近期，深圳楼市一连备案了两个新盘。一个是此前曾“日光”的宝安福永项目，兴围华府；另一个则是首次推售的福田新盘，湾尚庭玺。兴围华府的情况，界面楼市已经介绍过（点击查看），这次来说说湾尚庭玺的情况。

湾尚庭玺推售374套销售房源，均价约11.28万元/平方米，住宅建面约119-175平方米，均为精装交付。

均价“11字头”在深圳新房里，属于较高的价格。深圳楼市今年入市的35个项目里，仅5个项目的价格达到或超过“11字头”，并且都是地段较为不错的项目。相比之下，湾尚庭玺的条件似乎要逊色许多。

水围村旁，配套一般

湾尚庭玺位于福田区福强路与皇岗公园一街交汇处，前身是水围村旧改，开发商承翰集团将。

项目占地1.13万平方米，总建面11.26万平方米，含5万平方米的住宅、1.2万平方米的商业，由A、B座两栋41层的住宅、一栋商业组成，住宅房源共374户，车位611个。

这一片区属于福田区的核心区域，开发较早，但也存在着皇岗村、水围村等城中村，影响了城市面貌。同时，虽然网友调侃称福田的地铁线路密集得像“围棋的网格”，但湾尚庭玺最近的地铁站福民站直线距离超过600米，步行距离约15分钟。

而在购房者较为关心的商业方面，湾尚庭玺周边最近的商业是时代广场，但这一商场多为邻里型商铺，大型集中商业需要到马成时代广场、皇庭广场等地。

不过，项目也存在自身的优势之处。湾尚庭玺靠近福田中心区，周边企业众多，高收入群体多。同时，这里还靠近深港河套科技创新合作区，未来或迎来规划利好。

此外，根据福田区今年的学校划分情况，湾尚庭玺处于的荔园外国语小学（水围）校区内。这所学校原为水围小学，近两年挂牌荔园外国语集团，师资及教育资源有所提升。

比前海还贵？片区二手房价“9字头”

湾尚庭玺最具争议的一点，莫过于“定价”。在2021年的宅地拍卖中，前海的两宗地毛坯限售均价仅为9.2万元/平方米，即便加上装修费，售价也会停留在“9字头”，而湾尚庭玺的价格已经达到了“11字头”。

近两年，福田区备案了11个项目，均价在9.4-13.1万元/平方米区间，今年开盘的5个项目整体去化率达到了67%。

但这并不意味着所有项目都能获得好成绩。

在2021年11月，周边环境一般的富通上舍，备案均价11.4万元/平方米，仅8人认筹，创下当时的最低认筹记录。到今年1月，作为同一个项目的不同产品，富通九曜公馆的备案均价，降到10.9万元/平方米。

整体来看，福田区近两年均价在11万元/平方米以上的，有深业中城、海德园AB区、天健天骄西筑、天元花园、富通上舍、湾尚庭玺。

其中，第一梯队的海德园、深业中城，都处于倒挂空间明显、周边居住氛围良好且学区较好的片区，去化率达到100%。

第二梯队为天健天骄西筑、天元花园。前者靠近香蜜湖，整体居住氛围也比较较好，后者面积段稀缺，并且靠近福田中心区，自带30万平方米商业，两者去化率都在80%以上。

第三梯队的则是中洲滨海和华府、富通九曜公馆，处于福田区，但靠近城中村，居住环境并未非常好，自身的配套或周边配套也并未非常亮眼，去化率视备案价格的高低，在50%上下波动。

湾尚庭玺的各方面条件未有过于突出的优点或缺点，情况更类似于中洲滨海和华府、富通九曜公馆。但湾尚庭玺的售价却比这两者都要高，达到了“11字头”，而据乐有家房价数据，其所在的皇岗片区，二手房价为9.2万元/平方米。

依仗着位于福田中心区附近，户型面积段为改善型的湾尚庭玺，其售价是否能为市场所接受，只有时间能给出准确的答案。