文︱海绵宝

在获批近2年后，广州番禺区“淘宝村”改造方案再起变化。

5月28日，广州市规划和自然资源局官网发布番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元规划方案的批前公示。

公告内容显示，此次规划拟取消番禺大道（里仁洞段）综合提升工程，商办建筑高度也由原规划的300米修改为245米以内。

早在2020年9月，《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划》获广州市规委会城市更新专业委员会通过。

规划中提到，要在番禺大道上方“加盖”，建设“万博公园”，以廊桥系统建立连接长隆、万博、里仁洞三大组团，打造中国第一条高线公园，也让项目更为外界关注。

但时至今日，随着规划方案的变化，这一项目不仅体量减少，地标的高度也下降55米，而“万博公园”工程或将随之取消。

住宅、商办体量双下降 “万博公园”工程或取消

根据公示，此次方案拟优化用地总面积为174.35公顷。其中，涉及到用地面积、容积率、商办建筑高度、公共服务配套等多方面的调整。

第一，总建筑面积减少。取消番禺大道（里仁洞段）综合提升工程，并优化为人行天桥方案，优化后里仁洞村改造范围内总建筑面积391.48万m²，较原规划减少13.76万m²。

其中，融资住宅减少4.1万m²，融资商业减少9.66万m²，规划毛容积率为2.39。

第二，容积率优化及商办建筑高度限高。优化后，居住用地平均容积率由4.4降至4.3，商业商务用地平均容积率由8.2降至7.4；取消番禺大道上盖平台后，开敞空间发生变化。根据城市设计方案，调整后商办建筑高度控制在245米以内，居住建筑控制在120米内。

值得一提的是，在里仁洞村此前的城市设计方案中，商业建筑规划在300米高左右。而目前，现有的广晟万博城A塔写字楼为266米，若按原方案建设，里仁洞村将诞生新的地标式建筑。

第三，公共服务及市政设施优化。根据核减的建设量，本次更新单元改造范围内配套设施服务人口由7.70万人核减为7.58万人，相应的公共设施建筑面积由46.71万m²调整为45.76万m²，公共设施由312处调整为346处。规划优化后占住宅总建设量的比例由16.47%提高到16.55%。

面向产业（商业服务业）片区的公共设施建筑面积由7.08万m²调整为6.54万m²，占产业总建筑面积（108.78万m）的6%。同时根据项目实际需求优化地块产业配套设施类型。

尽管此次规划有不少调整，如原规划番禺大道上方建设“万博公园”，此次调整后，或将取消这一工程，但总体来说，整个大方向的规划仍较为可圈可点。

可以预计的是，若改造完成后，片区的城市面貌将得到巨大的改变，居住氛围也相应地得到进一步的提升。

210亿改造项目未落地 “淘宝村”身价已提升

作为广州有名的淘宝村，里仁洞村电商行业业态成熟，不少服装网店、摄影工作室、制衣作坊、物流点均集聚于此。据了解，这里拥有600多家网店，从业人数超3万+，对带动相关产业的发展起到了很大的作用。

从区位来看，里仁洞村位于番禺区南村镇，北临长隆旅游度假区、万博商务区，东接积光工业园，南靠富豪山庄，西邻新光快速路和金山湖公园。不仅如此，片区与广州南站相距7.5公里，可乘坐7号线直达，地理条件优越。

周边交通路网方面，片区内布局有3条已开通地铁线路，分别为串联广州核心城区的3号线、连接番禺至佛山段的7号线、连接南沙与广州天河的18号线，地铁连通区域广阔。除此之外，还有南大干线、新光快速、番禺大道、汉溪大道、兴业大道东、市广路等多条线路。

南大干线，被誉为番禺新城交通“大动脉”，其中，整个工程的番禺大道主线跨线桥已于近日开放交通。

《番禺区十四个五年规划》提到，将以南大干线为产业创新主轴，推动南大干线经济带高质量发展。这也意味着，南大干线将成为带动番禺发展的重要引擎。

从布局图看，南大干线经济带未来会推动广州南站地区、万博长隆片区、大石先进制造和科技创新园区、广州国际科技创新城、广州大学城等重点圈层串联发展。若南大干线整体开通，将对番禺乃至整个广州的发展产生重大推动作用。

目前，片区内新盘较少，其中成交热度最为火热的项目为2020年11月入市的越秀和樾府，其处于万博商务区中央地带，因地段及产品力的原因，项目2021年认购额便已超百亿，如今，越秀和樾府仍是片区内最具成交热度的项目。

2019年，越秀拿下里仁洞村旧改资格，总投资金额210亿元。值得一提的是，在拿下旧改项目后，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2019年度中期业绩发布会提及，里仁洞村旧改预计8-10年拆迁完，才具备开发条件。

据越秀地产的改造方案显示，其拟于里仁洞村增加11所学校；并规划打造最少两个以上大型商业综合体（面积达50万平方㎡），以及高品质酒店、时尚青年公寓、儿童教育培训、社区邻里中心等现代化商业配套。

按照预想，改造后的里仁洞片区，将串联万博CBD片区，提升整个“万博+里仁洞”片区价值，推动该片区成为广州市新的中心区域。

不过，目前项目旧改动态自2020年片区策划方案、拆补方案出炉后，就鲜有消息公布。