“2022年是招商局成立150周年，这也是用事实证明了活得久才是活得好。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰在3月22日举行的2021年度业绩发布会上表示。

招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也交出了其经营第43年的答卷——2021年营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，在房地产行业排名提升至第7，成绩可圈可点。

在业绩发布会上，“42亿分红”也成为了关注焦点。“我们决定将2021年度公司归母净利润的40%进行现金分红，总共派发约42亿元现金，从2015年底上市至今，我们累计派发现金股利326亿元，超过当年上市的118亿元的配套融资。”招商蛇口董事长许永军表示。

尽管他坦言在行业整体均面临挑战的情况下，招商蛇口也具有一定的资金压力，但现金流为正和债务状态健康等情况都表明：招商蛇口的财务状况在行业中处于“优等生” 地位。

资金成本进一步下降至4.48%，新增土地666万平方米

近年来在“三道红线”这道“紧箍咒”与市场下行的双重影响下，房地产企业普遍面临资金紧张的窘境，而招商蛇口不仅是保持“三道绿档”，更进一步降低了资金成本。

截至2021年底，招商蛇口负债合计为5794.48亿元，较2020年的4838亿元增加956.48亿元，同比增加19.77%。2021年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率为68.94%，净负债率为42.82%，现金短债比为1.25，三道红线均保持绿档。

融资方面，作为已成立43年且保持稳健经营的房企，招商蛇口的银行融资、债券融资、资产证券化、票据及其他融资方面整体的资金成本为4.48%，处于房地产行业的较低水平。而在今年3月，招商蛇口发行的2022年度第一期超短期融资券，金额为12.9亿元，计息期债券利率仅2.4%，预计其未来的综合融资成本将进一步降低。

“在明年的融资计划上，我们会考虑多种融资渠道，综合考虑债务的安全性和融资成本。”招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上表示。

基于优秀的财务表现，招商蛇口并未如同大部分房企一般放缓拿地的步伐，而是接连拿下优质土地。报告期内，招商蛇口累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。

值得注意的是，这些土地的位置多处于核心地带——位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%，强心城市占比由30%提升到90%，以求更靠近招商蛇口拿地的“五好城市标准”（市场好、利润高、团队强、回款好、存销比低）。在房地产市场呈现出分化发展的趋势下，核心城市的产品需求将进一步提高，招商蛇口集中布局强心城市，有利于货值的不断提升和产品的快速去化。

此外，招商蛇口在去年落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米；全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1200亿元，整体的土储规模羡煞旁人。

据亿翰智库数据，2021年招商蛇口在国内新增土地储备投资金额达2043.37亿元，同辈增长34.1%，其中在一线城市的土储投资增幅达94.4%。

在当下现金流变得珍贵的情况下，招商蛇口大手笔逆市拿地的举动，无疑证明了其资金的充裕程度，也在一定程度上也保障了在今年政策放宽、市场回暖后，企业“有房可卖”。蒋铁峰透露，招商蛇口2022年全年的可售货值大约是6200亿元，为其今年3300亿元销售额目标的实现打下了坚实基础。

正是凭借营业收入、利润、资产和市值等综合经营情况的看好，多家券商表示：招商蛇口销售表现突出，财务维持稳健，信用优势明显，具备长期竞争力，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。

“双百”战略加速，多元化业务成绩斐然

“时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。”在业绩会上，许永军曾这样形容招商局在150年间不断发展壮大的原因。

在逐渐褪去或削弱包含人口、城市化、经济高增长和房地产金融化等多方面的红利后，房地产开发“1%-2%的净利润水平”已非空言。诚然各房企的情况不同，但利润削薄已成定势。面对这一难以阻挡的行业趋势，招商蛇口做出的决定是——开发与持有并重。

许永军在业绩会上表示，2021年，公司对“133341”战略进行了进一步优化：一是结合所处阶段的不同特点和多元业务特点，将综合发展作为重要策略之一；二是将“三个转变”纳入战略。

事实上，在去年落地“三个转变”战略以来，招商蛇口的经营就获得了显著的成效。

先是，在“开发与经营并重”的理念之下，招商蛇口于2021年确立了持有物业的“双百”战略，即“百亿收入、百个项目”。为此，招商商管布局全国25个城市，持有商业项目60个，并在去年获得了4宗优质的集中商业——它们不仅位于上海、南京、成都和厦门的核心地段，更是地铁上盖物业，将形成超强的人流虹吸效应。

截至2021年末，招商蛇口主要在营集中商业项目共计25个，在营写字楼项目21个，均集中在集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等主要城市，当中多个项目已成为当地的地标性商业且年平均出租率超过90%，具有抵御疫情影响的能力。

此外，招商蛇口重点发展的园区业务也紧跟服务国家战略，获得了不俗的发展。2021年，园区开发与运营业务获得325.3亿元的营收，同比增长15.4%，占营业收入的21.9%。而目前招商蛇口所布局的8大产业新城项目，总合作管理面积已达468平方公里，典型代表项目包括漳州开发区、海南三亚深海科技城和博鳌乐城和深圳前海自贸区等，均为服务国家重大战略部署的大型产业新城项目。

而对于轻资产业务，属于“第二个转变”中所要求重点发展的业务，许永军表示，在公司房地产的“投、融、建、管、退”的全价值链中，“管”是是轻资产管理的核心，也是未来公司能力提升的要点。

2021年，作为公司旗下轻资产运营服务平台，招商积余也交出了靓丽的答卷：全年营业收入约105.91亿元，同比增加22.42%，利润与归母净利均实现了两位数的增长，管理面积更是达到2.81亿平方米，同比增长47%。

在今年，招商积余也定下了其目标——130亿元，虽然远不及招商蛇口的营收规模，但超过20%的增长率，足见其发展轻资产业务的决心与信心，为“利润增长第二曲线”贡献力量。

招商蛇口定下的第三个转变则是在“质”上，要从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

2021年，招商蛇口首次进入行业产品力TOP10，其中玺系产品入选2021年全国十大顶级豪宅产品系，南通滨江玺项目也入选2021年全国十大高端产品。

这种转变并未局限在居住产品上，而是将园区、商业等一并涵盖在内，让各项业务都拥有差异化发展的空间。许永军举例道：“比如在地产科技方面，围绕科技化、数字化、绿色化，通过自身培育、基金孵化、相互参股，推进智慧园区、智慧商业、智慧物管、绿色低碳建筑的应用，支持招商城科等科技企业的发展。”

招商蛇口走到了第43年，历史之久远超国内大部分企业。正如蒋铁峰所说的“活得久才是活得好”。