文 | 立田 

刚需聚集的国际港务区  改善产品开始抬头

以发展临港经济为主攻方向，重点发展智能制造、商贸物流、数字经济、现代金融、文旅体育等产业，加快建设中欧班列(西安)集结中心和陆港型国家物流枢纽，打造面向中亚南亚西亚国家贸易物流商事服务通道和面向“一带一路”沿线国家的枢纽经济示范区。

近三年来，十四运的带动，使得奥体中心板块以及周边千亿资源产业逐一落地，尤其是在2020年前后，西安主城区改善风兴起时，融创、绿城、华润、中冶、招商、中粮等一线品牌房企的早期进驻港务区，使得这里成为刚需置业洼地。时至2022年，该区域住宅价格也日益上涨，大面积产品占比也越来越多，整体产品受众有刚需刚改，也有少许高端改善入门群体。

代表楼盘：绿城全运村、华云置地未来城市、招商城市主场、融创时代奥城等等。

目前区域内有华润置地·紫云府刚完成意向登记，住房均价15200.86元/㎡，房源161套，为面积约106.5-108.89㎡两室两厅两卫户型4套；115-131.86㎡三室93套；面积约138.02㎡四室两厅两卫户型64套。

以及正在登记的西安融创奥城西区，本次开盘销售楼幢1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#楼，位于西安国际港务区潘骞路以南、柳林路以西，全部准售住房房源共705套，面积为118-143㎡的三室、四室户型，住宅均价16799.90元/㎡，意向登记人数已超两千人，多将摇号。

生态资源丰富的浐灞生态区 热度持续平稳

以西安国际生态会展城为依托，重点发展会议会展、文化旅游、现代金融、数字经济等产业，打造具有国际影响力丝绸之路经济带沿线人文交流、特色会展功能聚集区。

该区域与国际港务区相邻，生态资源是其一大亮点，一方面占据浐灞河两河四岸的南北向带状区域、浐灞半岛、广运潭生态景区，引来许多“豪宅”产品落地，比如源邸壹号、自然界等；另一方面，相较于西安其他区域，浐灞生态区早期房价较低，因此也多以性价比较高的刚需刚改为主，所以客群主要集中在“两端”。

代表楼盘：源邸壹号、自然界系列产品、万科悦湾、龙湖源著等。

当前区域内，旭辉国宸府二期已经完成登记，其18#、19#楼，116-134㎡三室、180-208㎡四室，均为毛坯交付，但配备有新风系统、中央空调等硬件，住房均价17109.45元/㎡。其中有超高层18#楼已取证。根据目前登记情况可见，该项目热度平平。

人居逐渐火爆的航天基地  改善项目聚集

以民用航天、新能源、大数据、人工智能及智能终端等数字经济产业为重点，聚焦航天科技创新中心、光伏新能源产业创新中心，推进融合创新，打造具有全球影响力的航天新城。

近两年，航天基地热度提升，产业发展迅速，成为承接曲江及其他区域外溢置业人群的重要区域，据悉，西安第三座龙湖天街也将落户于此。

代表楼盘：融创揽月府、山水美树、绿城紫薇公馆、金旅南璟台、龙湖花千树等等。

目前鑫苑府已完成登记，项目周边地铁、公园、教育环绕，配套较优良，去年已经面市，市场接受度较高。本次住房房源共32套，住房均价19704元/㎡，232-266.25㎡的四室、五室产品28套；311.98㎡六室两厅五卫户型2套；361.83㎡七室两厅五卫户型2套。

距离主城区较远的航空基地  地缘性客户较多

以航空制造为重点，加快国际先进、国内一流的飞机综合研制生产应用基地建设。围绕建设中国航空新城总目标，打造西安市先进制造业强市的重要承载地、有全球影响力的航空先进制造集聚区和航空国际合作样板区。富阎产业合作园区围绕航空制造与维修等产业，打造区域合作发展示范区。

自从“富阎一体化”落地之后，“富阎”板块被西安托管，“打造万亿工业大走廊”，该区域楼市也有所发展，但并未形成西安主城区的热度。早期区域内一线品牌房企项目占比较少，近两年龙记、荣华、绿城、弘阳、碧桂园、卓越等相继进入，为区域带来了新的热度，但目前，仍以覆盖全龄段产品线为主的小开发商为主，且均价8千元左右，区域内楼市竞争力相对较小，更多的是周边地缘性自住客户及工作于此的客户购买。

代表楼盘：绿城蘭园、陕建荣华臻萃府、电建阎良洺悦府等等。

目前绿城蘭园、陕建荣华臻萃府在售，均价约8千元左右。两个户型的产品面积区间分别为108-160㎡、105-148㎡。 

其中，绿城蘭园在产品营造上采用了绿城二代高层最高产品序列标准，承袭绿城二代高层的精髓，采用三段式的立面设计手法，焕新建筑空间美学，规划五重立体法式园林，构建园区文化教育、健康医疗、居家生活三大园区服务体系，配置健康小屋针对每一位业主建立健康档案，改善属性明显。