低迷多时的深圳楼市，终于出现了一丝波澜。

在近期深圳疫情清零的同时，疫情后两周成交升温。目前不仅新房、二手房成交量齐齐上涨，而且有意入市的新房项目和二手房挂牌量也纷纷增加，也让“小阳春”不再失约。

“喜报”扎堆发，新盘真的火热吗？

在昨天（4月6日），深圳房地产中介协会发布了上周成交情况：3月28日-4月3日，新房成交1592套，环比上涨25%。这一数据似乎印证了在清明三天小长假期间，深圳部分新房项目发出的“喜报”的真实性。

在清明假期间，大鹏某新盘宣布“3天销售额破亿”，龙岗大运某新盘“3天劲销43套”，龙岗坂田某新盘“4月1-5日贝壳成交36套”，龙华大浪某新盘“4月劲销23套”，深圳湾某公寓的中原团队“成交金额1.3亿”……

 但事实上，就3月的整体成交情况来看，深圳新房市场的回温情况并不算明显。

深圳住建局数据显示，3月深圳新房成交2859套，环比上涨45.9%。虽然这一涨幅看似靓丽，但在今年1月，深圳新房成交超过3500套，而在2021年，深圳月均成交量约为4300套左右，可见今年3月的成交数据依然偏低。不过，考虑到受疫情封控和7天居家办公的影响，3月的成交数据或低于实际的市场需求。

值得注意的是，3月深圳豪宅成交1010套，环比上升129.5%；均价11.8万元/平方米，环比上升5.6%。豪宅数据的看好，是由2021年底开盘的润峯府、润玺二期和深铁懿府数据延迟所带来的结果，而曾经被认为是“网红盘”的润玺二期，截至目前仍有房源未售罄。

同时，界面楼市统计发现，3月深圳有4个住宅项目入市，包括新盘万科启城家园、信城缙悦府，以及尾盘前城滨海花园、今日香沙御景园。这些新盘带来1089套房源，价格在2.8-10.1万元/平方米区间，多为刚需、改善类产品，无纯豪宅类项目入市。

其中，万科启城项目以海报的形式宣布销售了268套房源，去化约5成；信城缙悦府也通过海报的形式“官宣”卖出126套房源，去化约24.1%；消息称前城滨海花园25套房源“日光”，而今日香沙御景园无去化消息传出。如若上述去化数据均属实，那么这1089套房源整体去化率或超过38.5%，接近4成。

综合来看，3月开始，新盘推售节奏加快，月底至今的成交数据也开始回升，预计4月新房市场将进一步升温。

二手房成交量上涨28%，但房价依然未止跌

相比起新房，深圳二手房的成交数据却依然低迷。

深圳住建局数据显示，全市二手住宅过户套数为1117套，环比上升28.1%。要知道，在2021年，深圳二手房月均成交约3300套住宅，因而无论是对比去年的数据，还是对比新房的数据，在存量市场为主导的深圳，这样的二手房成交量都很难体现出暖意。

不过，由于当前宏观政策看好，已有超过60城出台救市政策，加上深圳深圳住建局透露将调整指导价，不少观点认为深圳楼市回暖将在年内回暖。

深圳贝壳研究院数据显示，今年清明期间（4月3日-4月5日）二手实际成交量环比前周周末（3月26日-3月27日）上升80.2%，同比上升98.1%，四年内成交量仅次于2020年。据其调查，今年清明假期期间置业者看房意愿加强，部分考虑买房自住的置业者希望抓住这个买房的时间点，甚至愿意在看房一次后下定金，可见深圳二手市场升温明显。

乐有家研究中心也表示，3月新增求购客户量和新增挂牌房源量都环比上涨了3-4成，这一数据佐证市场有所好转。

但如果从房价情况来看，深圳楼市要谈“回暖”仍为时尚早。乐有家研究中心数据显示，3月深圳二手房成交价环比下跌3%，同比下跌2%，已经连续4个月呈现同比下跌的态势。

“底部区间还能维持多久不好判定，深圳房价经历1年多的调控已经到了底部区间，不少片区同比2021年一季度的跌幅达到了2-3成，大大降低了购房者的买房成本。”乐有家研究中心观点认为。

此外，深圳中原研究中心数据也显示，目前二手房挂牌价环比微跌0.22%，近7成片区挂牌价呈现同比下滑态势，跌幅多在1-2%之间。其中，罗湖水贝大跌13.3%，龙华大浪下跌4.2%，福田上步下跌2.2%。

中原研究中心认为，3月疫情主导市场，但封城一周后，疫情基本稳定，客户看房意愿提高，购房需求亟待释放。再加上参考价调整在即，预计4月市场将迎来迟到的小阳春。

未来新盘“涨价”在即

在3月底，深圳也挂牌了2022年首轮集中出让的8宗土地。这8宗土地分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕，总土地面积约32.11万平方米，总建筑面积约107.06万平方米。

深圳作为严格限制新房销售价格的城市，这一批宅地的限售价格，在一定程度上也从侧面反映了未来1-2年的新房价格。具体来看，这些宗地未来建成商品房后，限售均价较去年上涨2-10%左右。

比如，位于龙华民治的A818-0478宗地，普通商品住房限售均价为7.22万元/平方米；而在2021年，同在龙华民治的A806-0394宗地，限售均价为7.05万元/平方米，即今年的宗地价格相较上涨2.4%。

又如，位于光明玉塘的A607-0888宗地，规定普通商品住房限售均价为4.72万元/平方米，较在2021年出让的光明玉塘A606-0258宗地（限售均价为4.34万元/平方米），同比上涨8.6%。

宝安新安A012-0112宗地，普通商品住房限售均价较去年上涨2.3%，光明凤凰A503-0093宗地的限售均价相较上涨10.1%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，土地调控能从源头上改善市场预期，从而改善下游购房者、银行的预期。近些年热点城市楼市回升，热点盘被关注，很大程度上是土地带动的，最典型的就是地价上涨带动新房热销，一二手房价格倒挂带动打新热潮，这些都与源头上土地市场升温有关系。

他表示，土地调控可以通过底价、溢价率、配建、房价限制等，调节开发商预期、调节购房者预期，从而达到稳楼市的效果。深圳此次对新房限价提升，为后期二手房价格调整创造出了空间。