深圳新盘开始“蠢蠢欲动”了。近期，深圳备案2个新盘项目，分别是星河荣御、壹城时尚花园，带来1190套房源。不过，这两个盘都是面向刚需或刚改，真正的豪宅盘还在酝酿入市，试探楼市情绪，如前海宸湾、招商太子湾项目。

值得注意的是，招商太子湾还传出了“预计销售价格13.2万/平以内”的价格信息，而按照这一价格，项目的单套房价会在1600万元以上。

这个项目对于深圳购房者而言，或许不太陌生，其曾在2020年3-4月间三次开盘、三次“日光”，引发高度关注。如今，项目再次回归，却变得更为低调。

直面大海，最高半亿一套

从目前流出的价格信息表来看，项目带装修的单价将在13.2万元/平方米以内，配合126平方米、425平方米的户型来看，单套总价将达到1663万元或5610万元。

但需要注意的是表格中“13.2万/㎡内”的说法。近两年，深圳新盘住宅的最高备案均价是13.2万元/平方米，为华润城润玺二期；而公寓则是恒裕深圳湾，均价达到15万元/平方米。招商太子湾这次备案的是住宅产品，因此借鉴了住宅的备案价情况，标示最高的价格给购房者参考，可以看出开发商对项目抱有十足信心。

从地理位置来看，招商太子湾位于南山蛇口片区，几乎在深圳最南端，是总建面达到170万平方米的大型综合体。

这一综合体与邮轮母港产业为依托，打造了“前港-中区-后城”的模式，规划约22万吨级邮轮母港、约61万平方米商务办公（含超300米地标建筑），约46万平方米商业（含K11购物艺术馆），约39万平方米住房，另有医院、海上艺术中心、五星级酒店等，配套健全。

太子湾此次首推住宅产品，位于整个项目的东部，为DY03-08地块。从地图上看，住宅项目东南方向直面海景，并且靠近2号线蛇口港站，距离蛇口最大的购物中心海上世界也仅800米，预计会较受市场关注。

目前，项目已曝光了户型图，为126平方米的2房2厅2卫、425平方米4套房的两种户型，设计上空间开阔，而4房户型更是4梯2户，实现主佣电梯分离。

曾一个月内3次“日光”，被住建局锁定房源

事实上，招商太子湾此前就曾多次推售公寓产品。在2020年，项目三次推出公寓产品“湾玺”，单价约9-13万元/平方米，每套价格在2000-5000万元区间。

在当年3月初，疫情刚得到控制，湾玺就作为深圳第一个线下开盘的项目入市，推售104套公寓。当天售罄，吸金约42亿元。

一周后，湾玺第二次“开盘”，推出14套房源。这次项目选择线上选房，仅仅开盘8秒，房源便全部售罄。

随后在4月初，湾玺第三次“开盘”，推出54套房源，也几近售罄。

一个月内三次开盘，并且推售的数量较少，让项目被质疑“捂盘惜售”。虽然太子湾发布声明否认这一说法，但没过多久，深圳住建局局长张学凡在一个民生类节目中就明言：“一个楼盘分三次销售，给老百姓释放每次秒光的信号，对这种行为要坚决予以打击。”

张学凡在节目中更表示，目前已经对该项目开发商采取包括限制其所有在深项目网签等限制政策，并将其捂盘惜售的违法违规材料移交给相关部门。尽管未说出项目名字，但几乎是同一时间，太子湾·湾玺未网签的192套房源被住建局锁定，直到2020年6月才恢复。

此后一年时间里，招商太子湾都处于“悄无声息”的状态。

直到今年2月，一个名为“天御公寓”的项目获批备案，而它正是招商太子湾的“太子湾·鲸域”产品。界面楼谈查询发现，项目备案单价在7.1-13.3万元/平方米区间，户型段为161-224平方米，单套最低价格也在千万以上。

但不知是否吸取湾玺的教训，太子湾·鲸域批预售的消息并未引起市场关注，至今也未传出开盘消息。而据建设方发布的消息，太子湾·鲸域已在今年1月封顶。

三大“竞品”项目，或也在今年入市

目前来看，位于蛇口片区的豪宅项目并不算少。除了太子湾的住宅、公寓项目外，还有前海宸湾、华侨城新玺、深铁K103-0016宗地项目，均为靠近海边的海景豪宅。

其中，前海宸湾虽然挂名“前海”，实则在蛇口赤湾地铁站旁，此前名为“伴山伴海”。项目已开放展示中心，将推售109-143平方米的住宅，套数或为370套左右。

华侨城新玺也在酝酿入市阶段，项目虽是公寓性质，但由于三面临海，景观非常不错，因而也备受关注。项目此前曾推售均价约14万元/平方米的办公产品，去化较为可观，但目前仍未有住宅的户型及套数消息传出。

深铁K103-0016宗地位于12号线左炮台东站旁，进度相对较慢。这一宗地在去年出让，根据出让公告，项目商品房毛坯销售均价不高于9.61万元/平方米，即便加上装修费也不得高于10.11万元/平方米，或将是当中售价最低的项目。

上述三个项目，加上太子湾的住宅及公寓项目，即蛇口片区今年有望迎来5大海景豪宅入市。