文 | 韩笑

七月已至，2022年行至中场。

回顾上半年山东楼市，传统旺季“金三银四”受疫情影响，山东多地市新房成交低迷，直到6月，在坚持“房住不炒”定位不变的前提下，山东各地市从政策、消费和供给三方面为房地产发展助力，多地市单月新房成交量开始走高。供地方面，青岛在6月中旬完成了第二批住宅用地集中出让，其中华润和青铁以楼板价17825元/㎡的价格摘得市北新“地王”；济南在6月30日也发布了第二批集中供地公告，将于8月1日开拍。

2022年上半年山东楼市新房销量差强人意，购房者持观望态度，准购房者的置业需求更加理性谨慎，各大房企都面临着巨大的考验。正因如此，房企负债率、经营状况、资金成本等指标，便成为了决定地产项目能否正常运转、高品质交付的关键因素。

即日起，界面山东特别推出“奋楫者先——2022山东房企半年报告”系列稿件，通过对在鲁房企财报、销售、拿地等多项数据的分析，展望其下半年的发展趋势，为山东消费者提供置业参考。

青岛：融创蝉联双榜第一，土地市场供求双降

从山东各地市情况来看，青岛市作为目前山东省最大的房地产市场，今天的青岛拥有超千所小区，仅在售楼盘近600个，数十家房企大鳄在此竞逐，每年成交土地约6万方，新房成交总额超千亿元。

因此青岛楼市的变动对于山东省整体楼市的影响几乎是最为明显的。

据卓易数据统计，青岛市2022年1-6月新建商品房成交73407套，成交面积877.39万㎡，成交总金额1263.94亿，同比分别增长0.8%，3.8%和1.2%。

房企销售方面，2022年青岛市本土房企凭借去年强势拿地货源充足，以及地块质素等多方面优势，在TOP10中占5席；而第二的海信与融创的差距拉开。

融创蝉联冠军宝座，网签总金额83.38亿，融创5、6月份集中签约不少项目，仅6月网签35亿，上半年网签商办项目48亿，占比58%。海信从2021年稳居第二，海信地产实现销售额55.48亿。金茂位列第三名，网签42.61亿。

在疫情的影响下，青岛楼市的相对稳定自然离不开政策的导向作用。据不完全统计，青岛2022年上半年共计出台14次与房地产相关的利好政策，从3月的即墨限售“5改2”到其他城区限售政策的跟进，然后针对老破小友好的公积金政策，以及西海岸、城阳商办可落户上学。5月下旬到6月下旬进入政策“密月期”，部分新政更适用于改善客群、新刚需以及吸纳外地人来青成为新青岛人，不断刺激新的购买力。

其中，最受瞩目的就是“603”政策调整：“一键三连”西海岸、城阳和高新区全面取消限购；同时限购区（传统四区剔除王哥庄街道）2年内有卖房记录可不受限购新买一套住宅；2年内连续缴纳社保或个税可在青岛买房，取消2年限制只要有12个月的记录即可。

但从土地市场的角度来看，利好政策频繁发布对其的影响却并不明显。青岛“两集中”供地计划改为全年4次，目前上半年已经完成了二批次土拍，两次共计供应43宗地，最后成交41宗地，成交总建面277万㎡，只相当于2021年全年的25%，土地市场大幅缩水。

但在第二次集中出让中，青岛土地市场出现的知名房企就比较多，包括万科、保利、华润、中海、海信、旭银、天一仁和等。

值得注意的是，在第二批次土拍中，即使是市区地块也出现了流拍的情况，市北的捷能地块流拍，而绍兴路引发10家房企疯抢造就了市北新地王，地块质素、预估销售流速等这些影响安全的因素决定了房企出手与否。

综合来看，青岛房企销售Top10全部为品牌房企，而品牌房企在青岛主城区拥有丰厚土地储备、在售楼盘集中在主城区的，排名自然也靠前。从土拍情况来看，2022年房企的拿地积极积极性并不高，新房利好政策虽发布密集，但未传导至土地市场，房企拿地依旧谨慎。如今各大房企尤其民企资金的充裕度低、融资难度高，而拿地利润考核指标也在提升，非高质素地块很难吸引房企动身。

济南：上半年新房成交量明显下滑，龙湖卖房52亿居榜首

同样值得注意的是还有济南市场的情况。

毕竟，济南市作为山东的省会城市，同时也是全省房地产销售排名第二的城市，常住人口超900万，拥有超大的住宅体量，是影响山东房产市场走向的另一个关键因素。

与青岛不同的是，受全国楼市下行的影响，济南市新房销量与去年同期相比出现明显下滑。

据济南锐理数据统计，2022年1-6月份济南（历下、历城、高新、天桥、槐荫、市中、长清七区）新增商品房72053套、约563.97万㎡，签约76422套、约533.94万㎡，同比分别下滑19%和33.6%，签约总金额约750.72亿元，同比下滑31.8%。

房企销售方面，济南市2022年1-6月新建商品房销售金额TOP10房企，合计总销售金额约330亿，占济南整个市场43.9%。

凭借龙湖天奕、龙湖天曜、龙湖九里晴川等多盘热销，龙湖集团以签约52亿元的成绩位列第一，销售面积26.50万㎡。 万科地产蝉联金额榜单亚军，1-6月签约销售额为45.25亿元，销售面积30.27万㎡。 融创中国位列第三位，上半年共计销售36.35亿元、销售面积约29.73万㎡。

面对楼市持续低迷的局面，济南市住建局5月底连发6条楼市适度调整政策：先是长清区、章丘区解除限购，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易，首套房个人公积金最高可贷35万；再是支持养老及多子女家庭可增购1套，优化非本市户籍家庭购房条件，二套房商贷首付比例降至40%，非本市户籍家庭贷款首付比例降至30%。

6条举措可谓是因城施策、因需施策的精准放松，对济南房地产市场将产生利好，特别是二套房商贷首付比例降低、网签满2年可卖，都是对改善客户满足合理改善性住房需求的支持。

值得注意的是，不仅新房销量下降，上半年的济南土拍市场成交也十分惨淡。

据济南锐理数据统计，上半年济南市供应一、二批次土地，总计53宗、约384.5万㎡。其中一批次共计挂出35宗地，其中济钢片区、西部医学科学中心共14宗土地流拍，18宗土地底价成交，位于高新区轻骑组团3地块溢价成交，一批次土拍成交总建面131.94万㎡，成交总价90.14亿元。

6月30日，济南迎来本年度的第二批次集中供地，18个地块出让，建面147.8万㎡，起拍总价61.8亿元，住宅地块面积占比约96%，商业地块面积占比约4%，将于8月1日拍卖。

综合来看，济南楼市仍然两极分化，区域、楼盘销售冷热不均。土地市场出让竞拍政策较之前虽有所放松，但第一批次土拍惨淡收场，不难看出房企拿地较为谨慎。

2022年上半年，政策层面全国楼市暖风不断，各大城市接连出台松绑政策，政策的持续效应从各地市新房销量走势中逐渐显现。但宽松政策带来的刺激效果正在延续，因此山东城市下半年楼市仍存在诸多转机；随着疫情影响逐渐减弱和政策效果的持续释放，今年下半年山东楼市不乏回暖的可能。