宝安新盘，又再传来了入市消息。

在深圳中原研究院发布的《2022年5月潜在入市项目》中，除了一直被传入市却始终无动作的松风明月花园外，还有一个刚需热盘也传出了即将入市的消息，那就是兴围华府。

这个项目在2021年5月入市，获得2.46倍认筹率，入围最积分达到60.2分，是去年有社保或积分要求的16个项目之一。

但围绕这一新盘的并非只有热捧，还有关于其周边环境的争议。而在脱离此前的市场火热的大背景之后，这一项目能否继续日光，还需要市场检验。

瑕不掩瑜，城中村内的现房项目

与大部分的商品房项目不同，兴围华府藏在宝安福永的城中村兴围村内，要穿过约600米的村道，才能到达项目。

据界面楼市观察，兴围村与大部分的城中村一样，存在道路狭窄、建筑密集、人口密集、环境嘈杂、卫生状况相对较差等问题。而在兴围华府周边，就有一栋类似厂房的建筑，村内的社康中心也在项目旁边，甚至项目直线不足30米处，还有一间公厕。

整体来看，项目与周边其他自建房的距离较近，难以形成安静纯粹的小区气息，并且地势低洼，在雨天或可能出现地下车库积水的情况。

此外，兴围华府的开发商是兴围村的村集体企业深圳市兴围股份合作公司。如今深圳大多村集体企业都在引进房企操盘，像兴围村一般“亲自上手”的情况更多出现在无红本的小产权房上，这也成为了兴围华府被戏称为“村委统建楼”的又一原因。

尽管争议不少，兴围华府身上的优点也无法掩盖。

项目在配套方面的最大优势是距离地铁不远，与在建的12号线兴围站直线距离约600多米（线路今年开通），步行10分钟可到达。同时，兴围华府1公里内有天虹商场、宝安航瑞中学、兴围小学，可满足基本居住需求。

兴围华府自身体量较为一般，占地1.5万平方米，总建面6.37万平方米，包含5栋14-15层高的住宅和一个篮球场，配建约1800平方米的商业。

项目受市场关注的是现房交付、得房率高和总价低这三大特点。

界面楼市观察发现，目前兴围华府已经是现房状态，外墙、花园、车库等都基本建设完毕，仅剩余少量收尾工作。在当前市场信心不足的情况下，现房交付无疑能给购房者更大信心。

据了解，项目推出66-93平方米的2-3房户型，几乎100%的房源套内面积都在90平方米以下，并且有多种户型可选择，刚需定位非常明确。从网上曝光的户型图来看，66平方米能做到2房2阳台和横厅设计，是较为亮眼的户型，但也有个别户型的设计或需要业主自行改造，才能更贴合家庭使用需求。

值得注意的是，兴围华府距离机场不过1公里距离，因此建筑需要限高，5栋楼最高也不过15层，容积率仅2.35。如今市场上大部分新盘容积率在4-6之间，兴围华府低容积率的特点会带来更舒适的居住体验。

房价方面，按照去年备案的5.24万元/平方米计算，66平方米的房源首付仅100万元左右，是西部少有的低上车门槛新盘，也因此得到部分刚需购房者的追捧。

两度发辟谣声明，将面对多个竞品项目

在兴围华府的官方公众号里，不见项目介绍或推广文章，只有上一次开盘时的销售方案及登记人名册等信息，以及两份声明。

在2021年5月，兴围华府备案168套住宅产品，为65-93平方米的2-3房产品，毛坯交付，均价5.24万元/平方米。如前文所述，产品推出市场后便受到热捧，获得超过房源数量2倍的认筹率，开盘便售罄。

而后仅隔半个月，6月初，兴围华府就发布了《关于兴围华府项目相关不实言论的严正声明》，声明中表示，推出的房源均已完成公证选房，不存在“喝茶费”、“更名”情况。后续，项目又在7月底重复发布了同类型声明，可见项目的受关注程度。

不过，自2021年三、四季度起，深圳新房市场的热度大不如从前。在2021年12月，距离兴围华府仅700多米的新盘泰福名苑备案入市，项目推售261套住宅，为66-135平方米的2-5房产品，均价6.41万元/平方米，仅获得121批客户认筹，认筹率46.4%。

但这一新盘也存在性价比相对较低的问题。除去精装修费用，泰福名苑的单价仍达到约6万元/平方米，较兴围华府的5.24万元/平方米要高出不少，或也是项目未能热销的原因之一。

目前，兴围华府最大的“竞争对手”或是位于宝安松岗的新世界松风明月项目。这一项目在2021年1月入市，备案88-126平方米的3-4房产品，共416套，均价约5万元/平方米，意向购房者按社保缴纳时长入围，要求最低社保为11.25年。

作为价格都在“5字头”的项目，新世界松风明月配套更优，售价或更低，但距离市区更远、户型面积段更大，兴围华府仍不失优势。

同样位于宝安松岗、定价较低的还有深铁璟城。这一项目在11号线碧头站旁，靠近东莞长安镇，由于是招拍挂所得的宗地，因而商品房早已限定了最高销售均价不得超过4.58万元/平方米（毛坯）。据了解，项目的户型为84-104平方米的2-4房。

此外，位于宝安沙井片区的拾悦城、招商雍和府，也都是较为靠近地铁的新盘项目，售价预计也会在“5字头”上下，或同样将成为兴围华府的“对手”。

但相比起上述项目，兴围华府虽同为“5字头”，但却是难得的距离市中心更近的项目，并拥有现房优势，相信在市场上仍会获得一定认可。