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首次并表圣都家装,贝壳上半年总收入263亿

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首次并表圣都家装,贝壳上半年总收入263亿

徐涛预计,下半年贝壳房产交易服务的盈利能力将逐步恢复。

记者|吴波

房地产行业的调整,令房产中介行业也面临着挑战。作为头部中介公司贝壳(NYSE:BEKE;HKEX:2423),也无可避免受到影响。

过去的半年里,贝壳董事长兼CEO彭永东带领几十名管理层下沉到一线,体验经纪人,装修业务客户经理、租赁收房、管家等不同岗位的工作,成为这家公司对冲风险最鲜活的写照 。上半年的业绩也展现了贝壳在行业低谷期的韧性。

8月23日,贝壳发布2022年上半年财务业绩。财报显示,贝壳上半年的总交易额(GTV)为12255亿元(人民币,下同),较2021年同期的22904亿元下降46.5%;净收入为263亿元,较2021年同期449亿元下降41.3%;经调整净亏损为5.92亿元,而2021年同期经调整净利润为31.4亿元。

虽然贝壳营收和利润面临下滑,但其业绩仍高于行业平均水平。这背后是贝壳商业策略的调整,着眼于当下,贝壳采取了一系列措施规避当下风险。对于未来,贝壳则调整商业布局,来对冲新房和存量业务的周期波动。

新房计提坏账准备金22亿

“贝壳没有躺平”,贝壳执行董事、CFO徐涛在2022年中期业绩会上说,面对行业的挑战,贝壳采取了一系列降本增效举措,平台的经营能力和经营效益明显提高,有效收窄了行业调整给公司业绩表现带来的波幅影响。

围绕居住平台,贝壳确立了“一体两翼”发展战略,“一体”即房产交易业务,两翼则为家装家居服务和房屋租赁服务。

目前,房产交易业务仍然依然占据贝壳营收的大头。根据财报,截至今年上半年,贝壳二手房业务的总交易额为7676亿元,较2021年同期的13254亿元下降42.1%;新房业务的总交易额为4154亿元,较2021年同期的8417亿元下降50.6%。

尽管贝壳房产交易业务整体面临下滑,但依然优于市场水平。根据贝壳研究院数据,第二季度全国二手市场GTV同比下降约45%,而贝壳存量房交易GTV为3935亿元,同比下降40%,二手房交易GTV同比下降约41%。

国家统计局数据显示,今年第二季度全国新建商品住宅销售总交易额同比下降36%,相较第一季度跌幅进一步扩大,是1999年以来第二大单季度同比跌幅,克而瑞百强房企二季度销售额同比下降53.4%,市场仍在“供需两弱”的低谷徘徊。

但二季度,贝壳新房完成GTV达到2227亿元,同比下降55%,环比增长15.6%。新房业务贡献利润率在第二季度也达到了24%,为近两年以来的高位。

能够抢抓楼市筑底复苏的机会,得益于贝壳一系列具有针对性的措施。基础设施层面,贝壳优化了线上商机的分配机制,避免经纪人为获取商机作弊。贝壳同时迭代了商机匹配模型,让作业更聚焦,匹配更精准。

运营方面,贝壳继续强化以房源为核心的二手业务精细化管理,提升房源维护质量。今年以来,链家(贝壳旗下房产经纪直营品牌)通过治理亏损门店、提升人效、投入社区防疫等举措,在疫情好转后业务实现复苏。

贝壳在平台基础设施和产品应用上也持续坚定,使门店和经纪人网络规模更趋稳定。

在2022年中期业绩会上,彭永东用数据佐证了这些措施带来的效果,“二季度末贝壳连接活跃门店数超过41000家,环比下降4%;平台连接活跃经纪人超过38万人,环比跌幅收窄至0.4%。贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳,6月北京、上海活跃经纪人流失率降至仅1%-3%。其他城市活跃经纪人6月月度流失率也降至5.6%。”

新房市场方面,贝壳在房源端、渠道端和运营方面发力。房源端,贝壳开展与优质开发商的总对总合作,提升国有房企销售占比,增加业务抗风险能力。

据彭永东透露,第二季度贝壳国有房企销售占比提升至37%,环比提升7个百分点。

在运营端,贝壳持续推进“快佣”等销售策略。快佣项目让开发商可以有机会提前支付佣金,一方面帮助开发商提升新房去化效率,另一方面平台的应收账款和经纪人回款安全也得以保障,形成良性正循环。

