文︱海绵宝

2022年上半年即将过去，广州新房项目表现如何？

根据中指研究院2022年1-5月份广州房地产项目销售业绩统计数据，界面楼市广州盘点分析了排名前十的项目销售业绩情况，得以窥见在普遍低迷的房地产市场中，资金先青睐哪些板块及新盘。

数据显示，2022年1-5月份销售业绩前十项目中，番禺、海珠、荔湾、黄埔、天河、白云都有项目上榜。

其中，三个项目来自番禺区，位于番禺万博板块的越秀·和樾府取得最高的销售额，为 96.5亿元，而成交额排名第十的项目为海珠中海观云府，为18.1亿元。

但受制于篇幅问题，此次盘点分析将分为上篇和下篇两部分，上下篇内容均涉及到五个热盘的信息集锦，具体如下：

越秀和樾府-万博热盘

越秀和樾府位居长隆-万博CBD-里仁洞连片“黄金三角”中心，西临长隆旅游度假区，东望万博CBD，区域内商业资源及生态旅游资源较为丰富。

万博CBD为番禺核心打造的区域，按照现规划发展，这里将成为番禺未来经济发展的中坚力量。

目前，板块内产业发展相对成熟。

由于靠近万博CBD，项目周边商业业态基本完善，毗邻万达广场、海印又一城，番禺天河城，山姆会员商店，商业配套丰富。

片区的交通优势也较为明显，项目周边有3条地铁环绕，分别为7号线、18号线、3号线。其中，项目距离3号线汉溪长隆站距离1公里，难以直接步行乘坐地铁。但距离7号线、18号线南村万博站500米左右，其中18号线是快线，项目通达广州主城区极为便利。

此外，项目临近番禺重点打造的南大干线项目，因连接地带众多，落地后将助力沿线楼市提升溢价空间。

作为番禺的重要交通大动脉，南大干线总投资超160亿元，规划按城市快速路标准建设，主线双向八车道，设计行车速度为80公里/小时。未来南大干线将形成佛山—番禺—东莞—南沙的一条快速通道，为广州南站商务区、万博商务区、广州国际科技创新城等沿线经济集聚区持续注入新的动力与流量。

