文丨王庶舟

3月1日起，自郑州市房产“新政”——《郑州市促进房地产业良性循环和健康发展通知》印发以来，截至2022年3月8日，全国实施“新政”的城市已达55个。“新政”涉及降低首付比例、降低房贷利率、降低购房门槛以及允许土地出让金延期支付等方面，楼市调控开始松动。

回到海南，统计局数据显示，2021年前11个月，海南全省房屋销售面积合计764.85万平方米，同比增长21.06%，是2020年全年销量的101.77%；全省房屋销售总额为1352亿元，同比增长31.04%，是2020年全年成交总额的109.81%。

安居客在2021年初的一份调查报告中显示，62%的受访者认为海南房价会继续上涨，只有20%的人认为海南房价会下跌。

在全国楼市似有松动的大背景下，海南楼市将走向何方？

“指导价”背后的“暗流涌动”

随着自贸港建设产业布局持续深入，房企在海南新拿地难度越来越大，2021年海口土拍仅成交3块市场化商品住房用地，总面积约38.5亩，却2次刷新楼面价格纪录。

2019年全省住房城乡建设暨党风廉政建设工作会议上就曾提出：加快建立长效机制。继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，坚持调控目标不动摇，调控力度不放松，调控政策不走样，构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导。 时任海南省住建厅厅长霍巨燃在会上表示， 关于房价的总要求，总的原则是均价不能上涨，同时要避免采取“天花板”一刀切方式，按区域和项目科学合理定价。

在2022年3月15日海南省市场监管局发布的消费者维权典型案例中，由于开发商未明码标价被处罚81万元的案例赫然在列。

对于花样百出的捂盘惜售、价外加价等乱象，政府加大了处罚和执法力度。在2021年8月的楼市整顿行动中，共涉及552家房地产开发企业和752家中介机构，共责令整改了205家企业和机构，约谈了222家，对近100家企业和机构进行了停业整顿或通报。海口市住建局针对捂盘惜售、价外加价等违法违规行为进行了通报和拟罚897万元的处理。

在3月中上旬，海口市住建局、市发改委、市市场监管局、市综合行政执法局、市税务局、市公安局所组成房地产市场联合执法组，对庆豪天悦、盛达景都、华景苑、千江悦等4个涉嫌价外加价、发布违法广告的房地产项目进行了联合调查执法，关停该4个项目的网签系统，并将该4个项目列入重点监管对象，并对项目预售资金的存入和使用情况进行核查，对申请合同备案进行严格审查。

而在三亚，政策注意力集中在二手房转让方面。

为稳定二手房价格，三亚住建局出台了《关于进一步加强二手房市场交易监管工作的通知》进行市场价格指导。

此外，还要求房产经纪机构、网络平台拟上市的二手挂牌房源，必须由三亚市房地产交易中心进行房源核验，并推行“一房一价、一房一码”管理制度，且住宅类房产还需要进行价格审核，未获取二维码的房源一律不得挂牌上市。

根据三亚市房地产服务中心曝光，在政府的层层加码下，部分海南房产中介不负责任地想方设法通过社交媒体渲染海南房产的稀缺性，宣称“2025年海南封岛”“不限购”“不限贷”“不落户买房”“外地人不限购”“无需社保个税买房”“不受限购政策影响”“2023年自贸港再也不会新增上市楼盘”，反复强调“上车海南岛的最后机会”“上车海南楼市，老人面上有光”，以吸引潜在的购房者。

在交易层面，面对“史上最严”的限购政策，房产中介也纷纷 “八仙过海各显神通”。据此前相关媒体报道，海口“‘富通雅居’项目从17300元／平米凭空升至19000元／平米”，涉嫌违规销售行为经媒体曝光后，海口多部门立即启动联合执法，对其展开了调查。

同时，界面海南在链家、贝壳等平台上搜索发现，二手房的平台标注价格均高出由三亚市住建局所发布的交易参考价，部分热门小区每平米甚至能高出2万多元。

自2019年起，三亚市住建局对此乱象开展了多轮市场专项整治，仅2021年5月就有18人及7家企业被列入黑名单、暂停网签资格等惩罚。

在严格的政策与持续加大执法力度下，海南楼市维持稳定。

国家统计局发布的2月70个大中城市房价指数中，海口新房环比下降0.3%；三亚新房环比下降0.2%，二手房市场均保持不动。

从摇摆到稳步 从“去房地产化”到多元发展

在全国楼市略有松动的大背景下，海南自贸港对待商品房价格的态度却相对谨慎。

为防止房地产市场投机炒作和摆脱经济发展对房地产业过度依赖，海南实施“史上最严”的楼市调控也就变得合情合理。

2020年6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》）的印发，让地理环境相对封闭、经济体量较小的海南，成为中国开放政策的一块天然试验田。

公开数据显示，2021年海南省GDP总额6475.2亿元，排名不变，GDP增速为11.20%，位居全国第二。其中，《方案》中着重强调的高技术产业投资增长36.6%，信息传输软件和信息技术服务业、租赁和商务服务业增加值分别增长10.4%和10.7%，“3+1”主导产业增加值占地区生产总值比重提高5个百分点，反观房地产开发投资占固定资产投资比重进一步下降至36.1%。

对比2010年国际旅游岛建设伊始的海南， GDP增速虽高达15.8，但核心增长主要依赖房地产（同比增长27.1%），增速远超旅游业（同比增长15%）和 工业（同比增长17.6%）。

海南省统计局局长刘自更在2021年海南经济运行情况新闻发布会中将严格的房地产调控措施比喻为“壮士断腕”，在加强对楼市调控的大背景下，软硬兼施，持续从多方面、多角度深入开展房地产市场整治与疏导工作。

自2020年起，为让本地无房或住房困难的家庭以及引进人才有房可住，海南政府持续开展“安居房”项目。在目前正在建设的12个“安居房”项目10147套住房的基础上，计划2022年，再建20000套以满足市民住房刚需。

同时海南省房地产协会也于3月18日发起呼吁，建议执行严格调控政策，对商业、办公、Loft、公寓等非住宅类房地产项目销售和宣传时不得采用“不限购”等话术误导购房人，规范市场销售行为。

持续发力的调控政策，不断促进海南地产房地产市场健康发展。