文︱海绵宝

近日，保利水木芳华于端午节假期开盘。

得益于低总价，叠加品牌驱动及渠道拉动因素，项目去化相对较好。6月3日开盘当天，保利水木芳华成交了120套，整个端午假期成交了350套。

对比板块内广州时代名著、大华城东郡均价2万/㎡左右的项目，保利水木芳华的价格相对来说对刚需更友好。

项目位于增城朱村板块，首开单价在1.6万-1.7万/㎡之间，主打面积段69-101㎡的刚需户型，总价110万+起。

这一售价水平与板块内前几年的价格相差不大，这也意味着，整个板块新房市场发展尚未进入成熟状态，仍需外力助推溢价提升。

距离中心城区45公里

商业、产业配套有待提升

保利水木芳华，项目为2021年广州第三轮集中供地出让的地块，被保利以楼面价9060元/㎡拿下。

项目用地面积约7.56万㎡，计容建筑面积约23.68万㎡，规划建设12栋住宅，户型涵盖三至四房产品，层高为33-49层，属于超高层住宅产品。此外，项目配建一所24班小学与规划建设约1万㎡的底层商业。

目前，1-3栋已拿预售证，预计总价在100万-200万之间，7-9栋为49层住宅产品，高度超过155米。

项目地处增城朱村板块，临近江山时代花园、科慧花园和富士康科技小镇，距离21号线凤岗站步行约1.1公里。

凤岗站为21号线的快车停靠站，单程直线可达黄埔科学城、天河大观南路、黄村、员村等重点地带，途中可换乘14号线、6号线、4号线及5号线，可串联起黄埔、天河、海珠等区域的联系，交通相对较为便利。

也因为如此，该板块吸引的人群多为黄埔及天河的买家，但若从通勤时间来说，朱村板块的不足之处也有所凸显。

该板块去往就业机会较多的黄埔科学城时间约为1小时左右，通勤压力不太明显。但距离就业机会众多的广州中心城区45公里左右，即便乘坐无拥堵风险的地铁，单程通勤时间也约需一个半小时左右。若不考虑价格因素，距离广州更近的新塘、中新板块，则更受购房者的欢迎。

商业方面，目前朱村板块周边缺乏高端商业配套，多以居民楼商铺为主，环境界面也较为一般，较为高端的商业体需乘坐地铁至周边的增城广场。

产业方面，根据规划，朱村板块布局有富士康科技小镇、科教城、工业和信息化部电子第五研究所(增城总部)等重点项目，而目前板块内最具亮点的产业无疑为在建的科教城。

科教城是广州市政府重点规划建设项目，其将打造成为一个集职业教育、培训、实训（鉴定）、研发、职业指导和创业孵化于一体的国际一流教育聚集区及南方职业教育高地，与广州大学城联动构建成为粤港澳大湾区的“最强大脑”。

作为重点建设项目，科教城拟引入24所高等职业高等院校，规划容纳约30万师生，总投资1800 亿。其中，一期工程共规划了 13 所高职院校，建成后预计将带来13万学生。

近日，科教城市公用事业高级技工学校 、广州市信息技术职业学校举行了动工仪式，两所学校均在2024年建成交付。而随着科教城的建设，也将带动周边产业及生活配套方面进一步完善。

去化周期超16个月

房价遭遇滑铁卢？

作为“东大仓”的增城，自开通21号线以来，区域房价一路上涨。

克而瑞数据显示，2016年增城区新房年均价进入1.0万/㎡后，随后便迎来了突破，2021年涨至2.1万/㎡。与此同时，2021年广州一手商品房成交套数达11.6万套，增城以3.2万套获得年度成交冠军；而朱村板块成交也较为亮眼，2021年该板块一手住宅成交量约4538套，成为广州热点成交板块。

但去年以来，受多因素影响，增城的上涨势头被按下了暂停键，目前区域库存进一步提升，而房价也出现了缓慢降落的迹象。据克而瑞数据，增城5月前半月一手住宅成交均价1.86万/㎡，环比下降3%，同比下降10%。

而朱村板块也不能避免，目前板块内整体房价已从早期的2.1万-2.4万/㎡之间跌至2万/㎡左右，部分项目较为坚挺，依旧维持在2万/㎡左右，也有部分项目已至1字头。去化周期方面，当前板块去化周期已超16个月，去化压力较大。

而板块内住宅产品货量充足，除保利水木芳华外，目前在售新房有主要有广州时代名著、大华城东郡、西福蓝湾 、云溪四季、香江悦府等，待售还有徐福上坤云境风华、中建凤榕台等房源，均价在1.35-2.2万/㎡之间。

总体来说，房价下降、货量充足，产业配套尚未完善等存在的因素，使得市场对朱村板块未来的楼市发展有不少的争议，但不可忽视的是，就价格来说，朱村板块较符合刚需人群的购买力区间。而价值溢价方面，随着科教城及周边交通路网的落地，或将有进一步的提升。