7月30日，在北京的一个论坛上，原国务院发展研究中心副主任刘世锦说，他有一个办法，可以让未来5年北京房价基本不再上涨，有的地方可能会降下来。

他的灵丹妙药是：开放城乡之间的要素市场。刘世锦的原话是这样的：

另一种模式就是开放城乡之间要素的市场，流动起来，土地、资金、人员，农村的可以到城里来，城里的也可以到农村去，城乡逐步一体化，变成统一的要素市场。这样至少北京房价基本不会再涨了，有的地方可能会降下来，这样我们相当多的一批人会有价格比较低、比较舒适、自己比较满意的居住条件。我们整个城市的产业竞争力，创新竞争力是会提升的。

上海和深圳的情况跟北京类似，如果北京作为首都房价不再上涨，那么上海和深圳当然也不会另类到哪里去。若一线城市房价被稳住，则全国房价肯定也会被稳住，所以刘世锦说的“有的地方可能会降下来”就完全有可能。

关键问题，他开出的药方，能否让北上深房价5年内不再上涨。

我觉得不仅不可能，而且这个药方将成为一剂毒药。

刘世锦说的开放城乡之间的要素市场，主要指的应该是土地、户籍。现在人员、资金资本上没有特别大的障碍。如果有，也应该是一线城市执行严格的限购政策（但没有限制商住）。此外，北京和上海正在通过搬迁大企业、学校、市场等方式，把人口往外面赶。

至于土地这个要素，则跟人口相反，是农村排斥城市。农村的宅基地、农田山林等，都是集体所有，可以在非常小的范围内转让，城里人根本无法购买，买了也无法获得法律保护。

土地的国有（城市建设用地）和集体所有（农村用地）性质是宪法规定的，所以刘世锦大概不是建议修宪，而是扩大农村集体所有制的土地转让范围，可以让城里人购买。

那么，如果城里人可以随便到农村买房子、居住、子女上学、获得户籍；农村人也可以随便到城市里买房子、居住、子女上学、获得户籍，北上深的房价就可以在未来5年不上涨了吗？

我的结论是：若如此，北上深房价将迅速翻倍，其人口将迅速突破4000万乃至5000万，落户北京的人口甚至可能超过1亿。北上深郊区农村宅基地价格也将大幅上涨，北上深将陷入更加严重的城市病。至于广州、杭州、南京、武汉、天津这些大城市，也将人满为患，房价飙升。

至于广大中西部地区的村镇，人口会迅速减少，类似上世纪九十年代苏联西伯利亚发生的那一幕。将有成千上万的村镇被抛弃，成为野兽出没的场所。

到那时，恐怕著名的“胡焕庸线”都将继续向东南移动，形成新的“刘世锦线”，中国的人口分布会更加失衡。

为什么会这样？原因很简单，一线城市，尤其是北京和上海拥有中国最优质的医疗、教育资源，这里的孩子上北大、清华的几率远远高于其他城市。到那时，仅高考移民就可以挤爆京沪。极端情况下甚至可能出现：近14亿中国人，大约7亿拥有北京户口，大约7亿拥有上海户口。

到大城市扎堆生活，不仅仅是中国这种发展中国家居民的梦想，就连日本这样的基本实现了城乡均衡发展的发达国家，在其总人口不断下降的情况下，人口仍然继续向东京聚集。在中国目前情况下，想要出现“逆城市化”，那是绝对不可能的。

其实决定房价的不仅仅是人口，还有货币政策和资金汇聚能力。

过去这些年，中国货币长期超发，一般维持在GDP增速的两倍左右。一旦M2增速回落到GDP增速的1.5倍以内，就可能出现钱荒。而M2增速偏快的重要原因，是经济低效。而超发的货币，往往因为实体经济利润太低，汇聚到房地产领域，推高了房价。说到底，这才是中国房价偏高的原因。

具体到每个城市，还有一个资金汇聚能力强弱的问题。

中国目前广义货币M2的规模是149万亿，其中13.5万亿的钱汇聚在北京，占了9%，但北京人口只占全国的1.6%。上海虽然号称是中国最大金融中心、经济中心，但也只有10.5万亿的钱，占全国的7%，上海人口占全国的1.8%。

深圳和广州虽然也被列为一线城市，实际资金汇聚能力比京沪就差了很远，目前分别只有6.2万亿和4.4万亿，加起来都赶不上北京，只相当于上海的水平。至于天津、重庆、成都、杭州、南京、苏州这些城市，汇聚资金的能力都只有深圳的一半左右，跟北京差距就更大了。

可见，房价的高低跟城市资金汇聚能力、人口吸引力成明显的正相关。在当前情况下，如果按照刘世锦的药方操作，热点城市的房价将彻底失控！

当然，从长远看，要素市场应该开放，楼市应该更加市场化。但这是将来，而不是现在。