文 | 番茄君 

刚刚过去的周末，深圳有两个地铁盘入市，带来了293套住宅的去化。

其中，位于宝安的前城滨海花园25套现房，均价约8.48万元/平方米，开盘顺利售罄；而位于龙华观澜的万科启城家园则在开盘当天卖出268套，整体去化超过五成，均价约5.66万元/平方米。

这个战绩，给春节后的深圳新房市场带来一丝暖意。更值得一提的是，从认筹人数和去化率来看，在今年入市的预售项目中，除了星河天地五期，成绩最优的当属于万科启城家园。

至此，龙华一季度，已有御景华府、卓越柏奕府以及万科启城家园三个项目入市。如今3月见底，接下来还有这两个靠近地铁的新盘等候入市。

皇嘉珑府：60平户型只能做一房

在盛璟润府和万福花园于去年陆续入市之后，作为龙华原“捂盘三兄弟”的压轴成员，皇嘉珑府依旧没有动静。

之所以称它为压轴成员，是因为早在2019年9月，就有网友发出皇嘉珑府的主体施工图，当时项目已经封顶正在脱绿网。

如今两年过去，项目主体目前已是现房状态，虽然在去年年底短暂地传出要入市的消息，但直到今天，也未见任何实质性的行动。

皇嘉珑府占地面积只有4540平方米，计容建面约1.5万平方米，是独栋楼体。其中住宅占1万平方米，将带来130套房源，集中在1栋30层的建筑里，商业仅占3500平方米。

项目体量虽然不大，但由于靠近地铁，因此一直以来都受到刚需置业者的关注。

从交通来看，该项目位于龙华区民塘路和宁远路交汇处东侧，与地铁4号线白石龙站直线约300米，且在白石龙地铁站A出口，抬头便能看见皇嘉珑府的建筑，步行五分钟便能到达，对于依靠地铁通勤的置业者来说，具备一定的优势。

此外，项目配备了160个停车位，周边道路通达，自驾出门可通过民塘路连通梅观路，直通福田、罗湖等地。

并且，白石龙地铁站连接着玖龙荟，500米内还有大型集中商业星河COCO City，能满足日常购物需求。

不过，由于4号线是高架桥轨道，项目比较靠近地铁，日后无法避免噪音问题。

从户型来看，项目主要推售建面约60-113平方米的刚需户型。

其中，建面约60平方米的户型仅为1房2厅1卫，同时配备了一个阳台，整体户型只有一个房间，实用率较低。

建面约82平方米的户型设计了“2房”和“2+1房”户型，对于刚需家庭而言，实用率还是比较低。

建面约113平方米的户型可得3房2厅2卫，整体来看，空间比较阔绰。

皇嘉珑府周边环绕着不少农民房，居住环境相对复杂。距离项目最近的汇龙苑二手房参考价为5.6万元/平方米，但稍远一些的龙光玖龙玺二手房参考价为9.1万元/平方米，周边其他小区的参考价在这个两个小区的区间内。

关于项目的备案价，去年年底传出会备到“7字头”，但具体价格还以日后开发商公布的为准。

深铁珑境：限价地配建少量商业

龙华另一个地铁盘是位于和平路与新区大道的交汇处的深铁珑境，该项目与地铁4号线龙胜站直接距离约500米。

深铁珑境是A832-0861宗地在建项目，该地块于去年被深铁集团以66.53亿元拍下。根据出让要求，项目建成后毛坯的销售均价不得高于7.09万元/平方米，即便入市后是精装交付，那也意味着项目的最高均价不会超过7.49万元/平方米。

从居住环境来看，项目周边有两条地铁线通过，且距离地铁近，出行方便。

除了靠近地铁，项目四周还有和平路、布龙路、福龙路以及新区大道等主干道，自驾也很便捷。不过，因为4号线的地铁线路为高架路段，而周边主干道多，车流量大，未来会受到噪音的干扰。

深铁珑境自身体量虽大，但住宅占据一大部分。

整个项目占地面积达11.05万平方米，总建面31.08万平方米，其中住宅占了28万平方米，剩下的为18班幼儿园和4500平方米商业等配套。

虽然配建商业不多，但胜在龙胜地铁站旁有特发和平里和港铁天颂配备的商业，邻近的上塘站旁有上塘荟、龙华站附近还有壹方天地，购物消费便利。

教育资源方面，项目500米内有龙华区和平实验小学和锦华实验学校。此外周边还有金茂府等龙华比较热门的项目，总体来看，居住氛围较好。