文︱海绵宝

今年上半年，受多方因素影响，房地产行业经历了一场下降幅度颇大的调整期。

由此而来的是，购房者信心不足，也有部分购房者因为对自身后续资金流动问题预期的不明朗，谨慎观望情绪逐渐加重。

不过，随着全面“降息”和房贷审批持续宽松以来，改善类买家信心有一定的回升，靠近主城区的楼市需求也有所修复。

广州中原数据显示，五一假期后，广州新房周度成交基本稳定在1800宗左右，情绪较3、4月有所好转。其中，黄埔、番禺、天河、荔湾部分热点板块项目，虽然对比一季度有轻微提价现象，但也取得了市场较大的关注。

而从全月数据来看，5月广州新房网签6177宗，环比增加13%，比去年同期成交下跌40%。中心区域和外围区域的成交表现分化较为明显，中心六区成交同比增加28%，外围区仅12%。其中，中心区（500万及以上）置业需求、豪宅需求恢复相对较快。如五一前夕首开的琶洲TOD南项目，5月共录得141套网签单位。

核心区项目需求坚挺

越靠近主城区的项目，市场需求相对来说更为坚挺。如琶洲南TOD项目，因与广州CBD一江之隔，且地处海珠琶洲人工智能与数字经济示范区范围内，如今成为了主城区内颇具热度的楼盘。

项目总用地面积 211751㎡，规划了16 栋超高层住宅，最高层为44 层，预计房源约1400多套。

五一假期前，项目首次开盘推出288套住宅，涵盖142、210、265、310㎡四个面积段，价格区间在9.2至14万/㎡左右，开盘首日去化率达9成以上。

市场普遍认为，其将有望成为广州楼市高端市场的风向标，按照超10万/㎡的均价算，项目一套的市场价格也逾千万元。

之所以有这样的底气，与项目的TOD定位及产业兑现有密切关联。项目周边覆盖8号线、18号线、12号线，且1.2公里处布局有11号线石榴岗站，有效打通了各区客流流动通道。

产业方面，去年琶洲试验区新一代信息技术服务业企业突破2800家，实现营收540.3亿元，占全区的91%。

目前琶洲已吸引了阿里巴巴、腾讯、唯品会、今日头条、国美、小米、科大讯飞等企业布局，主要以大数据、云计算、软件开发、人工智能等算法领域相关产业为主。

此外，近年琶洲新增宅地供应较少，高品质住宅相对稀缺，促使区域内楼盘价格高居不下。而根据克而瑞数据，琶洲板块房价2021年间从4.2万 /㎡飙升至8.1万/㎡，一年之内涨幅高达94.4%。

在发展前景越来越明朗的情况下，稀缺的属性更让琶洲TOD项目受到更热烈的市场瞩目。

除琶洲TOD南项目外，富颐华庭、万科城市之光、万科金域曦府、中海观云府也为近期市场热度较高的楼盘。

且部分项目出现房价“抬头”的迹象，如中海观云府、万科金域曦府，价格对比此前上涨了1000-2000元/㎡左右。而富颐华庭近期加推的项目，价格也有所微涨，最高价格为5万+/㎡，年初均价为4.85万/㎡左右。

究其原因，这与项目自身拥有的条件密切相关。这些项目虽不完全处于同一区域，但因为区位叠加规划优势，项目也备受市场关注。

如黄埔鱼珠板块的富力南驰·富颐华庭，因为地处黄埔临港经济区内，规划前景颇大，一定程度上也承载了规划利好。

按照规划，未来琶洲、广州国际金融城以及黄埔临港经济区将构成广州新黄金三角，预测一年产值达3200亿元。

而中海观云府为海珠南洲地铁站上盖项目，周边2号线及10号线交汇，且后续有10号线补充，交通便利。

更为关键的一点为，南洲距离珠江新城CBD不远，所能触及的配套不差，且周边多以老旧小区为主，新盘稀缺，这也推升了产品的市场热度。

南沙去化周期攀升

与临近主城区的项目不同，外围区域项目的处境却稍显尴尬。比如规划概念新区南沙，其作为粤港澳大湾区的核心，拥有良好的区位条件，近年来也处于规划不断，发展不断的状态。但值得一提的是，区域内新房库存去化周期出现持续攀升的现象。

据克而瑞数据显示，截至4月末，黄埔、越秀、荔湾、番禺和天河去化周期在8.1个月至11.8个月，较为健康。而其余各区的去化周期均处于亚健康状态，南沙方面仅次于花都，为24.2个月。

而广州中原统计的最新数据显示，截至5月25日，南沙新房库存去化周期为25.7个月，两者统计结果相差不大。

尽管上周新房成交有所回温，周度成交296套，上涨108%，但对比于区域的库存去化周期，仍然未能完全摆脱冰点。

这或与当前环境下，刚需购房者信心缺失有关。

一方面，南沙长远规划前景巨大，产业未来可期，但目前区域相关产业仍处于孵化阶段，距离成熟期还有一大段距离；

另一方面，区域内房价近年来上升颇多，横沥、灵山岛周边多为3.6万+/㎡，对比增城不限购，且2万/㎡左右的均价来看，刚需们有很大的选择范围。

就目前的数据情况看，对比外围区域的远景规划，已有产业支撑的市中心周边的需求更为强势。