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白石洲一期可售货值或超400亿,能覆盖绿景98亿负债吗?

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白石洲一期可售货值或超400亿,能覆盖绿景98亿负债吗?

随着白石洲旧改项目的推进及入市,预计绿景的销售额将持续被看好。

文 | 楼公子 

3月30日,绿景中国地产(00095.HK,下简称“绿景”)在2021年度线上业绩发布会上透露,白石洲项目明年销售在即,项目一期有将近33万平方米属于可售部分。依据目前周边项目批复的限售价,单价13万元/平方米,则白石洲一期预计可售货值或超400亿元。

事实上,绿景在2021年全年内的销售额仅43.78亿元,同比下降19.3%。根据克而瑞发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,绿景的销售额尚未及末位的53.3亿元,属于中小型房企。

不过,由于成为深圳“旧改航母”白石洲项目的实施主体,绿景在深圳、乃至业内的知名度与关注度都有所提升。而随着白石洲旧改项目的推进及入市,预计绿景的销售额将持续被看好。

毛利率达50%,债务问题将靠存货解决

尽管依靠旧改获取土地,绿景的规模在业内并不突出,但其毛利率表现却相当优秀。

2021年,绿景毛利为21.88亿元,同比下降17.9%;毛利率达到50%,较去年微增约1个点;盈利13.35亿元,同比下跌61.3%,净利率为30%;股东应占盈利11.53亿元,同比下跌66.8%。

在行业龙头企业万科、碧桂园的毛利率分别维持在21.8%、17.7%时,绿景的毛利率却高达50%,由此不难看出,旧改的模式为绿景带来了可观的利润。

在数天前的3月24日,绿景发布公告称,根据白石洲城市更新项目一期的土地使用权出让合同,公司分别于2021年9月28日及2022年3月21日,分两次提前缴清白石洲旧改一期01-08地块土地使用权出让金合计8.09亿元(含01-10地块已缴土地出让金合计为12.95亿元),预计2022年4月初取得该地块土地使用权证。并且,在昨天的业绩会上,绿景表示深圳白石洲地价一期约18亿元,预期在下个月初可以取得土地证,确保四证齐备。

但整体来看,绿景目前不仅面临销售额与利润的双下滑局面,并且还存在债务偿还问题。

截至报告期末,绿景剔除预收款后的资产负债率和淨负债率分别达到64.8%和81.2%,“三条线”中的两条已经“达标”,但其一年内到期的有息负债约为98亿元人民币,而在手现金及现金等价物仅39.07亿元。

对此,绿景首席财务官兼公司秘书陈健民在业绩会回应称,一年内到期的98亿元中,有70%以上属于有抵押的银行贷款,这部分再融资的机会比较大。并且,白石洲项目进展比较良好,公司现在初步与投资人沟通,只要项目按计划在明年达到预售阶段,基本存续的机会也是很大的。

他指出,公司年内的可售货值约120亿元,足以覆盖到期短期负债,“我们的两个旧改项目可以在未来一两年推出市场进行预售,所以到那时候我们的红线也可以变绿”。

手握南山440万㎡旧改,货值预期或过高

绿景成立于1984年,成立后的多年间持续在深圳发展,开发出绿景山庄、绿景新美域等规模较小的项目,但推售的节奏较为缓慢。后续,绿景又再开发了绿景红树湾壹号、佐阾购物中心、NEO大厦等知名度较高的项目,在深圳内小有名气。

而绿景最吸引外界关注的,仍是其拿下的位于南山区的白石洲旧改项目。

这一项目被深圳业界誉为“旧改航母”,位于深圳市南山区深南大道,毗邻科技园及华侨城片区,曾是百万“深飘”的栖息之所,直至清租前,这里居住着15万人口。

2019年白石洲清租前景象 图片来源:界面楼市

公开资料显示,白石洲项目规划总建筑面积约440万平方米,计容面积约358万平方米,该项目计划分四期开发,在未来八至十年完成,是超大型综合体开发项目。其中,一期建筑面积为67.58万平方米,已在2021年动工。

