昨晚（6月30日），天健天骄西筑的开盘结果出炉，也意味着深圳2022上半年的新盘整体开盘成绩完整呈现。

在这181天期间，尽管市场热度一般，深圳入市的新盘数量并不少，包括了海德园、润玺、星河天地、天健天骄等以往曾“日光”的热盘，共36个。

但遗憾的是，这半年内仅2个新盘实现“日光”，而它们加起来的套数也不过264套。

超1.5万套房入市

据界面楼市粗略统计，在2022上半年，深圳备案36个住宅新盘，带来约15161套房源，这一数据与去年同期的15964套基本持平。

不过，2021上半年的“日光盘”数量达到20个，共7438套房源日光——即约46.6%入市的房源都能“日光”。但在今年上半年，仅2个新盘、264套房源能够实现“日光”，“日光盘”个数仅去年的十分之一。

而据界面楼谈统计，今年上半年去化率前十的新盘，入围门槛为去化率80%以上，足见与去年同期的热度差距。

细化来看，今年热度前十的新盘也透露了一些市场的变化。

01. 东部新盘缺席  

在去年同期，尽管东部的“日光盘”数量较少，但也有个别位于罗湖区、坪山区、龙岗的新盘能够实现“日光”，但在今年的TOP10热盘中，东部新盘完全缺席。

今年的TOP10热盘中：属于西部区域的宝安区、南山区，各上榜4个、2个新盘；属于中部片区的福田区、龙华区各上榜3个、1个新盘；而属于东部的罗湖区、龙岗区、坪山区、大鹏区、盐田区，均无盘上榜。由此可见，在市场较冷之下，中、西部是购房者的首选片区，而东部的热度则明显下降。

此外，值得注意的是，位于西部的光明区此次也无盘上榜，销售情况最好的是特发观月台，去化76%。这或与光明近一年来入市项目较多，稀释了客户有关。

02. 豪宅/改善、刚需项目热度分化

在2022上半年，深圳备案了7个均价超过10万元/平方米的豪宅/改善项目，当中5个项目成为了TOP10热盘，占备案数量的71%。这5个项目分别是华润城、海德园A区、天元花园、天健天骄西筑、招商仕林臻邸。

而在去年同期，均价超过10万元/平方米的项目也入市了7个，当中5个实现开盘“日光”。如此对比，可以看出改善/豪宅项目的热度，并未出现明显下降。

但同时，今年备案了17个均价在“5字头”以内的刚需盘，而其中只有3个新盘上榜TOP10热盘，它们分别是招商雍和府、润峯云上府、星河荣御，占比仅17.6%。

而在去年，均价“5字头”以内的刚需盘备案了16个，其中9个实现开盘“日光”，即超过50%都成为了“日光盘”。

从中不难看出，刚需客群的购房意愿，更容易受外部环境的影响。

03. 曾经的“热盘”遇冷  

事实上，随着市场愈发理性，部分曾在过去两年开盘“日光”的新盘，如今却跌出TOP10热盘榜。

最典型的莫过于位于光明区的星河天地。这一项目于2021年7月、9月分别推出三期、四期产品，备案573套、937套住宅，都取得了开盘“日光”的成绩，入围所需积分一度达到64.1分。这是因为项目拥有地铁口、自带“COCO系”商业、靠近学校等优势。

但在今年1月，星河天地推出五期产品，共248套，远不如前两期推售的数量，却仅仅去化约60%。而同样出现热度下滑的，还有华润城，从过往的“万人认筹”到如今去化不足9成；星河荣御，从开盘“日光”到去化9成。

具体来看，市场冷静之后，过往由于区位、配套优势而大受欢迎的热盘，真正接受市场的重新审视。如星河天地的五期产品，被诟病“80平方米段只做2房”、“得房率低”的户型问题；又如华润城润玺，被认为容易出现噪音、扬尘问题，并且容积率过高。

但同时，也有个别新盘的去化成绩依然漂亮，如海德园项目，无论去年入市的B区项目，还是今年入市的A区项目，都需要积分入围、实现了开盘“日光”。这是由于项目本身的倒挂诱人，并且项目套数较少，仅239套，去化压力也更小。

总的来说，2022上半年，深圳新盘的热度大幅下降，但购房者仍然更偏爱位于西部的项目，也依然追捧倒挂空间可观的项目。

但随着“打新”热潮的退去，购房者也开始关心项目自身的社区空间、户型设计、居住舒适度等细节问题。并且，投资型买家的离场，也使得刚需购房者不必面对激烈竞争，可选择的余地更多。