文 | 深圳壹地产

供小于求，这是大部分人对深圳新房市场的看法。

在贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》中，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。但深圳空置率在28个城市中最低，仅5%。

要知道，5%以下则表明市场需求旺盛，深圳处于“需求旺盛”及“合理”之间的临界点，供应量的大小，对市场影响较大。

过去的7月，深圳新房供应量略微下跌，预售套数6364套。

而在8月，潜在入市的新盘有15个，带来住宅8907套，让深圳人挑选的余地有所增加。同时，目前有超过20多个楼盘开放了营销中心和样板间，提前预热。

下面，我们将以价格为梯度，筛选几个代表性楼盘进行盘点。

 

总价300多万起，限价盘扎堆

总价500万预算内，龙岗、光明等地的限价盘居多，根据相关装修标准要求，大致可以推测出这楼盘未来的销售均价。

总价300万—500万

龙岗宝龙【中海寰宇珑宸】

毛坯限3.63万/平方米，主力建面约77-114平方米3-5房，已开放营销中心及样板间。

亮点解析：

1、与8月土拍的深振业地块（限价39170元/平方米）相差约2870元/平方米；

2、自带12班幼儿园，北侧有深圳高级中学龙岗学校（36班九年一贯制），该校将提供约1800个学位，今年秋季开学。（注：具体学区以教育局当年公布为准）

3、紧邻14号线宝龙站（在建），预计今年通车；自带约2万平方米商业，对面有在建的约7.8万平方米宝龙文体中心。（项目信息整理自中海寰宇珑宸官方微信）

 

光明凤凰城【中海观园】

毛坯限价4.44万/平方米，主力约83-128平方米三至五房；已开放营销中心及样板间。

亮点解析：

1、与今年新拍的两宗地块（限价4.89万/平方米）相差约4500元/平方米；

2、近光明城枢纽站，13号线（在建）同观路站；可享受光明区凤凰学校、蓝鲸世界、光明文化艺术中心、虹桥公园等生活配套。（注：具体学区以教育局当年公布为准）

3、整体规划6栋住宅，楼下有百花园公园（建面约20万平方米，在建）。

 

光明新湖——【联发悦尚居】

毛坯限4.53万/平方米，主力约83/94/108平方米3-4房，带装修。已开放营销中心及样板间，现为基坑阶段。

亮点解析：

1、近地铁6号线楼村站，自带约4800平方米商业，附近有科学公园。

2、东侧为中科院理工附属高中（已开学），周边规划2所九年一贯制学校（注：具体学区划分以教育局公布为准）。

3、New Amoy Deco新厦门装饰风格，83平3房两厅+1.5卫户型。

 

总价500万—700万：

宝安航城【卓越闵泰云奕府】

预估均价约“6字头”，主力建面约85-93平方米三房户型，现已开放展示中心及样板间。

亮点解析：

1、近12号线（在建）黄田站，1号线后瑞站。

2、项目自带一所18班幼儿园与18班小学，临近地块还规划有一所高中，约100米处有钟屋小学（注：具体学区划分以教育局公布为准）。

 

总价700万以上，龙华、福田、南山改善盘

 

龙华大浪【深铁珑境】

限价7.08万/平方米，主推约110-145平方米小高层，180平方米复式洋房，现已开放展示中心及样板间。

亮点解析：

1、近地铁4号线龙胜站，TOD模式开发。

2、以小高层+洋房为主，所有户型均为一层两户，南北通透。

3、近羊台山森林公园，自带18班幼儿园及一所九年一贯制学校。

 

南山南头【正东名苑】

预估约单价10万+，户型为79-90平方米单位、约129-143平方米复式，已开放展示中心及样板间

亮点解析：

1、约500米范围内3个地铁站：南山站、南山书城站、南光站。

2、附近有南二外学府中学、向南小学、南山小学、南海小学、学府第一小学、海滨实验小学等（注：具体学区划分以教育局公布为准）。

3、改善复式户型为主，周边海岸城商业、南头古城、大南山公园、南山文体中心、医疗等配套齐全。

 

福田保税区【承翰湾尚国际】

预估单价约10万+，主力约119-175平方米3-4房。约25万平方米综合体，已开放营销中心及样板间。

亮点解析：

1、近4、7、10号线的福田口岸站、福民站，水围文化商业街。

2、紧挨荔园外国语小学（水围校区）、深圳国际交流学院附属初中部、皇岗中学等。（注：具体学区划分以教育局公布为准）

3、样板房、园林及泛会所由程绍正韬设计，户型大都采用两开间宽景阳台，主卧270°全景凸窗，其约127平方米4房户型更具特色。

 

南山前海【颐城栖湾里】

主力约117-262平方米的3/3+1房，约262平方米4房，带精装，已开放营销中心，预计8月中下旬开板间，9月入市。

亮点解析：

1、位于前海妈湾，近5号线铁路公园站，自带18班幼儿园，旁边就是九年一贯制学校（方案设计已在招标）。

2、容积率仅2.56，小高层，楼下有水廊道公园、滨海公园。

3、约121/123平方米3+1房：2梯4户双开门电梯+全能型客厅，生活+景观双阳台；约262平方米4房：3梯2户专梯入户+270°IMAX大客厅+C位岛台+约7.3米户外阳台。

 

新盘供应扎堆，留给开发商的时间不多了

总的来说，从上述供应情况看，由国企、央企开发的楼盘较多。当中汇聚了不少综合素质较好的限价盘，对于想要上车的刚需家庭来说，可以抓紧这波机会。至于改善盘，也有优质地段的红盘比如前海的颐城栖湾里、南山正东名苑、福田的  承翰湾尚国际等楼盘，可结合自身需求慢慢挑选。

而这一次，需要认真考虑的则变成了开发商。

由于上半年新房整体去化情况不佳，分化严重，不少项目的入市时间都一等再等，准备寻找一个合适的节点。其中，有不少楼盘都从期房等成了准现房，比如松风明月、临海揽山、信义君御山居、皇嘉珑府、玖玖颂阁等。

而位于宝安中心区的都市茗荟花园一二期、泰华梧桐聚落、盛意家园更是因为开发商的各种考虑，早已成了现房。而它们即将面临毛坯均价仅“8字头”的招拍挂项目竞争。

因而对于开发商来说，现房更有利于推售，但延迟入市时间也可能会使得项目面临更多竞争对手。

而对于买房人来说，现房所见即所得，的确可以规避一些问题，但注意的是，现房是已经建好的房屋，溢价已经形成，所以价格一般会比同期的期房要贵一些，从现房和期房的备案价差就能看出，并且相比期房，优惠力度较小。