文 | 一止

“这是一个困难的2021年，但我们仍保持乐观及致力于克服挑战并回归稳定。”广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”）在其日前发布的2021年未经审核年度业绩公告中表示。

公告显示，2021年富力地产营业额764亿元，同比下降11.05%；毛利49.63亿元，同比下降75.66%；归属股东净亏损88.48亿元；总协议销售约人民币1202亿元，同比下跌13.4%。

富力地产解释称，净亏损的原因在于房地产行业各环节的市场气氛及经营情况均急剧下行，另外一方面，由于集团的入账售价均价较低、存货估值一次性撇减后毛利率下跌，以及较高的运营开支导致集团年内录得净亏损。

接下来，富力地产将继续出售非核心资产，仍保留大量资产价值可观的投资物业以及酒店组合，可通过战略性出售获得大量资金以供调动，从而减少负债的情况。

出售资产，富力力求纾解流动性危机

截至2021年末，富力地产资产合计4058.76亿元，同比减少8.21%。其中，流动资产合计2823.98亿元，同比减少13.84%，流动资产占比69.58%，同比减少4.55%；货币资金约62.57亿元，同比下降75.63%。

4月6日晚间，富力地产发布公告称，公司“16富力04”债券展期方案获得通过。然而，债务展期可以暂时缓解流动性压力，但要摆脱债务压力，仍需继续调整债务结构，通过多种方式尽力降低违约风险等情况。

为保证企业的存续，筹措资金才是现在最重要的工作。化解危机，出售资产回血是更为快速的方式。因此，富力地产这几年也开始卖力推售旗下一些资产。

2021年，碧桂园服务以不超过100亿元收购富力物业，此外，2021年1月和12月，富力地产分两次将广州空港物流园股权卖给黑石，合计收益约53亿元。仅这两次出售资产，富力就收回153亿资金，但这些资金仍未能帮助富力化解债务问题。

3月15日，富力地产发布公告称，已于3月14日签订买卖协议，将以9570.26万英镑、约合人民币7.96亿元出售其英国伦敦房地产项目。出售项目名为Vauxhall Square，是富力地产2017年以1.58亿英镑收购而来，规划总建筑面积约13.3万平方米，为混合用途发展，出售事项的所得款项净额将用于偿还本公司的债务及用作本集团的一般营运资金。

此外，富力地产还称，今年公司将继续“卖卖卖”来提供额外现金，包括通过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。

城更赛道能否让富力顺利“渡劫”

当前背景下，富力把更多精力用于城市更新，以谋求低成本获取土地。经过多年的实践摸索和发展，富力集团已形成了一套相对成熟的城市更新操作模式。

2019年4月，富力城市更新集团（广州）正式成立，拥有超二十个已签约改造项目，包括已完成改造的越秀区杨箕村、天河区猎德村大型旧村全面改造项目，已快速进入拆迁复建阶段的白云区陈田村、黄埔区笔村、茅岗村和花都区田美村东南经济社等多个旧村项目。

2020年，富力在广州的旧村改造版图进一步扩大，先后成为南沙大同村、番禺区石壁村和天河区吉山村的正式合作企业，成为海珠区赤沙村合作意向企业。

2021年，经增城区永宁街简村村股份经济联合社代表表决，富力集团正式成为增城区永宁街简村村旧村全面改造项目合作企业。

富力城市更新集团也成为了广州市内旧村改造实施项目最多，最具旧村改造经验的开发企业之一。

在城市更新赛道，富力地产的积淀正在释放，城市更新步入收获期，透过城市更新项目有效转换土地储备，能更具成本效益地增加土地储备及可售资源，从而提升富力集团的盈利潜力。

目前来看，城市更新的确为富力带来了不少的土地资源——根据业绩公告，2022年，富力地产有超过200个预售项目，预期带来2200亿元的可售资源。富力地产表示：“凭借充足的可供开发土地储备，本集团将于未来数年继续补充可售资源，以维持稳健增长。”