绿景最早在2011年便与白石洲投资发展有限公司签署协议,介入白石洲旧改。由于白石洲原貌为城中村,建筑密集,赔偿与签约问题也更为复杂,一直到2017年,该旧改项目进行公示后,才加快了步伐。到2021年3月,绿景在业绩会上宣布白石洲一期的签约率已达到100%;同月,绿景旗下子公司也公示为白石洲旧改一期的实施主体,标志着这一“旧改航母”正式起航。

对于白石洲旧改未来将产生的收益,绿景信心十足,表示一期有将近33万平方米属于可售部分,从目前周边项目批复的限售价看,按单价13万元/平方米计算,一期预计可售货值或超400亿元。

白石洲旧改效果图  来源:绿景

但就实际情况来看,这一预设似乎过于理想化。

据深圳近年来新盘的获批价格来看,白石洲周边能获得约13万元/平方米销售均价的项目是华润城润玺项目,均价13.2万元/平方米。该项目位于高新园区,在大冲村旧改之后,片区内城市面貌崭新,交通、商业、教育与医疗等配套都相当看好,乐有家数据显示,片区二手房价已达到18万元/平方米。

但白石洲旧改项目落地时间较长,所在片区的二手房价为10.5万元/平方米。预计未来相当长一段时间内,其配套或城市面貌都难以与华润城相提并论。在2020年底,同为白石洲片区旧改而来的深业鹤塘岭花园,备案均价为11.05万元/平方米。并且,白石洲片区的二手房指导价也并未超过10万元/平方米。白石洲旧改若于2022年内入市,备案均价或将止步“11字头”。

此外,白石洲旧改后的容积率也为外界所担忧。

前文提及的深业鹤塘岭花园同为白石洲片区旧改,容积率达到8.54,当时市场上就已有声音质疑其容积率过高。而根据白石洲一期项目的《建设工程规划许可证》,项目将带来3座74层的超高层住宅,使得容积率达到10.9——远超一般住宅3-6的容积率,必然降低小区的居住舒适度,同时也将带来电梯使用频率高、老化快及消防救援等难题。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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白石洲一期可售货值或超400亿,能覆盖绿景98亿负债吗?

随着白石洲旧改项目的推进及入市,预计绿景的销售额将持续被看好。

文 | 楼公子 

3月30日,绿景中国地产(00095.HK,下简称“绿景”)在2021年度线上业绩发布会上透露,白石洲项目明年销售在即,项目一期有将近33万平方米属于可售部分。依据目前周边项目批复的限售价,单价13万元/平方米,则白石洲一期预计可售货值或超400亿元。

事实上,绿景在2021年全年内的销售额仅43.78亿元,同比下降19.3%。根据克而瑞发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,绿景的销售额尚未及末位的53.3亿元,属于中小型房企。

不过,由于成为深圳“旧改航母”白石洲项目的实施主体,绿景在深圳、乃至业内的知名度与关注度都有所提升。而随着白石洲旧改项目的推进及入市,预计绿景的销售额将持续被看好。

毛利率达50%,债务问题将靠存货解决

尽管依靠旧改获取土地,绿景的规模在业内并不突出,但其毛利率表现却相当优秀。

2021年,绿景毛利为21.88亿元,同比下降17.9%;毛利率达到50%,较去年微增约1个点;盈利13.35亿元,同比下跌61.3%,净利率为30%;股东应占盈利11.53亿元,同比下跌66.8%。

在行业龙头企业万科、碧桂园的毛利率分别维持在21.8%、17.7%时,绿景的毛利率却高达50%,由此不难看出,旧改的模式为绿景带来了可观的利润。

在数天前的3月24日,绿景发布公告称,根据白石洲城市更新项目一期的土地使用权出让合同,公司分别于2021年9月28日及2022年3月21日,分两次提前缴清白石洲旧改一期01-08地块土地使用权出让金合计8.09亿元(含01-10地块已缴土地出让金合计为12.95亿元),预计2022年4月初取得该地块土地使用权证。并且,在昨天的业绩会上,绿景表示深圳白石洲地价一期约18亿元,预期在下个月初可以取得土地证,确保四证齐备。

