文 | 楼公子

在今年第一轮土拍全部宗地顶价成交后，第二轮土拍却有些“滑铁卢”的意味。

今天（8月4日），深圳开启了第二轮居住用地集中出让活动，出让16宗宅地，成交14宗地，揽金339.29亿元。其中，顶价成交8宗，底价成交2宗，流拍2宗。

此次出让的宅地总面积约33.29万平方米，挂牌起始总价约350亿元。

宗地均为限价地，采用“三限双竞+摇号”的方式出让：先竞地价，达到最高限制价格后，竞配建的自持的保障性租赁住房建筑面积，如多个竞买人举牌最高限制面积，则以摇号的形式选出竞得者。

据咚咚找房消息，参与本轮土拍的房企及联合体有：华润、金地、招商、保利发展、保利置业、中海、华发、深铁+深业、建发、联发、金茂、越秀、深振业、特发、深铁+万科、深国际、东亚新华、中旗、信城联合、汉城置业。

其中，国企14家，民企6家，可见本次土拍仍是以“国家队”为主，并且所有宗地都为国企所拿下。

成交情况

01 坪山石井G12314-8038：流拍

上午10点，坪山G12314-8038宗地作为第一宗开拍的宅地，因无人出价而流拍。

宗地属性是二类居住用地+道路用地，土地面积3.12万平方米，总建面11.45万平方米，挂牌起始价11.19亿元。项目建成后，普通商品住房的毛坯均价不高于3.75万元/平方米。

宗地位于坪山石井，在社岗路和竹坳路交汇处，在深技术大学旁，距离在建的16号线直线距离不足700米。

光明公明A642-0506：底价成交

光明公明A642-0506被特发以14.4亿元的底价拿下。

宗地土地面积2.1万平方米，总建面10.52万平方米，挂牌起始价14.43亿元。建成后普通商品住房后，毛坯均价不高于4.72万元/平方米。

宗地位于光明公明街道，在生银科技园旁，距离在建的13号线北延线（石岩线）较近，直线距离不足400米。不过，整体来看，项目紧靠城中村和产业园，缺乏成熟的居住配套。

03 龙华民治A806-0401：华润拿下

龙华民治A806-0401宗地被华润以79.69亿元的价格拿下，底价成交。

宗地土地面积约5.7万平方米，挂牌起始价79.69亿元，最高限价91.64亿元，未来商品住宅的毛坯均价不高于7.25万元/平方米。

宗地在深圳北站旁，玉龙路与龙华大道交汇处，周边有龙腾学校、潜龙学校。值得注意的是，这一宗地需要代建文艺、运动等公共配套设施。

这一位置较为不错，周边的项目去化情况也相对较为看好，去年至今曾入市中海学仕里、鸿荣源博誉府，均价在7.5-8.5万元/平方米区间。目前，周边除了本次一起出让的A806-0400宗地外，还有保利招商龙誉待售。

04 宝安沙井A301-0586：招商顶价成交

宝安沙井A301-0586宗地，被招商以31.02亿元的、配建面积1.9万平方米的代价拿下，成交价达到最高限制地价。

宗地面积约3.79万平方米，建筑面积15.14万平方米，挂牌起始价26.98亿元，最高限价31.02亿元。建成普通商品住房后，毛坯均价不高于4.8万元/平方米。

宗地位于沙井片区，沙井南环路和展城路交汇处，北侧是海上田园，南侧是冰雪文旅综合体、国际会展中心，距离在建的12号线海上田园南站不足400米。

虽然目前周边配套一般，但片区规划发展看好，尤其是冰雪文旅项目、国际会展中心完全落地成熟后，片区的配套将更为完善。

项目周边有云海臻府、恒兴御景园项目，其中云海臻府是限价地，最高毛坯销售均价为4.61万元/平方米，比今天开拍的地块要高出约1900元/平方米。

05 龙岗宝龙G02409-0004：振业溢价拿下

龙岗宝龙G02409-0004宗地被振业以4.17亿元、溢价率7.8%的价格收入囊中。

宗地面积较小，仅约0.77万平方米，建筑面积3.3万平方米，挂牌起始价3.87亿元，最高限价4.45亿元。未来普通商品住房的毛坯均价不高于3.92万元/平方米。

这一宗地位于宝南大道和锦龙大道交汇处，紧挨安居房小区安居锦龙苑。宗地周边多为工业园区，仅旁边的安居房相伴，周边的居住配套仅龙岗区骨科医院，乏善可陈，居住氛围不成熟。

06 龙岗龙城G01009-0006：已开样

龙岗龙城街道G01009-0006宗地被华润以5.72亿元、配建面积3300平方米的代价拿下，顶价成交，是华润本次斩获的第二宗宅地。宗地也较为热门，竞拍过程有6个竞拍者举牌。

