文｜张晓凡

闲置的资产能否增值？空闲的办公楼如何盘活？ 

随着依赖土地升值的躺赢时代逐渐告一段落，如今资产保值增值的核心点，逐渐转移到了商业逻辑与运营能力之上。

其中，带有长期运营逻辑的长租公寓是解答上述问题的最优解之一，在城镇化深入推进下，新市民与新青年所面临的安居，为长租公寓的发展提供源源动能。

但这却并非一把万能钥匙。

过去几年，在“租售并举”长效机制的推动下，长租公寓行业已实现大跨步的发展，但由于参与者能力的参差不齐，这仍是个年轻的行业。

在与城市深度共振，为城市战略服务的探索中，一部分头部企业积累的经验，正在验证路径的可行性。

租赁+管理，重庆仙桃数据谷先“吃螃蟹”

在重庆渝北区仙桃街道，有一座“含金量”极高的园区：2平方公里的面积，创造了250亿元总产值的仙桃数据谷。

作为重庆大数据产业的核心园区，短短7年吸引250多家企业入驻、近1300家企业注册，其中不乏传音通讯、长安软件、华为创新中心、中科创达、北斗星通、字节跳动、腾讯云等数字经济头部或领军企业。

在周边居住配套较弱的产业园区，数百家企业入驻的背后，是数千高科技人才的安家落户，如何解决这个难题？

仙桃数据谷相关负责人介绍，园区创新采用整体租赁+物业管理模式，与龙湖冠寓合作，打造菁英天地人才公寓，营造良好的居住环境，解决企业员工后顾之忧。

在菁英天地，双方充分利用园区的物业资产，坚持高端品质、梯度配置、优化配套、惠企便捷的人才公寓服务体系，匹配了专家楼、高端人才公寓及普通长租公寓等多种公寓类型；服务上，定期组织多样化社群活动，并提供“管家式服务”，让住户“来了就不愿意离开”。

仙桃数据谷相关负责人表示，通过专业的品牌化管理和智慧化服务，提升了企业员工入住体验，更好地满足入住企业、员工对于安居乐业的梦想。目前，已引进约2500人入住，为园区入驻企业提供充足的人才储备。

“仙桃数据谷与龙湖的合作，是重庆市内高科技产业园与城市综合运营商的合作首例，既加快仙桃数据谷产城融合的建设，又能提升双方品牌影响力。”该负责人表示，与龙湖冠寓合作后，不仅为园区留住人，还提升了园区的综合管理水平，助力园区吸引更多优质企业落户园区，增强园区招商引资能力。

资产闲置普遍，2成住宅亟待盘活

在重庆仙桃数据谷，园区与龙湖冠寓的探索 ，取得了多赢效应：资产得以充分发挥价值，园区高端人才的居住配套难题得以解决，营商环境进一步完善……

但事实上，这样的多赢局面是较为难得的案例，尤其是在城市寸土寸金的核心区，产业结构更为多元，产权结构更为复杂，空间规划的难度大大提升。同时，物业的闲置问题愈加突出：一边是买不起房，一边是闲置资产得不到盘活，本该纳入存量住房供应的房源，成了“闲鱼房”。

在房地产进入存量时代后，这是不少城市住房的真实状态，在满足新市民、新青年安居的另一端——闲置资产的盘活与增值，也成为社会焦点。

早在2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心曾发布过一份中国城镇住房空置分析的报告，其中的数据显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置率更高。

当然，不仅是住宅类资产的闲置，据仲量联行发布的《2021中国办公楼市场白皮书》显示，在中国41个中心城市里，有19个城市的甲级写字楼空置率超过了30%，其中有14个是省会城市，比如武汉、长沙、西安、沈阳等。

资产闲置意味着浪费，如何盘活？

2021年6月，国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，要从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。随后，多个省市均陆续出台相关实施意见，以推进盘活存量资产，解决住房难题。

