作者：陈思进

因为德国的许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建成了数百万套出租房，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。针对全球房价过高的现象，IMF最近公布数据称，在近来的系统性银行危机中，将近三分之二的危机在爆发之前，都出现过房地产市场由盛转衰的现象。房地产市场由盛转衰，引发了当代人记忆中最严重的金融危机，如毁掉了爱尔兰和西班牙。

IMF计算得出，英国眼下的房价收入比值，比该国这一比值的长期平均水平高出27%.但是德国的房价收入比值，则比长期平均水平低了16%.这一重要差异应如何解释呢？

归根究底是因为在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。据经合组织（OECD）的数据显示，德国居民住房自有率为39%，而美国就高达63%.这在一定程度上是历史造成的。

因为德国的许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建成了数百万套出租房，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。

其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像其它国家那么容易获得，贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%～40%的首付。

这就导致了抵押贷款再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个系统所花的时间，要比英美市场要长得多，降息导致住房市场繁荣的可能性也更小。

根据德国央行的数据显示，尽管利率超低，但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%.除东德地区房价曾短暂上涨外，德国在战后历史上从未出现过大规模的全国性房地产繁荣，经济也保持着可持续的发展趋势。

最近国内有媒体报道称，孟买的房价已接近1万美元/每平米，相比上海的近3万人民币/每平米的平均房价，考虑到印度的经济发展水平落后于中国，因此有人得出结论，上海房价还很低，未来还将继续上涨。有一位经济学家甚至还据此预言，未来5年中国房价还要涨1倍，而且以后每5年会涨1倍。

不过，但凡对印度楼市稍有了解的都知道：印度的商品房市场极其有限，主要是面向富人阶层，只是个小众市场，决大多数普通百姓要么依赖自建住房，要么居住在政府的保障房里。因为印度的商品房仅供富人专享，买卖商品房也只是富人的游戏，无论房价多高，对普通印度人的影响并不大。和摩纳哥的房市其实一模一样。

但是，中国的情况却大相径庭。保障房的规模极小，除了极少数一部分人以外，绝大多数百姓都要到商品房市场够买房子，因此房价的高低直接关系到百姓民生。如果把印度富人的收入水平和商品房的价格做比较，房价收入比不过5倍而已。比上海的房价收入比低太多，显然，孟买的相对房价比上海便宜。

另外，如果以上海的高档住宅房价和印度孟买富人购买的商品房作比较：上海高档住宅单价已经涨到了10万元以上，大大超过了印度孟买同样的住宅单价。而且，房屋单价的计算标准中国和印度也有差异，在印度所说的房屋单价是指净空间的价格，而国内多是建筑面积的单价。因此，上海的绝对房价也一样比印度孟买贵！

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