文 | 番茄君

深圳第二次集中供地日期定了！8月4日，深圳将在公共资源交易中心挂牌出让16宗住宅用地的使用权。

​此次出让的16块宅地总面积约33.29万平方米，挂牌起始总价约350亿元。地块分布为：前海1宗、宝安4宗、龙华3宗、龙岗4宗、光明2宗、以及坪山2宗，均为限价地块。

不过在这批准备出让的宅地里，位于前海的T102-0410宗地率先吸引了大众的关注。作为前海今年首次挂牌出让的宅地，出让公告显示该宗地日后销售的商品房毛坯均价为10.71万元/平方米。

这一限售价格比前海上一次出让的限价9.2万元/平方米的宅地，整整高出1.51万元/平方米。

通过这一数据对比，前海未来新房要涨价的消息在网络传开，但是，被贴上涨价标签的前海，真的涨价了吗？

前海宅地限价10.71万/平，同片区价格两年未调整

前海T102-0410宗地位于前海前湾片区，在听海大道与前湾二路的交汇处，且介于地铁5号线前湾站与前湾公园站之间，与这两个站点的直线相差不到600米。

该地块占地面积约2.43万平方米，挂牌起始价为44.6亿元，封顶价为51.29亿元。

根据土地出让合同显示，T102-0410地块总建面达11.95万平方米，住宅的建面占11万平方米，由普通商品房和保障性租赁住房组成，其中明确商品房的毛坯销售均价不超过10.71万元/平方米。除此之外，还需配建4000平方米商业和一所12班幼儿园。

限价10.71万元/平方米，比前海去年出让的两宗限价都为9.2万元/平方米的宅地高出1.51万元/平方米，“前海涨价”也是由这一数据得出来。

但是，需要提醒的是，前海今年出让的宅地位于前湾片区，而去年出让的两块宅地都在桂湾片区，两地直线距离接近3公里。

而在前湾片区，可以明确的是，商品房毛坯销售限价10.71万元/平方米，与2020年出让的宅地价格持平。这也就是说，前湾并没有涨价。

据悉，前湾在2020年被挂牌出让的两宗限价10.71万元的宅地在建的项目名为“前海天境花园”和“前海润峯府”，这两个项目之间仅隔着一条听海大道，分别于去年1月和12月开盘，备案均价都为11.2万元/平方米，精装交付，开盘当天两个项目都顺利日光。

值得一提的是，即将出让的T102-0410宗地，与这两个项目的直线距离仅650米，未来项目入市后，若选择精装交付，均价也接近11.2万元/平方米。

而前海去年出让的位于桂湾片区的两块宅地，商品房毛坯销售限价都为9.2万元/平方米。其中一宗被天健拿下，目前在建的项目名为天健悦湾府；另一宗被盐田人才安居有限公司和深业南方地产联合拍下，目前在建的项目名为深业云海湾。

这两块宅地位于创新九街和十一号路的交汇处，在天健悦桂府旁，三个项目之间仅一路之隔，未来可以共享配套设施。据悉，去年开盘日光的悦桂府备案均价为10.3万元/平方米，精装交付。

从交通条件来看，深圳近两年出让的前湾宅地都分布在地铁站周边，轨道交通便捷，且地块距离前海石公园直线距离不到1公里，日后住宅建筑的中高层可以看海。

位于桂湾的两宗宅地则距离地铁站点较远，未来出行若要搭乘地铁，还需步行一段时间。

由此可知，若是从整体的限售价格比较，前海的确“涨价了”；但从分区域对比来看，一直维持在限价10.71万元/平方米的前湾，并没有涨价。

宝安龙华宅地上新，限售均价每平上涨1100元

除了前海地块，比较收关注的还有宝安、龙华和光明的宅地。

宝安此次出让的四宗宅地分别位于新安、西乡和沙井。其中：

新安A001-0212宗地和新安A003-0434宗地的商品房毛坯销售均价不高于8.86万元/平方米。

西乡A104-0147宗地的商品房毛坯销售均价不高于7.43万元/平方米。

沙井A301-0586宗地的商品房毛坯销售均价不高于4.79万元/平方米。

龙华的三宗宅地位于民治街道，其中：

民治A818-0479宗地的商品房毛坯销售均价不高于7.33万元/平方米。

民治A806-0400宗地和A806-0401宗地的商品房毛坯销售均价不高于7.24万元/平方米。

光明挂牌出让的两宗宅地分别位于凤凰和公明街道，其中：

凤凰A503-0096宗地的商品房毛坯销售均价不高于4.89万元/平方米。

公明A642-0506宗地的商品房毛坯销售均价不高于4.72万元/平方米。

对比今年4月首轮集中供地信息，宝安在4月出让的新安宅地限价8.75万元/平方米，第二轮土拍里新安的两宗宅地限价均为8.86万元/平方米，高出1100元/平方米。

龙华此次出让的民治宅地限价最高的为7.33万元/平方米，与4月同片区相比，限价7.22万元/平方米的宅地相比，也高出1100元/平方米。

光明凤凰街道挂牌的宗地限价则与今年的第一轮持平，都为4.89万元/平方米。

对此，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次供应的16宗地，底价制定较为合理、地块区位较优质，最高限价在一批次供地基础上继续提升，这些举措延续了一批次供地的特征，且进一步强化这种示好，传达继续给开发商让利的特征，希望在供给端能激发市场的活力。

而且此次出让地块宗数和挂牌起始价仅次于去年年中，彰显了市场“回升在即”的背景下，开发商可能在回升前，提前布局土地储备的预期。由此，政府土地供应端，也积极回应诉求和引导市场预期，以增加供应来激发需求，促进供需两端同步着力，让新房市场从供地到开发，再到销售，能够全链条回升。