该宗地面积较小，约0.74万平方米，建筑面积3.25万平方米，挂牌起始价4.98亿元，最高限价5.72亿元。项目建成普通商品住房后，毛坯销售均价不高于4.46万元/平方米。

宗地位于龙城片区，被天健郡城、天健花园、城建御府名筑等小区包围，旁边有兴泰实验学校，周边建设已较为完备，生活气息浓厚。项目在建设中的16号线尚景站、盛平站之间，但前往两个地铁站的步行时间都在15分钟左右。

07 坪山石井G12314-8038：华润拿下

坪山石井G12314-8038宗地，被华润以9.07亿元、溢价率2.3%的价格拿下，是华润拿下的第三宗地。

宗地并不热门，只有2个竞买人举牌，仅2轮便宣告成交。

宗地面积约1.64万平方米，建筑面积8.06万平方米，挂牌起始价8.87亿元，最高限价10.2亿元。宗地未来普通商品住房的毛坯均价不高于3.75万元/平方米。

项目在燕澜和鸣南面，距离地铁站较远，周边还有被天健地产G12314-8035宗地项目。

对比来看，天健宗地的毛坯销售均价不高于3.75万元/平方米，与这次出让宗地的价格无区别；而燕澜和鸣的均价为4.05万元/平方米，精装修交付，实质上与周边宗地价格无差别。

这里周边有深圳中学坪山创新学校，直线1公里内有深圳市萨米国际医疗中心、16号线石井站，但步行距离较远。

08 宝安新安A001-0212：爆冷流拍

宝安新安A001-0212宗地由于无人出价，最终流拍。

占地1.52万平方米，总建面10.39万平方米，挂牌起始价28.29亿元，最高限制地价32.53亿元。未来建成商品房后，毛坯限售价8.86万元/平方米。

这里靠近大铲湾和沿江高速，但距离地铁站约1公里步程。虽然位于宝安中心区一带，但片区周边略显安静，较少行人来往。

不过，宗地靠近前海湾，没有高层遮挡，能看到小面积海域，也算得上是“海景房”。而且，这里距离大铲湾不到1公里，有机会吸引到腾讯大厂带来的高收入客群。

根据规划，宗地将带来4.61万平方米住宅、4.79万平方米办公，配建5000平方米商业、773个车位、6班幼儿园和社康中心。

综合来看，这个宗地虽然不是配套最好的一块，但靠近海岸、大铲湾，周边两所学校，旁边的湾区产业投资大厦正在建设中，加上自身配套也尚可，未来将更为看好。

09  龙岗龙城G01048-0153：深业+深铁 

龙岗龙城G01048-0153宗地，被深业泰然、深铁置业以29.37亿元、配建面积2.7万平方米的代价拿下。

宗地面积约2.94万平方米，建筑面积15.32万平方米，挂牌起始价25.54亿元，最高限价29.37亿元。建成普通商品住房后，毛坯均价不高于5.24万元/平方米。

宗地位于如意路、龙飞大道交汇处，这里属于大运片区，周边居住氛围较为成熟，有龙岗区中医院、大运中心体育馆、体育运动学校、第三高级中学和多个公园，周边还有在建的深港世茂国际中心。

并且，项目距离在建的16号线龙城公园站约700多米的距离，也能享受地铁利好。

在大运片区，大运站旁的深铁上盖项目，毛坯限售均价5.08万元/平方米，对比来看，此次宗地的价格要更高。

 

10 龙岗街道G01126-0090：保利拿下

龙岗区龙岗街道G01126-0090宗地，被保利以14.15亿元、溢价率0.7%的价格拿下。

宗地面积1.88万平方米，总建面约9.51万平方米，挂牌起始价14.05亿元，最高限制地价16.15亿元。建成后普通商品住房后，毛坯均价不高于3.95万元/平方米。

宗地位于龙岗街道，被岸上林居、珑禧所半包围。项目东面、北面都是城中村、工厂，南面隔着盐龙大道才是较为成熟的住宅区，有深业紫麟山花园、中央悦城、回龙埔公园、深圳兰著学校等小区及配套。

周边1公里外有保利勤诚达誉都，精装修均价4.25万元/平方米，与本次出让宗地的限价不相上下。

11  光明凤凰A503-0096：华润+深铁

光明凤凰A503-0096宗地，被华润置地、深铁集团联合体以24.29亿元、配建面积9000平方米的代价拿下，期间竞价40多轮。

宗地面积1.89万平方米，总建面11.36万平方米，挂牌起始价21.13亿元，最高限制地价24.29亿元。公告规定项目建成普通商品住房后，毛坯均价不高于4.89万元/平方米。

宗地位于光侨路、侨凯路交汇处，在华润上半年拿下的A503-0095宗地旁。

这里聚集着近两年出让的多宗宅地项目，包括中海观园、龙光玖瑞府，以及特发代建的光明农场返还地项目特发观月台。

其中，已开盘的特发观月台、龙光玖瑞府，均价在4.69万元/平方米、5.19万元/平方米不等。而中海观园毛坯限价4.44万元/平方米，比这次出让的地块、华润A503-0095宗地（4.89万元/平方米），便宜了约2000元/平方米。

