文︱海绵宝

近日，广州市规划和自然资源局公布关于广物控股集团在穗多宗用地统筹利用打包实施方案天河区5宗地块控制性详细规划方案的批前公示。

5宗地块分别为吉山仓地块、209仓地块、黄村地块、柯木塱地块、林机汽贸地块，涉及天河多个重点发展区域。

其中宅地方面有所调整的，为吉山仓地块及黄村地块，按照规划，本次调整宅地合计占地面积达10.6万㎡。

合计供应10.6万㎡宅地面积

根据规划，此次吉山仓地块主要对学校、居住、商业等用地进行调整，其中，三宗地块涉及居住用地，调整后合计宅地用地面积8.82万㎡，建筑面积32.26万㎡。

规划拟将现行控规的 36 班小学调整为 36 班九年一贯制学校，学位满足规划管理单元内人口需求，用地面积2.08万㎡。

而黄村项目地块范围内用地性质则由高等院校用地或科研用地或其他商务用地调整为二类居住用地，其余地块用地性质不变。

调整后，AT1007015地块用地面积为1.82万㎡，建筑面积5.88万㎡，容积率3.2，建筑密度≤28%，绿地率≥35%，限高60米。

天河战略发展重地

可辐射多片区资源

从区位来看，吉山仓项目和黄村项目的地理位置相近，可辐射资源也相差不大。

吉山仓项目位于天河区与黄埔区的交界处，北至青年路、南至吉山新路街，东至岐山路，西至吉山村。其中，热度颇高的茅岗村改造项目，正位于天河区东部和黄埔中心区交界处，为黄埔临港经济区鱼珠CBD内。吉山仓地块与之相邻，临靠鱼珠片区，一定程度上可实现自然共享。

黄村地块则位于天河区东圃黄村马坟山地段，广州环城高速以东、奥体南路以北，距离地铁4号线黄村站约1公里。项目与广州国际金融城（车陂一带）较近，往东为鱼珠CBD，属天河智谷片区奥体板块。

从可辐射片区看，两个项目均可承接黄埔临港经济区（鱼珠片区）、广州国际金融城及天河智谷片区的资源。

按照规划，鱼珠片区将打造成为人工智能与数字经济产业融合发展区，将建成以区块链为特色的中国软件名城示范区。

金融城在定位上，被看作为珠江新城的延伸。根据规划，其将打造成国际化综合金融中心、数字经济融合创新引领区、珠江滨水活力典范区。“十四五”时期，广州国际金融城将着力推进116个重大项目建设，涉及总投资超1800亿元。到2025年，广州国际金融城地区生产总值将达700亿元

天河智谷片区则被规划为广深科技创新走廊重要科创和文创节点，将建设成为集“产、学、研、商、居、文”于一体的新一代信息技术与文化创意价值创新园。  

不难看出，目前天河规划发展蓝图巨大，产业实力的提升，未来也将为片区带来不少潜在的居住需求。总体来说，位于广州中心城区，且有众片区的加持，吉山仓及黄村项目的价值不言而喻。

并且，地处中心城区，项目周边交通配套成熟度也相对较高。

目前，周边已通地铁4号线及21号线，可实现多线换乘，串联各区资源；距离珠江新城、琶洲等重要商务区也较近，乘坐地铁可实现30分钟内通达。

此外，黄村立交、广州环城高速、广园快速路以及东圃特大桥等多条交通线路布局在此，交通通达程度较高。

据了解，项目周边还规划了地铁19号线，该线路在周边设置了四个站点，分别是广氮西站、广氮东站、大观南路站以及珠吉站。

不过，值得一提的是，近年来虽有关于19号线的消息传出，但却未见实质性进展，这意味着，该线路真正落地时间还有待确定。

宅地短缺明显

核心板块房源价格高位

随着天河宅地释出短缺明显，区域内楼盘价格也持续高位。

克而瑞数据显示，2020年-2022年（截至2月15日）期间，天河区网签成交227套10万元+/㎡房源，成交量排名全市第一，且是唯一破200套成交的区域，高价位房源均集中在天河公园、泛珠江新城板块，也有部分存在于金融城板块。

金融城板块主要以商业用地为主，居住属性不强，为板块内新盘稀缺的主要原因，因而片区内住宅价格也不低。目前在售的江源半岛花园均价9万元/㎡，据传高峰时房价将近10万/㎡；合景臻溋名铸价格待定，不过按所处区位来看，未来价格也不会太低。据了解，目前项目样板房和销售中心已经开放，需验资1000万。

奥体板块新盘也较为紧缺，目前在售珠江花城和保利天汇两个项目，价格在6-7万元/㎡左右。

二手房方面，因为核心区位明显，且生活配套氛围相对成熟，该板块的二手房源也较为被市场关注。龙湖首开天宸原著、天河金地公馆、招商雍华府等均为二手房，售价在8-9.8万元/㎡左右。