文 | 立田 

近期，招商央玺进行了6#、11#楼的意向登记，本次开盘销售楼幢，全部准售住房房源共42套，总面积约9906.48㎡，面积区间为204.64-278.85㎡三室24套，228.63㎡四室12套，226.84㎡五室6套，销售均价为31290元/㎡。具体一房一价中，最低均价约2.5万元，最高均价约4.3万元左右。

本次意向登记家庭68个，但核验家庭只有9个，不需要摇号，房企自行销售。

现房销售 未央湖板块“改善与老旧”并存

按照本次约3万的均价计算，最小面积产品总价约600万，对比西安主城区其他区域的高端改善项目，此价格也是属于较贵的行列，因此，作为招商旗下最高端的玺系列，招商央玺面对的受众，确实为纯改善的数量较少的高端客户群体。

该项目是招商以总计9.28亿元摘得，楼面价约12502元/㎡，溢价率26.58%。地块位于浐灞生态区启源一路以南、广运潭大道以西、上春东路以东，是浐灞生态区的首宗破万楼面地价的地块，因此项目备受关注。

经过界面楼市西安频道走访，发现该项目地块属于未央湖板块，紧邻广运潭大道，尽揽灞河风光，与浐灞第十学校一路之隔，对面还有同样由“小高+洋房”组合的改善社区上实启元项目正在售卖。距离项目2公里范围内，就有已经交付入住的板块红盘——未央金茂府、远洋御山水、龙湖春江天序等社区，周边人居生活圈日益丰满。

未央湖板块是西安北边较早的别墅洋房聚集区，但区域发展相对缓慢。随着金茂府、远洋的进驻，区域内注入了新鲜血液，但“老旧小区遍布，交通配套待提升，缺乏大型商业综合体”等情况依然存在。当前，招商央玺、上实启元等改善大户型社区面市，将进一步加剧区域内的目前高端改善社区与老旧小区并存的局面，区域生活相关产业急需完善与提升。

招商央玺项目占地58亩，容积率2.0，规划有5栋小高层、8栋叠拼，属于纯粹的高端改善型社区。其中小高为大平层产品，面积区间196—204㎡，叠拼洋房部面积区间为200—277㎡。

据置业顾问透露，该项目的叠拼产品十分稀缺，是目前灞河沿线唯一在售的此类型高端改善产品，每一层用户有独立入户电梯，是招商打造的“独门、独梯、独立花园”组成的三独立产品体系。并且，为了照顾喜欢“平墅”的客户，在叠拼洋房产品设计上，创新的将五层打造建面为225㎡的大平层产品，全方位满足高端客户的需求。目前，项目多数楼栋已经封顶，大多产品将以准现房销售。

核验人数寥寥 西安楼市或进入正常“平销”时期

招商央玺本次房源42套，意向登记数68个，核验通过只有9个，如此“火热开场，冷静平销”的状态着实让人惊讶。但纵观最近西安楼市，便可以发现，此类情况的发生比比皆是。

据西安商品住宅销售公示平台显示，6月西安新房供应量上升，达9千余套，并且出现绿城西安全运村芳华苑、西安融创奥城西区、英郡年华国际社区、金地中央公园、碧桂园云顶、红星·天铂、6个“千人摇”项目，相较于2022年前5月，楼市似乎回暖些许。但许多项目都出现了与招商央玺类似的情况，意向登记数字十分“喜人”，但后续就面临着许多购房者登记后选择撤销，核验后弃选的情况。

比如碧桂园云顶，开盘销售楼幢1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、10#、14#、15#楼，全部准售住房房源共1370套，核验数3617个，选房结束后，还剩148套房源；雅居乐宏府翰林山，销售楼幢4#、10#楼，全部准售住房房源共177套，面积区间116—182.78㎡的三室、四室，房均价为14787.67元/㎡（毛坯），意向登记申请数958个，核验通过842组家庭，但选房期间，中号刚需家庭中有48个家庭弃选，中号普通家庭52个弃选，后续递补选房中仍旧有大量家庭弃选，所有选房结束后，还剩余6套房源。

同时，对比之前未央湖板块内的金茂府项目，当时入市也是让众人对项目售卖情况存疑，2年过去了，未央金茂府以不俗的销售成绩告诉了大家答案，也给到更多的房企打造板块内“纯改善”项目的信心。

事实上，购房者也逐渐趋于理性，因此，“平销”或将逐渐成为常态。