“旭辉要穿新鞋走新路，从追求规模全面转向追求效益，追求利润导向。”

这是旭辉控股(00884.HK)董事局主席林中在3月24日的业绩会上多次强调的一句话，同时也是旭辉进入第三个五年战略里需坚守的一点。

林中提出，行业已经从高负债、高杠杆、高增长模式转向高质量、高品质、高效益发展模式。因此，企业更要转变经营模式，转向开发+资产运营的模式，向低负债、轻土储、高效率转型，从追求规模转向追求效益。

从3月24日午间旭辉发布的2021年业绩报告可看出，旭辉在增效益与降负债等方面的确已做了不少努力。

2021年全年，旭辉控股实现营收1078.35亿元，同比上升50.2%；毛利润207.97亿元，同比增长33.2%；年内利润为123亿元，同比增加3.6%。期内，旭辉完成合同销售金额2473亿元，同比增长7.1%，物业销售金额现金回款率超过95%，达到2403亿元，同比增长20%。

分业务来看，其中住宅项目的合同销售金额占旭辉合同销售总额约92.5%，办公楼及商业项目的占7.5%。

具体到区域，2021年报数据显示，长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额为旭辉控股合同销售总额分别占46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。

负债方面，截至2021年末，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，三道红线指标下已经正式进入“绿档”。同时，公司的加权融资成本也进一步下降0.4个百分点至5.0%。

“坚持长期主义，要做强、做厚、做久。”在林中看来，房地产行业仍是我国的一个支柱产业，是永续性、周期性行业，值得对行业的良性循环充满信心。基于此，旭辉要坚持更稳健的财务，严守财务纪律，持续降低负债水平和融资成本，“通过8-10年时间，旭辉要将净负债率降到30%以内”。

通过今年先后对境外美元债及境内中票进行融资，旭辉也成为目前为数不多打通境内外融资的民营房企。

林中在业绩会上表示，今年年内旭辉仅剩下一笔刚性到期债券，即4月23日将到期的16亿元（目前已经赎回1.2亿元）境外人民币债券，短债比为16%。今年以来，公司已提前回购兑付多笔债券，一年内到期的有息负债仅为12%。截至2021年末，公司手头现金余额为467亿元。

旭辉控股执行董事兼CFO杨欣也谈到，截止去年年末，旭辉在手的授信额度超过2000亿元，与往年持平。此外，旭辉与工、农、建、交、招商、民生等银行均签订了总对总战略合作，并且和主要的合作银行签订并购贷协议，2021年的新增融资成本已降至4.0%。值得一提的是，在两周前，旭辉还与平安银行签订了50亿元的专项并购额度。

而对于此前因企业合作方风险遭遇做空一事，旭辉控股执行董事CEO林峰在业绩会上作出了解释。林峰介绍，旭辉目前长期合作方占比约56%，战略合作方占比约35%，一般合作方仅占比9%。在具体项目合作方面，出风险企业与旭辉合作的共有21个项目，其中尾盘未融资的项目有14个，还剩7个项目处于进行中，亦可控。

林峰强调，“旭辉的所有合作项目都保持财务强管控，采取独立资金管理，预留足额资金确保项目现金安全。”截至2021年末，旭辉非并表项目权益后有息负债（即表外负债）已压降至203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿元。同时，2021年末经审计的对外担保金额为157.88亿元，无超额担保。

不过，毛利率下降仍是旭辉及多数房企无法忽视的问题。

根据旭辉的2021年业绩报告，去年旭辉的毛利率、核心净利润率及股东权益应占净利润均有不同程度的下滑。2021年旭辉的毛利率为19.3%，而2020年则为21.7%。核心净利润率为6.8%，同比下降逾4个百分点；股东权益应占净利润减少5.2%至76.13亿元。

旭辉控股CFO杨欣对此持乐观态度，“市场修复需要一个过程，旭辉预计在2022年、2023年恢复增长。”杨欣解释，在过去两年里，房地产行业的毛利率一直处于下行趋势，但随着土地出让端政策的优化以及旭辉自身逐步增加的非房业务收入增长，毛利率将有望得到修复和提升。

在今年，旭辉还有3600亿元的可售货值，需大幅提高权益销售额比重，关注权益销售背后旭辉销售的含金量。

2022年，旭辉正式进入集团的第三个五年战略里，将“穿新鞋走新路”。林中提出，旭辉将从纯开发销售为主逐步过渡到开发加运营为主的经营模式，通过5-10年的努力，使轻资产业务（永升物业、公寓租赁及待建等）占未来旭辉整个收入比重的30%-40%，令其具备穿越周期的能力。

未来，林峰提出旭辉还要做有趣的商业。

数据显示，2021年，旭辉商业持有物业收入首次突破10亿，达到10.3亿元，同比增长 74%。目前，旭辉在营商业项目已达14座，总建筑面积89万平方米。今年，还将开业5座旭辉Cmall，并完成旭辉里产品线的升级迭代。

但此刻，总资产首次突破4000亿元的旭辉，正等待5、6月出现楼市小阳春。