房地产从高速发展周期进入存量时代，寻找新的增长点成了行业的共识。

在贝壳最新的年报中，管理层显然对新业务十分看重，表示2022年将持续强化家装家居的底层能力以及发力租赁业务。

“2022年我们会深化探索多样化的租住解决方案，从供给和用户两端发力，通过多元化的方式提供超过10万间面向新市民、青年人、低收入群体的租赁用房供给。”贝壳董事长兼CEO彭永东在2021年度财报电话会上表示。

但彼时，业内对贝壳的“惠居”只是一个朦胧的概念。去年11月底，贝壳正式提出“一体两翼”发展战略，让租房、家装家居成为新的发展曲线，比起近两年动作频频的家居业务，租房侧的 “贝壳惠居事业群”颇为神秘。

3月31日，贝壳宣布租房战略升级，从供给、消费者需求和行业价值出发，发挥自身在科技、人才、运营、营销、资金等方面的优势，联合多方合作伙伴打造一个既有商业活力，又有社会价值的多元化租住解决方案，提升消费者租房体验。

在供给侧，贝壳今年将提供10万间房源，包括分散式公寓和集中式公寓，以解决新市民、青年人的居住难题。首批入住的7个城市为北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、苏州，未来也将深耕一线、新一线等租赁需求比较旺盛的城市。

用户侧则是提供保障，做增量价值，在行业侧，贝壳希望通过多年积累的数据，给行业带来专业的研究，给出更多的市场发展方向建议，并且联合更多的同行，共同构筑规范的长租市场。

这是贝壳成立“惠居”后，首度公开自己在租房业务线的战略和底牌。

底气与试错空间何在

目前来看，市场上大多数长租公寓玩家，尤其是集中式公寓品牌，在发展约3、4年才能达到超10万房源的规模，贝壳要实现“一年十万间”的目标，第一个底牌，显然是多年的租赁经验积累的市场基础。

“我们这一次其实不是重新做租房，而是把其提到了一个更高的战略高度。20年以来租赁一直是我们的主营业务之一，贝壳及链家已累计服务近千万租房需求。今天能够做这个事，核心是依托于贝壳找房的基础能力。” 贝壳找房副总裁、贝壳租房运营负责人张珊表示。

也就是说，贝壳把主营业务之一上升到战略层面，实为将中介身份转化为市场化运营的主体，用线上线下运营服务的经验，在市场需求增长的风口寻找长期发展。

经纪行业四大基础设施为人、店、房、客，据了解，贝壳连接了超过45万名经纪人，5万个门店，线下的基本盘给其发展租房业务带来了更多的资源。同时在线上，贝壳积累了科技大数据能力、独有的ACN营销网络，以及规模化管理提升服务效率的能力。

据张珊透露，贝壳沉淀了大量5-10年、甚至10年以上的行业人才，包括技术和运营一线人才，能够帮助业务高效发展。

在分散式房源的供应上，贝壳租房面向业主和租客两端推出一站式机构房屋托管品牌 “贝壳省心租”，定位自营模式，主打专业托管，将市场上分散的房源转为专业机构化长租房源，并提供专业管家服务。

这与自如有产品差异，自如目前主营产品是自如增益租的模式，通过重新装修、改造，帮助业主的房屋做品质升级，提高市场上的竞争力，而贝壳的产品是互补性的“托管”，能够为业主提供相对确定的收益，包括租后更省心的管家服务。

在集中式公寓领域，贝壳租房今年2月在上海落地了新青年公寓，定位为青年人打造“可支付”等要素的独立居住空间，目前已提供2979套房屋，第二期项目将再提供700套房屋。

贝壳找房副总裁、贝壳租房战略业务负责人宋春晖指出，分散式公寓提供主要的房源供给，集中式公寓正处于探索中，资金、运营以及客户服务保障等，都需要跟市场多主体来合作、共建，进行双方能力的互补，以达到项目的可持续运营，还存在继续探索的空间。

微利赛道需要长远眼光

据贝壳研究院整理数据测算，目前全国租房人口超过2亿人，大学毕业后如果进入一线城市工作，租房时间大概率要超过10年。

但从商业角度来看，长租公寓以改造、托管等产生的租金差获利，低毛利、长周转是市场特色，在近几年的政策鼓励之下，又有大量的玩家入局，贝壳做租房，面对的是利微的难题。

宋春晖则认为，租赁作为一个民生行业，不太可能出现暴利的一个企业或者商业模式，贝壳选择升级租房战略，是时代的使命，希望借助丰富的经验和现在的能力禀赋，帮助这个行业真正的进入到微利、可持续的状态。

“如果能为消费者提供品质服务后，就会与之产生更长期、密切的信赖关系，从而减少成本、提高效率，未来经济模型必然会好转。” 在宋春晖看来，可持续的增长点是服务品质。

“品质正循环”也是贝壳基因中重要的一环。早在2012年3月，链家力推真实房源，确保房源“真实存在、真实委托、真实价格、真实信息”，开业界先河，彼时，链家的经纪业务在三个月内连续下滑，还出现了经纪人离职潮。

然而在100天后，局面发生了戏剧性的逆转——链家的准客户又回来了，交易额稳步回升，口碑也快速改善。

两年前，是长租公寓疯狂抢占市场时期，“高进低出”模式成了不少非理性企业积累资金池的首选，在市场供应的膨胀叠加疫情这倏然而至的“黑天鹅”，一些企业出现资金链断裂，最终受到更多伤害的则是房东和租客。

贝壳租房面向业主和租客两端关心的各类问题，推出了七大服务保障：佣金透明，没有增项；租金安全，损失补偿；律师咨询，权益维护；真实房源，假一赔百元；续租免佣，加送保障；财产安全，损失补偿；人身风险，损失补偿。

目前，微光服务保障体系已在成都落地运营，并陆续在北京、上海、深圳、天津、杭州、苏州等城市上线，未来将逐步推广至更多城市。

在原本微利的市场提出保障计划，将为贝壳带来一定的成本支出，张珊也对此直言不讳，但她认为投入是有意义的，随着提升消费者服务体验，品质正循环也将会带来回报。

目前，长租市场还在构造、发展阶段，从投入到盈利，可能需要3年甚至更长的时间，在长周期内，贝壳租房需要做的，则是在探索更多可能性的同时，发挥自己的优势，联合行业各方，为租赁市场带来一些改变。