导读：

近日，世联行对外发布了多条重要公告。睿信致成地产行业专家认为世联的这一选择符合国家政策导向及行业大势，但长租公寓这一普遍被看好的蓝海，礁多水深，需要非常强大的运营、营销、投资能力方能取得竞争优势。

7月11日，世联行对外发布了多条重要公告，一个是撤销之前投向世联小贷的10亿元定增预案并随即披露了20亿元投向长租公寓建设项目的定增预案，另一个是拟首次发起设立规模3100万元长租基金，将投向上海商业物业。

睿信分析：

长租公寓运营，在世联行内部被视为“针对存量房地产交易未来格局的典型代表服务”，一直是世联的重点业务发展方向，是其“大资管”业务的组成部分。此前，世联行拥有两大公寓品牌，分别是晟曜行、红璞公寓。其中晟曜行主要针对高净值客户，在上海（楼盘）拥有1300套中高端公寓的经营权（2015年数据）；红璞公寓则细分为红璞礼遇、红璞假日、红璞youth三种定位，主要针对年轻租户。

世联公告称，未来世联行拟在一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓。这一目标并未明确的时间节点，一个可参考的数值是万科泊寓此前制定的目标，到2017年即两年做到15万间。

从其公告中我们无法判断世联会采取何种模式，但从盈利指标、违约率、管理难度，产品定位准确度等角度来看，集中式公寓表现的更为出色，在发展上具备更大的优势，未来也更易做出强社交产品。

公寓拿房模式划分

在发展模式上，此前世联在广州、深圳、武汉、南京、合肥、杭州等多地运营了不少长租公寓项目，其模式为“房屋托管+标准装修+管理服务”，提供包括租后管理、保洁维修、社交娱乐等服务。这一模式与市面上多数长租公寓并无二致，按照世联的预期，其长租公寓项目投资回收期为6.01年，内部收益率为14.69%。

无论是投资周期还是收益率，均较一些主流的长租公寓品牌略低。

去年初以来，国家多次发文鼓励培育专业性租赁企业，大力支持住房租赁市场发展，还给予相关配套优惠政策等。另一方面，随着地产市场逐渐成熟，存量房的经营与租赁市场也快速发展起来，长租公寓作为重要的住房补充产品，其市场前景广阔，按照世联的估计，行业规模约为1400亿元。在国家大力支持和市场驱动下，过去两年长租公寓发展迅猛，包括蘑菇公寓、青年汇、YOU＋公寓、魔方公寓、新派公寓等初创企业，酒店系的铂涛酒店窝趣公寓、如家酒店逗号公寓、华住酒店城家公寓等；地产中介链家旗下自如公寓；开发商系万科泊寓、招商蛇口壹栈等均介入了这个市场。

相对其他新进入者，世联行在这一领域具有一定的运营经验，又有遍布全国上百城市的代理分支及对各大城市地产市场的深入理解，在发展上占有一定优势。但长租公寓作为一种新型住房产品，目前在国内的发展模式还相当不成熟，许多品牌都在依靠投资生存，未能形成健康的商业模式。重资产压力、经营风险与回报不匹配等问题始终未能很好地解决。世联选择此时进入势必也要做好前期大量投资的心理准备。

睿信专家点评：

世联的这一选择符合国家政策导向及行业大势，但长租公寓这一普遍被看好的蓝海，礁多水深，需要非常强大的运营、营销、投资能力方能取得竞争优势。世联行在营销、投资方面具备一定的优势和基础，但在运营方面，此前表现并不好，未来能否借助规模实现提升，还有待验证。

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