在此进程中，龙湖冠寓正是其中的积极参与者。从北京的亚运村、郑州的大学城……龙湖不断以鲜活的成功案例，激活闲置资产的盘活密码。

打造租赁服务新标杆，服务城市战略

从闲置物业的盘活焕新，到标准化的产品定制助力推进城市老旧物业改造，基于扎实的沉淀和积累，龙湖冠寓已锻造出行业领先的运营管理能力，并致力于将多年沉淀的能力服务于更多城市居者。

正是得益于龙湖冠寓多元化的模式助力，经过5年的快速发展，已经成为了行业头部企业，截止2021年，已进入32个城市，已开业10.6万间，实现22.3亿收入，服务了超过180万，满意度高达95%以上，续租率超过50%。

不仅如此，在广泛积累了众多城市门店运营经验后，龙湖冠寓参与编撰了2个国家级政策及多个地方政策，成为行业的引领者。在2021年国内首批11家五星级长租公寓中，龙湖冠寓就有9家入选，从住建部到多个城市的相关部门，5次参观考察冠寓，均给予了高度评价。

良好的口碑和品牌影响力保证了冠寓95%的高出租率及品牌溢价，比如重庆、成都、杭州、南京、武汉冠寓门店，租金对标竞品可实现超过15%的溢价，部分项目甚至超过30%。

如今，随着人才安居政策的持续落地，冠寓也积极配合各城市与地区的人才引进与安居政策，让更多的年轻人享受到符合当下消费升级市场形态的租住产品，安居共享，以邻为友，择邻而居。

截至目前，龙湖冠寓已与北京、上海、广州、深圳、珠海、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项目，并在提高社会资产处理效率的同时，助力大城市青年人群的租房难题得以有效解决，实现各自所在区域产业发展政策和人才租住需求的充分结合，全面配套城市发展战略。

延伸阅读：六大模式，帮助资产保值增效

如何让闲置的资产“变活”呢？龙湖冠寓探索出了六种模式。

第一类是利用自持商办土地自建运营租赁住房，合作方共同投资建设。例如，成都冠寓上城天街店，经营两年出租率稳定维持在95%以上，溢价超过20%。该项目的合作方在上城天街店交付后，很快与龙湖冠寓又合作了另一个1000间的大项目。

第二类是城市更新类项目。北京冠寓亚运村关庄店原本是位于关庄地铁口的一处旧厂区，该资产一直处于闲置状态，业主方寻找一家能够从颜值和功能两方面同时进行资产提升的合作方，最终龙湖满分突围。项目运营期间出租率稳定在95%以上，是五矿集团内部旧改明星打板项目。

第三类是政企合作打造人才租赁住房。例如，国资平台合肥高新股份主营业务是产业园区开发和运营，承载了园区人才租赁住房配套的任务，但缺少租赁住房管理体系和运营经验。龙湖冠寓发挥自身优势，承接一期人才公寓运营管理，同时协同龙湖物业提供园区物业服务，一期项目开业后房源供不应求，累计服务企业超过120家。

第四类是产业园合作项目。在重庆仙桃数据谷打造的龙湖冠寓，是一个超过2000间的大型社区，主要配套园区内的企业员工，在其中打造了专门的冠企荟企业客户平台，为企业专项定制解决员工住房问题。

第五类为租赁精装改造，这是目前龙湖冠寓合作最多的一种模式。以杭州奥体盈丰路店为例，通过租赁业主的毛坯物业，从定位、设计、装修改造到运营管理，龙湖一站式服务进行存量资产提升，项目运营出租率维持在95%以上，这也是全国首批五星长租公寓中，杭州唯一一家入选门店。

第六种模式为自建自持大型租赁社区。郑州冠寓郑州大学店，即是龙湖基于前瞻性洞察，承接郑州市高新区地块，配建1200套租赁住房，帮助高新区人才安居，助力郑州高新区“聚焦智慧产业、建设智慧社会”产业发展方向。