12 龙华民治A818-0479：联发拿下

龙华民治A818-0479宗地，被联发集团以12.73亿元、配建面积3510米的价格拿下，触顶成交。

宗地面积约0.9万平方米，建筑面积4.49万平方米，挂牌起始价11.07亿元，最高限价12.73亿元。未来建成后，普通商品住房毛坯均价不高于7.33万元/平方米。

这一宗地在龙华上塘片区，金地上塘道与民塘路之间，一路之隔是深业与龙华人才安居拿下的A818-0478宗地。宗地的限售价是7.22万元/平方米，略低于本次出让的宗地，

该宗地周边为住宅小区所包围，包括金地上塘道、星河传奇、中央原著御龙苑等，居住配套完善。

教育资源上，周边有未来小学、民顺小学、龙华实验学校、民治中学，还有在建的二十一高中。商业方面，周边有天虹、红山6979两大购物中心，还有在建的大型超市Costco，可以满足购物需求。

13  宝安西乡A104-0147：越秀竞得 

宝安西乡街道A104-0147宗地，被越秀以21.96亿元、配建1.21万平方米的价格拿下，价格触顶，最终进入摇号环节。

宗地占地面积1.68万平方米，总建面6.73万平方米，挂牌起始价19.1亿元，最高限制地价21.96亿元。未来建成商品房后，毛坯限售均价不高于7.43万元/平方米，加上装修费也不超过7.83万元/平方米。

项目将带来住宅6.08万平方米、商业2000平方米，并配建9班幼儿园、老年人日间照料中心等。此外，由于靠近海边及机场，宗地上的建筑高度不得超过100米，按3米一层楼计算，即不超过33层。

宗地位于兴业路和银田路交汇处南面，与西乡交警中队、宝安区机关第二幼儿园(玉湖湾分园)相邻。

这里周边有宝安区红树林外国语小学、海港小学、西乡中学等配套，但附近缺乏地铁站和商业配套，前往碧海湾站需要15分钟的步行时间。并且，周边仍在施工中，加上靠近沿江高速，或面临噪音影响。

14  龙华民治A806-0400：中海拿下 

龙华民治A806-0400宗地，被中海以22.29亿元、配建面积1.37万平方米的价格拿下，触顶成交。

宗地面积约1.2万平方米，建筑面积7.21万平方米，挂牌起始价19.39亿元，最高限价22.29亿元，未来商品住房毛坯均价不高于7.25万元/平方米。

宗地与A806-0401宗地相邻，也是紧靠深圳北站，周边配套大同小异，都比较看好。周边近期曾入市中海学仕里、鸿荣源博誉府，均价在7.5-8.5万元/平方米区间。目前，还有保利招商龙誉待售。

15 南山前海T102-0410：招商揽获

南山前海T102-0410宗地，被招商以51.29亿元、配建面积2.2万平方米的代价拿下。该宗地的竞价、竞配建面积均触顶，最终以摇号的方式。

宗地占地面积约2.43万平方米，挂牌起始价为44.6亿元，封顶价为51.29亿元。商品房的毛坯销售均价不超过10.71万元/平方米。

宗地位于前海前湾片区，在听海大道与前湾二路的交汇处，且介于地铁5号线前湾站与前湾公园站之间，与这两个站点的直线相差不到600米。并且，宗地靠近海岸，未来有机会成为海景房。

值得注意的是，这一宗地与“前海天境花园”、“前海润峯府”两个项目的直线距离仅650米，而后两者的备案均价都为11.2万元/平方米，精装交付，开盘日光。

相比来看，去年出让的两宗限价都为9.2万元/平方米，比本次出让的宗地便宜了1.51万元/平方米。宗地周边目前多在开发建设中，购物等生活配套需要到桂湾片区的前海万象才能实现。

16 宝安新安A003-0434：越秀拿下

宝安新安A003-0434宗地，被越秀以19.14亿元、配建面积1万平方米的代价拿下，触顶成交。

宗地面积较小，仅约9853平方米，总建面5.34万平方米，挂牌起始价16.65亿元，最高限制地价19.14亿元。未来宗地建成商品房后，最高毛坯销售均价为8.86万元/平方米。

宗地被福中福幸福海岸半包围着，对面是新安中学(集团)第一实验学校，旁边有宝安区妇幼保健院，周边还有宝安体育馆，配套非常齐全，环境宜居。

可以看出，这一宗地的地理位置非常好，周边是成熟的小区及居住配套，但项目自身的体量较小，幼儿园及商业配套需依靠周补充。目前，宗地旁边多个小区的二手房指导价为8.8万元/平方米。