快佣项目去化效率持续高于非快佣项目,也吸引开发商接受和主动选择快佣支付方式。上半年,快佣收入占新房收入比累计达到22%。

徐涛称,贝壳新房业务现金生成能力突出,累计回款84.5亿元,现金收入比达到1.27。同时为抵御风险,贝壳已对新房应收记起了较为充足的坏账准备。

“截至22年二季度末,公司累计坏账准备余额22.1亿,已经覆盖公司应收原值的31%,具体包括一些较高风险的开发商,历史无抵押应收余额,按顶格83%的比例计提了坏账准备,累计金额13.2亿元。对次高风险开发商和项目的应收余额,按照49%的比例计提坏账准备,累计计提金额1.6亿元,同时对风险较低的其他开发商,按10~20%的比例计提坏账。” 徐涛说。

贝壳认为,公司后续产生大额新增计提的风险已经很小。

家装家居规模期待过百亿

主营业务业绩虽面临下滑,但贝壳家装家居业绩则实现增长。这源于,贝壳首次将圣都家装的业绩合并入账。

财报显示,二季度,贝壳家装家居业务实现pro forma收入13.7亿元,同比增长超过10%,完成签约合同额接近17亿元。上半年,贝壳家装家居的净收入为11亿元,2021年同期则为8000万元。

去年7月,贝壳宣布收购圣都家装。经过一年时间,贝壳和圣都进行了团队组织结构、业务、系统等融合,产生明显的协同效应。比如,圣都加入后带来的供应链帮助被窝(贝壳旗下整装品牌)客单价同比提升33%。

在2022年中期业绩会上,针对家装家居业务,贝壳管理提出三个期待。

第一,家装行业没有巨无霸,目前没有规模超过40亿元的公司。贝壳管理层希望贝壳家装家居规模过百亿。

第二,贝壳一赛道(二手和新房交易服务业务)对家装家居业务的流量贡献合同额占比在6月已经超过了25%。贝壳管理层希望贝壳一赛道导流的占比能超过40%。

第三,硬装叠加新零售整装渗透率可以放大。

作为被寄予厚望的“两翼”之一,贝壳租房业务也在持续扩大。截至二季度末,签约口径在管房源量超过4.2万套,较一季度末增加接近2.2万套。其中,贝壳分布式租赁管理业务——“省心租”在管房源规模突破3.1万套。

展望下半年,徐涛认为,随着宽松政策的持续加码,市场信心将平稳恢复,强二线城市的二手市场会迅速恢复至同比增长。随着市场的复苏,预计下半年贝壳房产交易服务业务的运营费用将每季度节省约3亿元至4亿元,运营费用的绝对值将下降到2019年下半年的水平,盈利能力将逐步恢复。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

贝壳找房

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首次并表圣都家装,贝壳上半年总收入263亿

徐涛预计,下半年贝壳房产交易服务的盈利能力将逐步恢复。

记者|吴波

房地产行业的调整,令房产中介行业也面临着挑战。作为头部中介公司贝壳(NYSE:BEKE;HKEX:2423),也无可避免受到影响。

过去的半年里,贝壳董事长兼CEO彭永东带领几十名管理层下沉到一线,体验经纪人,装修业务客户经理、租赁收房、管家等不同岗位的工作,成为这家公司对冲风险最鲜活的写照 。上半年的业绩也展现了贝壳在行业低谷期的韧性。

8月23日,贝壳发布2022年上半年财务业绩。财报显示,贝壳上半年的总交易额(GTV)为12255亿元(人民币,下同),较2021年同期的22904亿元下降46.5%;净收入为263亿元,较2021年同期449亿元下降41.3%;经调整净亏损为5.92亿元,而2021年同期经调整净利润为31.4亿元。

虽然贝壳营收和利润面临下滑,但其业绩仍高于行业平均水平。这背后是贝壳商业策略的调整,着眼于当下,贝壳采取了一系列措施规避当下风险。对于未来,贝壳则调整商业布局,来对冲新房和存量业务的周期波动。

新房计提坏账准备金22亿

“贝壳没有躺平”,贝壳执行董事、CFO徐涛在2022年中期业绩会上说,面对行业的挑战,贝壳采取了一系列降本增效举措,平台的经营能力和经营效益明显提高,有效收窄了行业调整给公司业绩表现带来的波幅影响。

围绕居住平台,贝壳确立了“一体两翼”发展战略,“一体”即房产交易业务,两翼则为家装家居服务和房屋租赁服务。

目前,房产交易业务仍然依然占据贝壳营收的大头。根据财报,截至今年上半年,贝壳二手房业务的总交易额为7676亿元,较2021年同期的13254亿元下降42.1%;新房业务的总交易额为4154亿元,较2021年同期的8417亿元下降50.6%。

尽管贝壳房产交易业务整体面临下滑,但依然优于市场水平。根据贝壳研究院数据,第二季度全国二手市场GTV同比下降约45%,而贝壳存量房交易GTV为3935亿元,同比下降40%,二手房交易GTV同比下降约41%。

