文 | 楼公子

刚刚（7月15日），位于福田的住宅新盘中信城开红树湾（备案名“左岸红树湾”），终于获批预售证。此前，项目曾连续四个季度进入“计划入市”名单。

根据备案信息，中信城开红树湾推出了约59-207平方米的房源，共320套，主打户型为80-120平方米，均价约9.6万元/平方米，单价区间在7.4-15.3万元/平方米，精装修交付。

作为福田少有的临海住宅项目，中信城开红树湾最早在2020年便开始进入宣传期，然而，期间项目的推广名都已经更换了三个，才终于迎来入市。那么，姗姗来迟的中信城开红树湾，还能获得购房者的认可吗？

与香港仅一河之隔，周边配套一般

中信城开红树湾位于福田保税区，不仅靠近深圳湾海域，也在红树林公园旁，与香港仅隔着深圳河，直线距离不足1公里，较为市场关注。

由于福田保税区自1993年起便实行封关运作模式，这里多为物流公司、产业园区，进出不方便，居住配套也不完善。不过，这里已被规划为河套深港科技创新合作区，3号线福保站也已经开通，未来建设更为看好。

目前，中信城开红树湾旁有红树林公园、福苑小学、益田小学、福田外国语高级中学等配套。而根据2022年的招生范围，项目在福苑小学、福田区外国语学校(南校区) 招生范围内。

不过，项目与3号线益田站、福保站的直线距离均在1公里左右，步行距离稍远，周边也缺乏大型商业配套，集中商业需到马成时代广场、KKONE等地。

车位比不足1:1，楼宇密集

中信城开红树湾原为福田口岸东广场拆迁置换用地，占地面积约0.95万平方米，总建面6.67万平方米，由A-J座组成，共397户，可售商品房约320套，车位340个，车位比约为1:0.86。

值得注意的是，由于高度限制，项目层高均在14-15层左右，并且楼宇较为密集，A-J座几乎都紧挨在一起。从这一方面来看，虽然项目西南面并无太多建筑遮挡，但可以看到海的楼栋也不多，预计F-I座基本属于“看海无望”的楼栋。

此前界面楼谈实探发现，项目需验资约300万元看房。根据项目流出的信息，或推售60-143平方米住宅，预计近期开盘。

其中，76平方米为2房1卫，各功能区的空间面积设计合理，厨房接近“V”型，较为少见。但较市面上的同面积户型而言，主卧缺乏卫生间，而通往卫生间又必须穿过餐区，较为不便。

112-114平方米为3房2卫，各功能区的面积更为开阔，餐客厅一体化，面积较为开阔，并且与卧室相隔开，保证了休息区的安静。但进入大门即看到卧室的设计，也损失了一定的隐私性。

售价方面，项目周边近年来仅加福华尔登府邸一个项目开盘入市——去年10月开盘，备案均价9.4万元/平方米，去化情况较为一般，至今未清盘。

乐有家房价数据显示，保税区的二手房均价为9.9万元/平方米，与新房价格相差不大。而中信城开红树湾周边的二手房指导价，则多在7-8万元/平方米。

此外，项目周边目前还有住宅新盘港湾之心，也在酝酿入市阶段，主推30-50平方米的小面积住宅。

长跑19个月，曾3次“计划入市”未成功

中信城开红树湾位于福田保税区，不仅靠近深圳湾海域，也在红树林公园旁，因而较为市场关注。

早在2020年12月，红树湾项目就开放了展厅，而彼时它的名字叫“佳兆业航运红树湾”。当时，有消息称项目将在2021年3月开盘，同时项目沙盘照片也流出。

但项目在随后的半年时间内，都未有实际的入市动作。到2021年10月，深圳住建局公布的四季度计划入市项目列表中，才出现了项目的名字。

据《深圳市2022年二季度计划预售商品房情况》显示，项目名称变更，由“佳兆业航运红树湾”更名为“航运红树湾府”，但依然未有入市动作。

根据天眼查信息，在今年6月，航运集团的间接持股企业发生股权变化，航运红树湾项目的实际持有者变为了“中信信诚资产管理有限公司”，项目的推广名也变成了“中信城开红树湾”，同时第四次登上“计划入市”名单。

截至发稿，中信城开红树湾尚未发布销售方案，“i深圳”上也暂未出现登记信息。