文︱星途

广州房地产市场回暖了？

2022年广州第二轮集中供地竞拍结果出炉，出让的14宗地块中，11宗成交，共计揽金209.6亿元。

虽然3宗地块流拍，但此轮土拍却出现了一丝暖意，关键在于时隔一年多广州市场再次迎来摇号地块，天河燕塘三地块直接以总价81.19亿元的价格被送入摇号环节。

那么，这是否意味着信号的转变呢？其实不然。

尽管此轮土拍优质地块不少，天河、荔湾、海珠、黄埔、白云多个核心发展区域均有地块出让，但从竞拍结果看，大部分以底价成交，市场情绪有待修复。

而临近天河智慧城的育新街南侧地块，或因起拍价较高的原因而流拍，也显示了当前房企拿地时候的谨慎态度。

优质地块受追捧，房企拿地态度偏保守

房企拿地态度趋向务实。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在市场回升基础不扎实的情况下，（目前房企）拿地思路偏保守，确定性思路占主导。

比如天河燕塘三地块，该宗地块位于后天河北片区，临近白云山，周边线路站点为3号线梅花园站，通达天河体育中心、珠江新城等核心发展地较为便利，区位条件优越性明显。

此外，地块周边生活配套已经进入成熟状态，教育资源、医院、购物广场等资源也相对丰富，成为焦点也不意外了。

最重要的一点是，地块目前周边在售房源大部分为二手盘，新盘稀缺，可以预见的是，该项目未来的热度不会低。目前，地块已进入摇号环节，至于花落谁家有待结果公布。

而同样位于天河的育新街地块，早前也因为区域原因而被业内看好。不过，对于天河燕塘三地块来说，育新街地块的区位条件稍显弱势了。

地块虽然临近天河智慧城周边，轨道交通布局可圈可点，且有火炉山森林公园自然景观，但周边配套仍然有较大升级空间，且地块起拍楼面价达42500元/平，对房企来说，地块未来的不确定性较大。

除天河育新街地块外，增城及白云也有宗地被流拍，值得一提的是，增城地块距离地铁站较远，周边以农田为主，配套较为缺乏。

又如海珠琶洲西区AH040329、AH040157地块所处的西区，为互联网企业集聚地，已经建成的唯品会、阿里巴巴总部和腾讯总部的大楼均布局在此，且周边新房稀缺，这对于房企来说，具备天然的吸引力。

而荔湾、黄埔地块项目，也因地处核心发展或成熟发展区域，且有明显产业导入，地块出让颇具热度。

“销售端热、供给端冷”的局面将持续

虽然政府为促进市场回暖，修改了土拍规则，比如绝大部分地块由原来限地价+竞自持+摇号，改成了限地价+摇号。不过目前看，土地市场仍处于回温通道中。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此轮集中供地，相比2022年第一轮集中供地的341亿出让金，环比减少131亿元。政府供地思路仍旧坚持，缩小供应量，优化供地区域，降低流拍对市场情绪的扰动，拿出优质地块，吸引开发商并给市场让利，国企央企托底，维持市场温度，逐步让土地市场回归至正常态势。但从拍地结果看，尽管政府思路达到了，但市场低迷的态势不容忽视。

值得一提的是，土地市场略显低迷的背景下，广州楼市销售端却正式呈现“回暖”态势。

根据国家统计局数据，广州一手房价格已连续三个月上涨，二手房则实现“五连涨”。2月至6月，广州二手房价指数分别环比上涨0.6%、0.3%、0.5%、0.2%、0.5%，而在2021年9月至2022年1月间，广州二手房价指数连续环比下跌了五个月。

从数据端呈现的数据看，广州楼市成交开始有了进一步回温的迹象。

不过，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，“销售端热、供给端冷”的局面，还会保持一段时间。下一步，只有在商品房市场回升趋势确定，开发商层面风险开始妥善解决，银行等对企业融资正常化了，土地市场才能彻底复苏。