国家统计局数据显示,今年第二季度全国新建商品住宅销售总交易额同比下降36%,相较第一季度跌幅进一步扩大,是1999年以来第二大单季度同比跌幅,克而瑞百强房企二季度销售额同比下降53.4%,市场仍在“供需两弱”的低谷徘徊。

但二季度,贝壳新房完成GTV达到2227亿元,同比下降55%,环比增长15.6%。新房业务贡献利润率在第二季度也达到了24%,为近两年以来的高位。

能够抢抓楼市筑底复苏的机会,得益于贝壳一系列具有针对性的措施。基础设施层面,贝壳优化了线上商机的分配机制,避免经纪人为获取商机作弊。贝壳同时迭代了商机匹配模型,让作业更聚焦,匹配更精准。

运营方面,贝壳继续强化以房源为核心的二手业务精细化管理,提升房源维护质量。今年以来,链家(贝壳旗下房产经纪直营品牌)通过治理亏损门店、提升人效、投入社区防疫等举措,在疫情好转后业务实现复苏。

贝壳在平台基础设施和产品应用上也持续坚定,使门店和经纪人网络规模更趋稳定。

在2022年中期业绩会上,彭永东用数据佐证了这些措施带来的效果,“二季度末贝壳连接活跃门店数超过41000家,环比下降4%;平台连接活跃经纪人超过38万人,环比跌幅收窄至0.4%。贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳,6月北京、上海活跃经纪人流失率降至仅1%-3%。其他城市活跃经纪人6月月度流失率也降至5.6%。”

新房市场方面,贝壳在房源端、渠道端和运营方面发力。房源端,贝壳开展与优质开发商的总对总合作,提升国有房企销售占比,增加业务抗风险能力。

据彭永东透露,第二季度贝壳国有房企销售占比提升至37%,环比提升7个百分点。

在运营端,贝壳持续推进“快佣”等销售策略。快佣项目让开发商可以有机会提前支付佣金,一方面帮助开发商提升新房去化效率,另一方面平台的应收账款和经纪人回款安全也得以保障,形成良性正循环。

快佣项目去化效率持续高于非快佣项目,也吸引开发商接受和主动选择快佣支付方式。上半年,快佣收入占新房收入比累计达到22%。

徐涛称,贝壳新房业务现金生成能力突出,累计回款84.5亿元,现金收入比达到1.27。同时为抵御风险,贝壳已对新房应收记起了较为充足的坏账准备。

“截至22年二季度末,公司累计坏账准备余额22.1亿,已经覆盖公司应收原值的31%,具体包括一些较高风险的开发商,历史无抵押应收余额,按顶格83%的比例计提了坏账准备,累计金额13.2亿元。对次高风险开发商和项目的应收余额,按照49%的比例计提坏账准备,累计计提金额1.6亿元,同时对风险较低的其他开发商,按10~20%的比例计提坏账。” 徐涛说。

贝壳认为,公司后续产生大额新增计提的风险已经很小。

家装家居规模期待过百亿

主营业务业绩虽面临下滑,但贝壳家装家居业绩则实现增长。这源于,贝壳首次将圣都家装的业绩合并入账。

财报显示,二季度,贝壳家装家居业务实现pro forma收入13.7亿元,同比增长超过10%,完成签约合同额接近17亿元。上半年,贝壳家装家居的净收入为11亿元,2021年同期则为8000万元。

去年7月,贝壳宣布收购圣都家装。经过一年时间,贝壳和圣都进行了团队组织结构、业务、系统等融合,产生明显的协同效应。比如,圣都加入后带来的供应链帮助被窝(贝壳旗下整装品牌)客单价同比提升33%。

在2022年中期业绩会上,针对家装家居业务,贝壳管理提出三个期待。

第一,家装行业没有巨无霸,目前没有规模超过40亿元的公司。贝壳管理层希望贝壳家装家居规模过百亿。

第二,贝壳一赛道(二手和新房交易服务业务)对家装家居业务的流量贡献合同额占比在6月已经超过了25%。贝壳管理层希望贝壳一赛道导流的占比能超过40%。

第三,硬装叠加新零售整装渗透率可以放大。

作为被寄予厚望的“两翼”之一,贝壳租房业务也在持续扩大。截至二季度末,签约口径在管房源量超过4.2万套,较一季度末增加接近2.2万套。其中,贝壳分布式租赁管理业务——“省心租”在管房源规模突破3.1万套。

展望下半年,徐涛认为,随着宽松政策的持续加码,市场信心将平稳恢复,强二线城市的二手市场会迅速恢复至同比增长。随着市场的复苏,预计下半年贝壳房产交易服务业务的运营费用将每季度节省约3亿元至4亿元,运营费用的绝对值将下降到2019年下半年的水平,盈利能力将逐步恢复。

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