但整体来看,绿景目前不仅面临销售额与利润的双下滑局面,并且还存在债务偿还问题。

截至报告期末,绿景剔除预收款后的资产负债率和淨负债率分别达到64.8%和81.2%,“三条线”中的两条已经“达标”,但其一年内到期的有息负债约为98亿元人民币,而在手现金及现金等价物仅39.07亿元。

对此,绿景首席财务官兼公司秘书陈健民在业绩会回应称,一年内到期的98亿元中,有70%以上属于有抵押的银行贷款,这部分再融资的机会比较大。并且,白石洲项目进展比较良好,公司现在初步与投资人沟通,只要项目按计划在明年达到预售阶段,基本存续的机会也是很大的。

他指出,公司年内的可售货值约120亿元,足以覆盖到期短期负债,“我们的两个旧改项目可以在未来一两年推出市场进行预售,所以到那时候我们的红线也可以变绿”。

手握南山440万㎡旧改,货值预期或过高

绿景成立于1984年,成立后的多年间持续在深圳发展,开发出绿景山庄、绿景新美域等规模较小的项目,但推售的节奏较为缓慢。后续,绿景又再开发了绿景红树湾壹号、佐阾购物中心、NEO大厦等知名度较高的项目,在深圳内小有名气。

而绿景最吸引外界关注的,仍是其拿下的位于南山区的白石洲旧改项目。

这一项目被深圳业界誉为“旧改航母”,位于深圳市南山区深南大道,毗邻科技园及华侨城片区,曾是百万“深飘”的栖息之所,直至清租前,这里居住着15万人口。

2019年白石洲清租前景象 图片来源:界面楼市

公开资料显示,白石洲项目规划总建筑面积约440万平方米,计容面积约358万平方米,该项目计划分四期开发,在未来八至十年完成,是超大型综合体开发项目。其中,一期建筑面积为67.58万平方米,已在2021年动工。

绿景最早在2011年便与白石洲投资发展有限公司签署协议,介入白石洲旧改。由于白石洲原貌为城中村,建筑密集,赔偿与签约问题也更为复杂,一直到2017年,该旧改项目进行公示后,才加快了步伐。到2021年3月,绿景在业绩会上宣布白石洲一期的签约率已达到100%;同月,绿景旗下子公司也公示为白石洲旧改一期的实施主体,标志着这一“旧改航母”正式起航。

对于白石洲旧改未来将产生的收益,绿景信心十足,表示一期有将近33万平方米属于可售部分,从目前周边项目批复的限售价看,按单价13万元/平方米计算,一期预计可售货值或超400亿元。

白石洲旧改效果图  来源:绿景

但就实际情况来看,这一预设似乎过于理想化。

据深圳近年来新盘的获批价格来看,白石洲周边能获得约13万元/平方米销售均价的项目是华润城润玺项目,均价13.2万元/平方米。该项目位于高新园区,在大冲村旧改之后,片区内城市面貌崭新,交通、商业、教育与医疗等配套都相当看好,乐有家数据显示,片区二手房价已达到18万元/平方米。

但白石洲旧改项目落地时间较长,所在片区的二手房价为10.5万元/平方米。预计未来相当长一段时间内,其配套或城市面貌都难以与华润城相提并论。在2020年底,同为白石洲片区旧改而来的深业鹤塘岭花园,备案均价为11.05万元/平方米。并且,白石洲片区的二手房指导价也并未超过10万元/平方米。白石洲旧改若于2022年内入市,备案均价或将止步“11字头”。

此外,白石洲旧改后的容积率也为外界所担忧。

前文提及的深业鹤塘岭花园同为白石洲片区旧改,容积率达到8.54,当时市场上就已有声音质疑其容积率过高。而根据白石洲一期项目的《建设工程规划许可证》,项目将带来3座74层的超高层住宅,使得容积率达到10.9——远超一般住宅3-6的容积率,必然降低小区的居住舒适度,同时也将带来电梯使用频率高、老化快及消防救援等难题。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。