文︱L非非

国家统计局近日发布的数据显示，7月70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。

一线城市新房销售价格环比上涨0.3%。广州新建商品住宅销售价格环比涨0.3%，与去年同期相比，上涨0.4%。

如果密切跟踪这两年市场动态的人就知道，广州改善型项目市场火热迹象明显，成交出现放量。销售价格的上升，与广州改善型住房成交走高不无关系，这也意味着，购房需求产生了明显的变化。

改善型需求增长，大势所趋

克尔瑞统计数据显示，偏刚改及改善型的房源成为今年的热门置业选择。

今年1-7月，广州最热门的房源是三房户型，合计成交23044套，占比53%；取得第二名的是四房户型，合计成交11526套，占比27%；而二房户型则合计成交5129套，占比12%，排在最后。

数据表明，三房及四房户型正在逐渐成为主流交易房源，而二房户型，或受限于功能性不足，整体趋于萎缩。

不过，这一定程度上也与近年来开发商大量供应此类房源有关，如四房户型在今年1-7月期间供应套数同比上涨43%。

这部分客群一般都有一些明显的特征——购买力相对较为充足，家庭成员的生活空间需改善，比如更注重生活空间，也会考虑老人和孩子的居住空间。

一位广州本地业主近日向界面楼市广州表示，身边的改善需求的确在增加，有朋友出于改善目的，出售了位于佛山大沥的两套房源，购入荔湾一套100平三房户型，总价约400多万左右。

克而瑞地产研究表示，随着改善需求的持续释放，三房及四房成交比重有望继续提升，成交主力地位将进一步巩固。

多个改善型热盘，如何选择？

今年，主力购买区域多位于中心区域及开发程度高的外围区域，比如黄埔、番禺。

而新房的品质、区位地段及周边配套等，都是重要的选择因素。

像天河区城投珠江·天河壹品，因为位于天河智谷板块核心区域，各方面配套都较为成熟，项目去化方面一直都挺可观的。

从数据上看，7月29日，城投珠江天河壹品进行了线上开盘，共推售462套新房，包含建面约73-99平2+1至3+1房，而根据项目公布数据，当晚开盘去化超8成，揽金近30亿。

近期，项目传出了最新消息，加推建面约126平4+1房，户型采用双套房设计，横厅开阔，极大程度上满足了三代同堂的需求。

而网红盘保利天汇推出的新品，为建面约136-142平四房户型，全南向+7米以上宽景阳台的设计，也是项目的一大亮点。

从配套来说，项目所在的天河智慧城，科技创新产业配套成熟，网易、小鹏汽车、极飞科技等众多知名企业布局在此，基本面相当能打。此外，央企保利的背书，也是该盘拥有较大竞争力的重要因素之一。

中心区白云、荔湾的热门项目，主要看板块。比如位于白云新城的粤海·云港城近期热度颇足，项目以大户型产品为主，不过，关注140平四房户型的客群是最多的。设计上看，有入户花园，朝阳四开间、约7米长的阳台，客厅通透敞亮，基本已符合改善客的需求。

荔湾白鹅潭板块内近两年来也贡献不少项目，如广州幸福湾、广州滨江上都、万科金域曦府等，其中，万科金域曦府今年1-7月夺得广州中心五区普通住宅销售套数、面积、金额的“三冠王”。

值得一提的是，荔湾有一个偏刚需的新盘，把小户型做到3房以上的设计，被不少购房者关注。

该盘为8月13日开盘的珠江广钢花城，推新户型为约67平2+1房与约87平3+1房，三房总价305万起，四房380万起。

面积不大，但项目的实用率却高达90%，按照项目方的户型设计来看，即是与区域内其他项目相同面积下，做到了多一空间的设计。据项目方称，该盘在开盘当天销售约4亿＋。

黄埔，因为临近天河，且有强劲的产业支撑，改善型房源去化数据表现一直尚可。据了解，建面约100平以上户型成交在黄埔全面积段中占比约45.85%，近一半。

7月30日，去年首轮土拍中刷新黄埔地价记录的黄陂 " 地王 " 项目振业天成开放了营销中心。

值得留意的是，项目容积率仅为2.0，比绝大部分楼盘的容积率都低，单从这个角度看，项目的居住舒适度应该蛮高的。规划户型均为改善型设计，为105平四房、127平四房和165平四房，不过105平产品却稍有槽点，为典型的 " 飞机户型 "，动静分区不明显。而其他两个户型则中规中矩。

临近广州主城区的番禺，也是被市场重点关注的区域，万博板块的越秀和樾府项目成交一直非常出色。上半年其以109.31亿元的销售额拿下广州商品房金额榜冠军。

项目位于番禺万博CBD，周边商业配套及交通配套完善程度较高，为项目增色不少。不过，项目本身的产品也可圈可点，均为大户型设计，主打改善盘。

此前项目加推三期10#180平的大户型，套数为39套，单价接近7万/平，结果被秒光。而同期加推的29套140平产品，单价6万/平-6.7万/平之间，但却没有那么抢手。

主要原因还是户型设计的问题，比如180平的产品对比于140平的产品，多了一个卫生间及套房，阳台，主卧套房也更为宽敞，对于购买力充足的改善客人来说，住的舒心才是最重要的。