文 | 楼公子

“本月开盘，11月份精装交楼。即买即住。”近日，星河荣御的销售开始在深圳的各大买房群发布推售新产品的消息。

深圳购房者们或许对这一项目并不陌生。星河荣御位于宝安沙井，先后在2020年、2021年推售住宅房源，若如今再推新，将是连续三年推售新房源。

转租为售，再推100多套房源

界面楼谈从销售处获悉，本次将推售一期2B、2C栋的房源，户型约为89-125平方米的3-4房。

界面楼谈比对发现，本次推售的房源属于为一期，而根据住建局发布的规划平面图信息，一期房源共有792户，其中510户的套内面积都小于90平方米。但项目本次推售的仅有约130套房源。

追溯来看，星河荣御项目原为宝安沙井金达工业区城市更新单元，为金达塑胶所有，后在2014年5月，星河控股旗下子公司星顺房地产以17.82亿元作为补偿款，获得了该土地的使用权。

在2017年，星河荣御首次推售产品，但当时推售的为公寓和办公产品，但到2019年11月，星河荣御却对外宣告将2687套房源全部用于长租公寓，以响应国家号召，支持租赁住房市场的发展。这也使其成为当时深圳唯一一个整体长租的小区。

界面楼谈粗略统计发现，星河荣御在随后的2020年4-9月间，先后推出过位于一期、二期的人才房，分别为88套、152套和407套。

不过，在2020年11月，星河荣御却开始“转租为售”，预售位于三期的全部住宅房源，共922套，户型82.6-115平方米，均价约5.2万元/平方米，开盘售出783套，去化率约85%。

其后在2021年6月，项目又推出位于一期的房源211套，户型为89-182平方米，均价约5.09万元/平方米，开盘日光。值得注意的是，对比两次推售情况，第二次的备案均价下降约2.2%。

如今，现在又再计划推售一期的房源，但仅约130套房源，与首次推售时的近千套的“大批量”景象截然不同。

事实上，界面楼谈查询发现，在政府公布的规划平面图显示，星河荣御共有2084套住宅房源；而在2019年宣称改造为长租公寓时，项目对外公布的数据为“总套数1646套，总户数2687户，总间数7181间”，这也使得项目的总套数扑朔迷离。但销售告诉界面楼谈，这次推售的是项目最后一批住宅房源，以后不会再推新品。

现房销售，大户型给予2万佣金奖励

星河荣御此次将推售的房源，户型为约89平方米的3房2厅2卫、约115平方米的4房2厅2卫、约125平方米的4房2厅2卫，户型较为方正。

据销售透露，推荐成交115平方米和125平方米的房源，能获得2万元一套的佣金，可见项目大力推售大户型产品，并且对市场预期并未过分乐观。

此次推售的房源位于一期，占地面积月2.9万平方米，总建面约20万平方米，梯户比为2梯4户，车位1248个。

由于是现房，项目交付时间为今年11月，精装修交付。销售价格预计与此前推售的情况相差不大，或为“5字头”。

星河荣御位于沙中路与沙井路交汇处东南侧，与11号线马安山站直线距离为1.1公里，难以直接享受地铁红利。

商业配套方面，星河荣御三期自带商场京基百纳广场，1公里内还有天虹商场，项目周边也有不少临街商铺，周边商业配套较为丰富。并且，2公里外的沙井海岸城也将进驻山姆会员店， 进一步丰富片区内的购物选择。

而教育方面，项目2公里内有壆岗小学与荣根学校等两所省、市一级小学，自带幼儿园。

但项目周边目前仍多为工业区，城市面貌一般，有待旧改推动改善。目前，沙井片区有华润金蚝小镇旧改、海岸城旧改和鸿荣源旧改等多个大型旧改项目，体量庞大，将推动沙井未来城市面貌的改善。

目前，除了星河荣御外，同样位于在宝安北部的深铁璟城、松风明月花园也传出了入市消息，预计三者的目标客户将产生一定重叠。