文｜天府楼市 Deckard

作为“盆地型”城市的成都，向外拓展的成果有目共睹，但“向下拓展”也就是对地下空间的开发一直算不上突出，也需要一份纲领性文件。

近日发布的《成都市地下空间开发利用管理条例》（以下简称《条例》），其中便针对地下空间的保护、开发和利用都指出了具体方向，且鼓励社会资本依法参与地下空间开的开发建设。将于2022年6月1日正式实行。

提到成都的地下空间开发，大家第一个想到的项目必然是轨道交通建设了，成都在这方面不仅处于国内领先地位，还提出了全域TOD建设战略。但除此之外，地下空间又能承载怎样的职能呢？

曾经的地下空间

现在怎么样了？

虽然《条例》姗姗来迟，但成都此前也有具备代表性的地下空间项目，例如天府广场的下沉广场和盐市口的地一大道。

首先明确概念，据《条例》，地下空间是指成都市行政区域内地表以下空间，包括单建式地下空间和结建式地下空间。其中，单建式地下空间，是指独立开发建设的地下空间。结建式地下空间，是指结合地表建筑一并开发建设的地下空间。

位于天府广场的下沉广场占地8.8万平方米，不仅是中国西部最大的城市中心广场，更是目前国内最大的下沉式广场，以“水乡广场”、“太极广场”、“蜀字广场”三大元素为主题建造。轨道交通1号线、2号线在此交汇，甚至经由透明的玻璃，可以直接看到呼啸而过的地铁列车。并且同下沉广场的商业部分几乎无缝连接，让下沉广场当了许多年的成都“顶流”，现在随着成都的外扩和商业重心转移，天府广场的下沉广场不复昔日盛况，不过仍作为城市中心地标存在，其地铁1号线、2号线的换乘枢纽定位功不可没。

另一个作为“反例”代表项目是相距不远的地一大道，南起顺城大街，大业路，东大街交界处；北至顺城大街与西玉龙街交界附近，主路长度超一千米，其现状则更为黯淡。

盐市口商圈不景气的情况已有几年，这条位于地下的商业街区项目的人气更是低至谷底。据悉，当初地一大道出售商铺时曾万人空巷一铺难求，首日抢订率高达350%以上，开创了成都商业新奇迹，时过境迁如今几乎无人问津，连商家都没几个，整个地下空间显得压抑逼仄。平日也只能看到几个孤零零的入口在路边。分析其失败的原因，除了商业中心的转移，没有足够便利的交通条件也是地下项目的致命问题，毕竟没有交通也就难有人流，最后的结局也可以预料。

不妨将地一大道作为前车之鉴，可以得出几个开发地下空间的关键点：首先需要有便利的交通，这是吸引人流的最好办法之一；其次考虑周边环境，是否有足够开发前景，免得只“红极一时”；其三便是需要注重设计，开发地下商业项目，在环境上很容易不讨喜，如何让人“爱逛”是个重点。

《条例》之后

地下空间项目有什么可以期待

《条例》中对地下空间的开发也作出了几点明确要求。包括要求地下空间应当优先用于布局地下交通、应急防灾、人民防空、环境保护等城市基础设施和公共服务设施。可以布局商业、工业、仓储、物流设施等项目。禁止布局住宅、学校、托幼、养老等项目。

就要求来看，开发地下商业项目仍然是最被支持的策略之一。当前很多商业都利用地下空间形成连续商业节点，如悠方和摩方、远大购物中心AB馆等，但真正主体处于地下的商业体，仍然是“稀有物种”。

已经开业的REGULAR源野可以视作新一代地下商业的代表。其具体位于大源中央公园负一层，紧邻地铁5号线大源站，室内商业区域总面积6528.72平方米（不含户外花园），层高约5.5m。择址大源可以说敏锐地乘上了成都向南开发的潮流，大源作为城南较早成熟、产业完善、入住率较高的区域，目前拥有20万以上常驻人口和10万以上的办公人口，因此在人流方面无需担忧。

该项目由REGULAR和方所联合打造，在布局设计上选择位于城市公园地下，一方面有效利用地下空间，一方面也符合成都公园城市的建设主旋律，优越的自然环境结合其商业项目自身优秀的设计，呈现出半户外形态，场内拥有更多自然采光和外部空气，与传统地下空间相比，更加开阔自然，因此也被人称作“公园底下的公园”。

据悉，成都已选取交子金融城商圈开展地上地下空间整体开发试点，将创建以SKP-环球中心东广场地下空间改造项目为代表的标杆示范项目。其中的SKP莫过于尚未到来的商业项目中的绝对“顶流”。

 

从官宣到成型，这座占地规模190亩、总建筑面积34.7万㎡的大型地下商业项目仅用三年时间，刷新了成都商业“签约-开建-运营”的最快纪录。将一次性引入1000余个品牌、一线品牌覆盖率达98%的数据也证实其城南重奢商业体定位。

也将建设成都首个、也是最大的锦城广场P+R停车场。它既是停车场，也是城市航站楼，在这里不仅可以换乘公交、地铁，更可以直达天府国际机场。重磅品牌阵容、P+R停车场、城市候机厅、生态公园，多张“王牌”加持，项目的分量与其受关注程度匹配。

据悉其99%的建筑体都将在水平面下，因此将是名副其实的“地下商场”。在项目规划上，无缝接驳多条运营中和在建地铁线路符合成都的TOD战略，地面兴修公园则符合公园城市战略，拥有高达约77%的绿地率，甚至可以符合“碳中和”要求（去年11月，SKP获中国首家碳排放管理软件和咨询服务提供商碳阻迹认证）。

SKP项目的施工工艺复杂可以想象，根据进度规划，项目6月将达到商业运营条件。就现场情况显示，目前项目已基本成型，究竟SKP能否在成都的地下空间开发史上留下浓墨重彩的一笔，可以拭目以待。