文︱海绵宝

去年集中出让的土地，如今已开始陆续入市。

2021年，保利在广州第三轮集中供地竞拍中以底价38.3亿元拿下了海珠华洲石榴岗地段内一宗热门地块。这宗地块折合楼面价4.44万元/㎡，排名全市第八，现在被命名为“海珠天斯”。

今年3月末，海珠天斯项目规划方案出炉，项目将建设22栋整体呈西南-东北走向的住宅，配建12班幼儿园、农贸肉菜市场、养老服务机构等设施，并留有政府统筹用地。

近日，界面楼市广州实地探访了项目所在地。项目拥有核心区位资源，但有待提升周边景观面貌。

具体来说，一方面，地块地处海珠中部，稀缺的区位资源未来将会给项目带来较大的价值加成；另一方面，项目周边为尚未改造的城中村土华村，景观方面有待进一步优化。

临近琶洲南，区位优势较强

天斯项目位于海珠区中部，临近华洲路及石榴岗河，西侧为广州海珠湿地公园，与正在被开发的海珠赤沙TOD项目（赤沙车辆段项目）相隔不远，地图显示为4公里左右。

海珠赤沙TOD项目属于赤岗板块，也属琶洲南区概念区，按照规划，琶洲南区将以人工智能与数字经济为重点发展产业，未来发展潜力空间巨大。而天斯项目与TOD项目地段相近，一定程度内会受到利好辐射。

交通方面，按照现有建设，项目周边有两条地铁线路经过，分别为18号线的龙潭站及在建的11号线的换乘站龙潭站（石榴岗站）。

18号线为广州市内快线，时速160KM/h，主要串联起南沙、番禺、海珠、天河四区，相应地，四区资源也因为18号线的开通，有了更多的融合机会。

11号线，是广州第一条环线，主要串联越秀、天河、海珠、荔湾、白云五区，目前土建工程累计完成74%。

除此之外，项目周边有华南快速干线、广州环城高速交汇，及新滘中路、新光快速路等主干道途经。不考虑堵塞的情况，项目通往琶洲及珠江新城CBD的车程较为便利，大约为20多分钟左右。

区位及交通线路方面所能覆盖的资源，注定了项目较高的价值。

按照规划图，项目将建21栋住宅、1栋政府统筹房源、一所12班的幼儿园及相应的配套措施。

其中，16栋为14-16层高的小高层，5栋为4层高的叠墅，总货量不超500套。

此外，项目容积率为2.83，低密度的布局，也成为项目被热议的重要原因。

对于相对缺货的海珠来说，项目此后若入市，或将吸引市场关注。

旧改尚未发力，城市景观界面一般

尽管区位条件优越，但目前项目周边的城市景观，仍然有待进一步优化。

项目紧邻的海珠旧村土华村，从高空俯瞰图看，村落现状多为居民自建的密集房屋，为典型的城中村面貌。

凭借优越的地理位置，土华村改造后，片区的价值也将会迎来提升。

不过，值得一提的是，时至今日，关于土华村的旧改动态尚未有再进一步推进的消息传出。

今年1月，广州市住房和城乡建设局在人民网领导板上回复一位网友对土华村旧改进度的疑问：广州市正在对包括海珠区土华村在内的全市“三旧”改造项目进行论证评估，严格落实历史文化保护要求，坚持民主决策，采取合适的改造模式，科学有序推进。

而对于天斯项目来说，土华村的旧改不仅关乎城市面貌提升，更关乎价值提升。

如今看来，土华村的旧改工程，还需要时间等待。

项目定价或达10万元+/㎡

据了解，海珠当前在售产品售价多在7万元/㎡以上。而赤沙车辆段一期地块的品越华府已开放展厅，单价预估在10万-12万/㎡之间。

虽然天斯项目最后的定价尚未公布，但项目与赤沙车辆段地块距离不算远，且位于核心区位，定价或许不会相差太大。克而瑞广佛区域认为，在地段相近，容积率相当，且核心区位资源加持下，天斯项目定价在10万元+/㎡的可能性较大。

值得注意的是，该地块出让条件注明，地块建成出售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

至于是否会对项目定价或去化造成影响，还得看市场的合力结果。