13号线即将开通，深圳也有望迎来全新的刚需“网红”片区。

在深圳楼市盛行“一路向西”说法的今天，宝安却有一个片区颇为“籍籍无名”，那就是石岩片区。虽说位于宝安，但石岩片区却是宝安、南山、光明、龙华四区的交界之处，又有阳台山、西丽水库和石岩水库三个形成天然阻隔，削弱了靠近南山的地理优势。

并且，在地理阻隔之下，石岩片区直到2020年才迎来第一条地铁线路，至今也未有知名的重点规划落地，加上近年来少有住宅新盘供应，石岩片区在深圳楼市的“存在感”相当微弱。

不过，随着13号线的建设和新盘入市时间的临近，石岩片区即将吸引外界的关注。

一站到南山，工业高地将成刚需宝地？

虽然石岩名声不显，但实际上石岩坐拥良好的自然资源，除了拥有“两山两湖”之外，还有石岩环湖碧道、温泉度假村等旅游资源。

同时，石岩还是宝安十街道中，工业最发达的街道。根据宝安统计局信息，石岩街道在2021年的规模以上工业总产值为2036.3亿元，是宝安首个突破2000亿元的街道，甚至这一数值是第二名沙井街道的1.5倍。

在此基础上，石岩也将打造石岩科创城，这是宝安提出的“石岩湖-西丽湖‘双湖’战略，将打造和西丽湖国际科教城、光明科学城‘三城’联动的石岩科创城”，进一步发挥石岩的产业优势，并带动产业升级。

此外，紧靠南山的地理位置，使得这一片区有成为刚需“网红”区的潜质。

据深圳市宝安区石岩街道办事处网站显示，5月6日，地铁13号线共建综合管廊主体工程（二工区）项目，罗宝区间顶管段“石岩1号”成功吊装下井，标志着该项目顶进施工的关键性节点实现了重大突破。

根据线路图，13号线中的上屋站、石岩站、罗租站、应人石站四个站点由北向南分布在石岩片区内，而顺着线路继续往南走，仅一站就可到达南山区的西丽片区，最终经过高新园片区，止于深圳湾片区。

可以看出，13号线经过了南山的留仙洞总部基地、深圳湾高新区总部基地、后海中心区等一系列企业及产业聚集地，将会是又一条通勤线路。

而作为这条线路途经的关外区域，石岩片区则有望成为新兴刚需片区。界面楼市查询乐有家房价数据发现，目前石岩片区二手房价为6.3万元/平方米，而一个地铁站之隔的西丽片区则已达到了10.5万元/平方米。

近期，石岩片区还将出现第一个地铁住宅盘。虽说片区内自2020年开始就拥有了6号线的上屋站、官田站两个地铁站，但这两个站点周边多为工业区和城中村，近年周边都没有新房入市，因而首个地铁住宅新盘至今才出现。

宏发悦云花园，或成片区首个地铁盘

在深圳中原研究院发布的《2022年5月潜在入市项目》中，石岩片区将迎来2个新盘项目，分别是宏发悦云花园、宝珺园。其中，宏发悦云花园或将是石岩片区的第一个地铁盘。

宏发悦云花园位于石岩片区南部，在阳台山西北侧，距离罗租站约700米步行距离。由于靠近石岩的中心区域，项目周边的配套较为不错，1公里范围内有石岩文化艺术中心、石岩体育馆、石岩公学、石岩人民医院等文体、教育及医疗配套。1.5公里内也有宏发大世界、星城购物中心两个商业作为补充。

项目西面是工业厂房，目前已作为冠利园旧改项目、中航三鑫玻璃加工厂旧改项目推进改造，前者将用作住宅、商业和旅馆等功能，后者将规划为产业功能。

值得注意的是，目前受中航三鑫玻璃加工厂的阻隔，石清大道（石环南路）与黄蜂岭工业大道并不贯通，需要旧改后才能解决。也因此，目前从宏发悦云花园出发，暂不能直通罗租站，需要绕路通行。

宏发悦云花园前身是宏发云熙谷二期，用地面积约2.6万平方米，总建面积约19.39万平方米，住宅约7.4万平方米，办公约3万平方米，商业3624平方米，容积率4.8。项目将建设4栋住宅、1栋办公及一所幼儿园，带来803户住宅、1478个车位。

目前，项目平面图和户型图已公开，将推出79-128平方米的3-4房产品。

 

宝珺园：74㎡三房户型

宝珺园位于石岩东北部，靠近龙华大浪片区、光明长圳片区。相比起宏发悦云花园，宝珺园并未靠近地铁，周边也几乎都是工业厂房，缺乏成熟的居住氛围，并且附近未有大型或成片旧改布局。

项目的周边配套乏善可陈，只有裕龙大厦带来的少量商业，周边也只有两所幼儿园，项目官方称周边将建设一所36班九年制学校。而目前已有的大部分教育、医疗配套，都需要3公里之外的石岩中南片区或光明长圳片区补充。不过，项目周边的路网较为发达，靠近龙大高速出入口、水朗立交和石岩外环路，进入市区较为方便。

宝珺园自身的体量不大，占地约5000平方米，总建面约3.5万平方米，总户数仅314户。

项目的定位也十分明确，户型为74-77平方米3房紧凑产品。从曝光的户型图来看，两个户型较为相似，设计周正，动静分明，是在市场上较为少有的70平方米段的三房产品，不失为项目亮点。

目前，宝珺园已开放异地展厅，并开放了样板间，入市时间暂未知。

近年来，石岩片区近年少有住宅新盘入市，最近入市的是2021年5月开盘的汇邦名都花园，但备案的是公寓产品，均价约3.9万元/平方米；而住宅项目需要追溯到2019年入市的嘉信·云峰，备案均价约4.7万元/平方米。

二手房指导价方面，片区内较为典型的楼盘宏发世纪城，指导价约5.3万元/平方米，或可作为新盘限价参考。