文 | 楼公子

在榕江壹号院入市半年多后，宝安碧海片区又再迎来了新的住宅项目——京地海樾府。这一项目与榕江壹号院在同一路口，呈对角线分布，单纯从位置来看，几乎是“翻版的榕江壹号院”。

而在京地海樾府直线700米外，编号A104-0147的宗地也即将开拍，它的用途同为二类居住用地，也将带来住宅项目。

迎来两个新项目的碧海片区，还能继续获得购房者的认可吗？

碧海：倒挂2-3万/㎡？

碧海片区位于宝安中南部，靠近海域，是宝安区少有的城市面貌较好的片区。这里围绕着11号线碧海湾站建起了众多生活配套——西乡体育中心、海湾中学、恒生医院、海湾学校、天虹商场等，能满足居住生活需求。

不过，这一片区也并非没有缺陷，由于靠近机场，界面楼市实探发现，这里经常能听到飞机轰鸣声，噪音干扰大。此外，片区内的商业仍不够发达，想逛大型购物中心只能到坪洲的大仟里、宝中的壹方城等地。

虽然碧海片区自身在产业上的优势并不突出，但在大铲湾的周边，加上经由碧海湾站，可以通过西部快线11号线直达南山、福田，这里的通勤、出行也较为便利。因此，碧海湾也成为了近年来较为热门的购房片区。

乐有家房价数据显示，碧海片区目前的二手房均价已达10.7万元/平方米。二手房指导价则多在7-9万元/平方米区间。而新房方面，碧海片区近几年基本都仍维持在“7字头”，与二手房或存在2-3万元/平方米的倒挂空间。

但这里缺乏新盘，近4年仅入市了一个项目，那就是榕江壹号院。

在2021年11月，榕江壹号院备案入市，推售397套住宅，户型约120-201平方米，均价约7.78万元/平方米，总价区间在840-1750万元，上车门槛并不低。而在开盘当天，项目销售约300套，去化率约76%，其后一个月内项目发布公告称房源已基本售罄、关闭售楼处。

这一销售情况在当时的市场环境中算是较为不错，也足以看出碧海片区较受购房者欢迎。

目前，片区内还有华丰·前海湾的公寓产品在销售中。该项目的住宅产品早已在2018年推售，当时的均价约为7.2万元/平方米，即5年来，碧海湾的住宅新房价格均维持在“7字头”。

接下来，这里将迎来新的住宅项目，也将出让全新的宅地，继续增加住房供应。

京地海樾府：地铁口盘，小至55㎡  

京地海樾府位于宝源路和金海路交汇处西侧，碧海湾站A出口处，是地铁口新盘。这一项目就在榕江壹号院斜对面，因而也较为市场关注。

这里聚集着地铁站、医院、学校、体育馆、和商场，基本上需要的居住配套都齐备，较为宜居。

界面楼市实探发现，京地海樾府旁边的松茂·御龙湾也带来了体量尚可的底商，目前正在招商中，未来将提升周边的购物便利性。

根据开发商京地集团介绍，京地海樾府总占地面积1.79万平方米，地上总建面约11万平方米，地下总建筑面约6万平方米。项目定位为高端城市综合体，其业态包含住宅、星级酒店、精品公寓及办公。

值得注意的是，项目将推售55-120平方米2-4房的住宅产品，是深圳市场上少有的小户型产品。

A104-0147：不靠地铁、海景房  

相对来看，即将在8月4日开拍的A104-0147宗地，周边配套相对要差一些。宗地位于兴业路和银田路交汇处南面，与西乡交警中队、宝安区机关第二幼儿园(玉湖湾分园)相邻。

这里周边有宝安区红树林外国语小学、海港小学、西乡中学等配套，但附近缺乏地铁站和商业配套，前往碧海湾站需要15分钟的步行时间。并且，周边仍在施工中，加上靠近沿江高速，或面临噪音影响。

不过，宗地紧靠海岸，能看到海域和大铲湾，未来将是海景房。

根据出让公告，宗地占地面积1.68万平方米，总建面6.73万平方米，挂牌起始价19.1亿元，最高限制地价21.96亿元。未来建成商品房后，毛坯限售均价不高于7.43万元/平方米，加上装修费也不超过7.83万元/平方米。

项目将带来住宅6.08万平方米、商业2000平方米，并配建9班幼儿园、老年人日间照料中心等。此外，由于靠近海边及机场，宗地上的建筑高度不得超过100米，按3米一层楼计算，即不超过33层。

可以看出，宗地将建成比较纯粹的住宅小区，容积率不高于4，自身配建的商业也能稍微补充周边的商业缺失。