值得一提的是，南大干线（番禺大道节点立交）工程番禺大道主线跨线桥已完成主体建设并通过开通前的相关验收，该跨线桥于5月25日9时开放交通。

从需求端看，该楼盘各方面的配套可圈可点，因此受到不少购房者的热捧。今年1-5月份项目销售业绩接近100亿元，去化情况良好。

目前，项目均价为6.2万/㎡，主推建面约110-130㎡四房，此外，项目即将加推 190㎡以上的大平层产品。

品越华府-琶洲高端项目

品越华府，也称琶洲南TOD项目，售价触及琶洲板块天花板。

今年五一假期前，项目首次开盘推出288套住宅，涵盖142-210-265-310㎡四个面积段，价格区间在9.2至14万/㎡左右，开盘首日去化率达9成以上。

这个新盘总用地面积 21.12万㎡，规划了16 栋超高层住宅，最高层为44 层，预计房源约1400多套。

其周边覆盖3条地铁线路，分别为8号线、18号线、12号线，其中12号线赤沙站预期将于2023年开始投入服务。

而距离1.2公里处布局有11号线石榴岗站，11号线为广州市内环线，未来开通后可串联天河、白云、越秀、荔湾和海珠，帮助各区客流流通。

项目地处海珠琶洲人工智能与数字经济示范区范围内，北侧为高楼林立的西区，东侧紧邻华南快速干线，与广州CBD一江之隔，地段条件优越，因此为主城区内颇具热度的楼盘。

去年，琶洲试验区新一代信息技术服务业企业突破2800家，实现营收540.3亿元，占全区的91%。

目前琶洲已吸引了阿里巴巴、腾讯、唯品会、今日头条、国美、小米、科大讯飞等企业布局，主要以大数据、云计算、软件开发、人工智能等算法领域相关产业为主。

经济发展看好，加上近年琶洲新增宅地供应较少，高品质住宅相对稀缺，促使区域内楼盘价格高居不下。

而根据克而瑞数据，琶洲板块房价2021年间从4.2万/㎡飙升至8.1万/㎡，一年之内涨幅高达94.4%，位居2021年广州各版块房价涨幅榜首。

在发展前景越来越明朗的情况下，稀缺的属性更让琶洲TOD项目受到更热烈的市场瞩目。

万科金域曦府-白鹅潭溢价覆盖

万科金域曦府地处花地湾组团中，而花地湾临近荔湾区府和白鹅潭商圈，其地理区位在板块内相对属于高配。

根据《白鹅潭地区发展规划（2020-2035年）》，白鹅潭未来将建设成为实现“老城市新活力”的核心示范区、融入粤港澳大湾区建设的广州西部主引擎。

项目位于地铁1号线坑口站和花地湾站之间，距离不远，可步行直达。

未来片区将会接入22号线及11号线，这两条线路均在建设中。其中，22号线陈头岗至广州南站段已开通，而11号线为市内环线，可乘坐地铁环绕一圈广州，通达各地相对便利许多。

值得一提的是，项目周边的商业配套较为老旧，缺乏大型商业配套。但因地处荔湾中心区，地段优势较为明显，项目自去年国庆前夕开盘后，便受到了市场极大的关注，去化近千套房源。今年1-5月份，万科金域曦府以34.2亿元的销售金额位居销售业绩前十项目榜单中的第三名。

项目目前均价为5.5万/㎡，户型涵盖72㎡-132㎡，规划户数为3096户，占地面积为6.9万㎡左右，容积率在7以上，楼层高度达47层，属于高层高密住宅产品。

当前，荔湾正加快推动白鹅潭CBD建设，并明确提出要发挥位于粤港澳大湾区广佛极点核心区的区位优势和岭南文化深厚的底蕴优势。可以预见的是，随着轨道交通的进一步规划发展及片区的整体产业水平提升，这一带的宜居属性将更强。

富颐华庭-老黄埔鱼珠规划强劲

富力南驰·富颐华庭为富力地产及南驰集团共同打造的旧改项目，总建筑面积约300万㎡，计容建面230万㎡，容积率3.59，项目分7期开发，是实打实的巨无霸大盘。

项目位于老黄埔鱼珠板块，地处黄埔临港经济区内，区位条件优势明显。其中，黄埔临港经济区与金融城被定位为广州第二CBD，按照规划，未来琶洲、广州国际金融城以及黄埔临港经济区将构成广州新黄金三角，预测一年产值达3200亿元。

近年来，黄埔临港经济区围绕港航服务、总部经济、电子商务、高端商贸、文化旅游，全力打造为以国际航运服务为核心的现代化产业和生活服务中心。

项目周边地铁线路站点有5号线及13号线交汇的站点鱼珠站，及13号线在建的珠村站。但项目距离这些线路站点较远，步行直达不太现实，需借助代步工具。

目前，片区内在建一条鱼珠隧道，其紧邻珠江新城、金融城、琶洲、临港商务区等重点规划地区，该隧道建成后，将有助于科学城、金融城、鱼珠核心区与大学城、创新城等交通联系。身处其中的富力南驰·富颐华庭，一定程度上也承载了规划利好。

此前，项目已加推 R 组团 R21、22 栋新房源，户型建筑面积约 77-140㎡二至四房，共 248 套房源。

亚运城-巨无霸大盘

自2017年以来，亚运城一直位列广州楼盘销售额首位，2021年亚运城以92.23亿元、32.32万㎡的成绩，成为年度广州楼盘销售金额/面积双榜冠军，如今又再度成为广州热盘。

项目总建筑面积约为585万㎡，截至今年1月，已有约347.3万㎡的建筑面积已出售，可见体量之大。

项目位于“广州新城”建设启动区内，而“广州新城”建设启动区是为亚运会而规划的区域，大致范围包括番禺区沙湾水道南岸的东涌镇、鱼窝头镇，以及沙湾水道北面市桥以东的地方，还有石基镇、石楼镇和化龙镇的一部分。

据了解，目前亚运城正在加推天珑5栋，产品涵盖建面约87-135㎡三至四房，均价约 2.8-3.2万/㎡。

在售价方面，亚运城相对比较有优势，适合刚需一族。

不过，这么多年以来，亚运城的整体议价能力却不太出色。一方面，亚运会的光环加持随着时间流逝而越来越弱，且周边产业配套尚未成熟，还有大量待需开发的土地；另一方面，项目距离广州主城区较远，区域内仅有地铁4号线通过，通勤较为不便。

但在价格处于相对低位的情况下，尽管面临交通方面的劣势，项目的市场热度依然较高。