月后新房市场开始降温,5月成交量达到全年最低,仅有2677套,8月在高端项目入市带动下,成交量短暂上涨至5885套,此后又进入冷静期。经历几个月的调整后,深圳市场率先回暖。10-11月成交量逐渐上涨,保持在4000-5000套的水平,但12月市场再次出现下调。

龙光集团披露2022年2月未经审核经营数据显示,截至2022年2月28日,龙光集团归属公司股东权益的合约销售额约为132.1亿元,同比减少52.99%。

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为了缓解资金压力,龙光已梳理出30多个待处置项目。

图片来源:人民视觉

记者|张子怡

深圳房企龙光也在近期暴露了流动性危机。

317龙光集团(03380.HK)与投资人召开恳谈会行政总裁赖卓斌表示,公司在2021年四季度的时候就感受到了行业面临的压力,但是没想到流动性的收缩这么快会落到自己头上,对市场和形势的判断过于乐观。

模糊不清的私募美元债传言成为击垮龙光的关键一击

进入1月开始,市场便有消息称,龙光集团存在未披露的美元私募债,规模约20亿美元到30亿美元不等。龙光集团在否认美元私募债之后,又被指在投资者电话会议中表示其担保的私募债不超过10亿美元。

龙光的否认又承认无疑加大投资者的恐慌使得龙光遭遇“股债双杀”

2月24日,龙光发行的多笔美元债出现暴跌,价格跌至60美分内,多笔国内信用债触发临停。股价方面,仅2月24日、25日两天,龙光集团市值一度跌去31%。

紧接着龙光集团被国际评级机构惠誉、穆迪和标普下调评级,公告发布前,已分别下调至CCC、Caa2 和 CCC-。

3月1日,瑞银发表报告指出,龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元,即2021年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍,将其评级由“中性”降至“沽售”,目标价由5.8港元下调至1.8港元。

瑞银认为城市更新业务是龙光表外债务庞大的原因,因为它是一项资产周转缓慢的业务。该行估计,自2016年以来,该公司可能在城市更新项目上至少投资了530亿元人民币,如果龙光违约,可能会引发对其他拥有城市更新业务的房企再融资的担忧

终于,37日晚间龙光通过境内控股公司龙光控股承认了有短期流动性危机

龙光控股在公告中表示,2022年3月,公司到期及回售期债券,或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前,公司已通过自有资金兑11.33亿元,后续债券的兑付,公司会通过各种方式积极筹措资金。

DM数据显示,龙光有12笔存量美元债,存续余额36.59亿美元;19笔国内债余额为205.6亿元;此外,龙光还有6笔合计40.5亿元的ABS。

龙光计划于319日召开“19龙控01的债券持有人会议

界面新闻了解到龙光目前提出的债券展期方案是:利息全额支付、分期付款、提供优质资产增信等,还增加了对投资人的保护性条款,公司及实控人一起提供不逃废债承诺,为债券办理了可对抗第三人的质押登记,同时对项目进行了无融资等权利负担和向第三方转让限制等承诺,确保投资者的定向利益。

龙光表示公司的基本面没有改变专注住宅主业,没有做多元化;约85%的项目投资在大湾区和长三角,这些区域会是行业回暖后的直接受益者;公司面临的只是流动性问题,只要投资人给予理解,给予时间,时间换空间,错开偿债高峰,一旦市场复苏、销售增强,优质的土储将开始为公司贡献现金流,就能陆续兑付各类债权人。

目前龙光已梳理出30多个项目。截至3月,已盘活2个,回流资金约10亿。同时,龙光已积极与国企、金融机构对接,开展资产盘活处置工作,争取全年净回笼资金超120亿。

38,中海宏洋宣布10.24亿元收购龙光汕头一在建住宅项目,该项目地块是龙光于20206月以14.91亿元的价格竞得

从去年下半年开始,出险房企的资产处置项目在增多然而,有条件收购项目的房企动作并没有那么快

中指院研究认为,近期发行的几笔并购债并未明显体现出为出险企业的项目纾困作用,反而成为房企为项目建设融资的新渠道。

穆迪认为龙光集团在2022年底前有大量即将到期或可回售的债券,其中在岸(含可回售)债券98亿元人民币,离岸债券3亿美元。穆迪估计,尽管该公司计划通过资产处置来偿还债务,但考虑到其债务到期规模相当大,该公司仍将面临流动性缺口。

穆迪预计,龙光集团在项目层面持有的现金中,有很大一部分将用于项目层面的债务偿还和建设费用。因此,在融资环境紧张和投资者信心疲弱的情况下,由于没有任何新的融资活动,控股公司层面将没有足够的现金来偿还到期债务。违约或债务重组的风险有所增

龙光集团在房企中属于比较激进的序列,特别是在拿地方面。尽管龙光集团老板纪海鹏在去年下半年决意不再投资拿地消化已有土地储备但这判断来得却不够及时

以深圳市场为例龙光集团创造过不少百亿地块记录

2014年,龙光集团斥资46.8亿元拿下龙华单价地王,楼面地价超过2.5元/平方米2015年9月,龙光以112.5亿元竞得龙华红山地块,成为总价地王,楼面价1.3万元/平米;2020龙光以115.97亿元竞得前海地块楼面价为6.3万元/平方米

深圳市场一直给龙光带来丰厚的回报支持着其对千亿规模的冲击

但不容忽视的现实是伴随着地价建安成本的上涨新房价格的严格限制房企利润率下滑已是不争的事实高价地块能够带来的回报已不如从前

克而瑞数据显示,2021,龙光集团的前海天境花园(即前海地块备案名)销售金额为116亿元。

界面新闻曾了解到前海天境入市带来的利润微薄但龙光对深圳市场向来看重补仓是必然行为深圳市场去化快的特点能让公司内部资金快速滚动

基于此龙光在2021年延续着在深圳市场大手笔拿地的行为。5月,龙光共斥资近80亿元在深圳拿下光明宅地和西丽商住用地

为拿下西丽地块龙光斥资69亿元曾一度让在场不少业内人士感到不解深圳商办市场去化差该块地要求建设大体量的商办物业,对龙光的资金运转能力、商办物业运营能力,较高要求。

彼时对深圳市场颇为看好的龙光并不在乎

乐有家研究中心显示深圳在2021年4月后新房市场开始降温,5月成交量达到全年最低,仅有2677套,8月在高端项目入市带动下,成交量短暂上涨至5885套,此后又进入冷静期。经历几个月的调整后,深圳市场率先回暖。10-11月成交量逐渐上涨,保持在4000-5000套的水平,但12月市场再次出现下调。

龙光集团披露2022年2月未经审核经营数据显示,截至2022年2月28日,龙光集团归属公司股东权益的合约销售额约为132.1亿元,同比减少52.99%。

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