2022年，城市更新继续延续热度，成为各地重点项目投资热点。

于青岛而言，无论是融入国家发展战略的规划需要，还是中央对青岛建设现代化国际大都市的指示要求，城市更新和城市建设皆成为了青岛最为紧迫的关键任务，提升人民群众生活环境质量迫在眉睫。

7月15日，腾翼产城发展研究院纳新共创仪式暨“城市更新，全链赋能——从开发到运营实战论剑”论坛于山东省勘察设计行业的龙头设计企业腾远设计公司成功举办。

论坛现场，青岛华城智慧地产服务有限公司执行董事兼总经理陈祖开作了“城市更新的那些痛”为主题的分享，深入剖析青岛城市更新痛点，从多个方面解析探索城市更新的新路径，探索性提出统筹一二三级联动的城市更新开发模式。

资金平衡是最大的问题

城市更新，也可以理解为城市的“新陈代谢”过程，与城市发展的全过程息息相连。城市更新的目标是解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，其更新方式主要包括再开发、整治改善及保护等。

曾任职过青岛市土地储备整理中心( 青岛市统一征地办公室 )副主任、总工程师的陈祖开相较于他人，更能洞悉青岛发展的痛点难点，反省城市建设的得与失。

论坛中，陈祖开首先阐述了他所认为的城市更新的最大的痛点——“钱从哪里来”。

在陈祖开看来，针对资金平衡这一痛点，需要做到以下几个方面：首先，需要联动房地产的一级、二级、三级市场，其目的是为了吸引社会资金和发债；

其次，他建议捆绑搭配改造，才能逐步推动整个城市更新项目平衡，使得令资金可以互相搭配，把城市一些配套设施落实明确；

最后，他强调一定要维护好每个座城市的房地产市场，房地产市场不好，城市更新基本上只有停摆。

城市更新需要统筹规划

近年来，城市更新行动在全国各地大力推进，使很多城市变得更加靓丽、更具现代城市活力。但是，也有一些城市以提升城市品质和价值为名，沿用以往过度房地产化的开发建设方式，随意缩减绿地，砍伐老树，大拆大建，拆除历史建筑，搞“一夜成景”，导致城市绿化和历史文化风貌遭受破坏。同时，还大量搬迁居民，增加市民生活成本，引发社会的关注。

结合青岛自身，陈祖开也表示：青岛城市更新中城市规划编制工作也面临各项矛盾，诸如历史建筑保护与土地开发的矛盾、生态环境保护与城市发展的矛盾，有限的土地资源与城镇化的矛盾等。

而城市规划应当在矛盾中找到平衡，既要保护文化的传承、生态的安全，土地的有序开发，防止城市摊大饼式的扩张，又要保证城市的发展。

“我认为这个东西也要辩证地看待，要统筹来考虑，要平衡来考虑。因为完全注重文化保护，有可能整个城市更新就没法操作，所以要通过策划文化来解决这个问题。”陈祖开说。

同时，他还以中山路举例强调，城市更新最害怕的就是“项目热点转移”。

在他看来，如果一个城市更新项目在更新的过程中，被另一个项目转移了热点，那或许不更新、不改造，可能对项目而言反而更好。

而城市更新热点在于怎样不让商业吸引力消失，不让项目轮流转移，不让房地产市场萧条，因此每个项目开始前都应该统筹考虑。

针对以上痛点，他建议“对症下药”，提出捆绑搭配改造、规划指标上助力、发挥政府权威和自主拆迁相结合、促进房地产市场发展四大解决方法，为青岛城市更新纾困。

土地政策推动城市更新

土地出让是推动城市更新和城市建设的基础。

关于青岛市如何抓实土地出让，作为中国人民大学土地管理专业出身的陈祖开也表达了他的看法。

面对一边是城市建设和产业发展迫切需要，一边是开发用地存量窘迫，陈祖开认为，一定要把房地产市场和城市更新相结合。

“以深圳为例，扩大土地自主管理权限。前期做投入的公司，在拆除完境地之后，土地可以直接协议出让给这家前期投入的公司，这样为深圳在更大的范畴内获得土地统筹空间、提高土地利用效率提供了可能，促进其城市更新”陈祖开说。

陈祖开还指出，目前青岛的土地招拍挂工作，有助于是促进区域经济发展。尤其是后期项目建设，将有助于优化城区产业布局，完善城区功能，提升城区的承载力和宜居度，推动城市更新和城市建设。

正如陈祖开所言，青岛城市更新需要探索出更多、更优路径，进而创造能够为青岛城市更新不断提供汩汩活力的新发展、新引擎。