文 | 深圳壹地产 纳纳酱吖

最近，一个南山新盘悄悄有了动静，让久未有新盘入市的南山楼市增加了新活力。

深圳壹地产了解到，这个项目就在南头古城和中山公园旁边，周边的生态资源相当丰富。

虽说项目还处于建设初期，但周边有九年制学校、有地铁站点，让这个项目收获了不少关注。

01.近一年无新房入市

5万平小体量新盘只有433套房

这个正在动工的项目，名叫“天源华府”，位于南山大道与玉泉路交汇处，属于南头街道。

南头街道已经很久没有新房入市了。

深圳住建局官网显示，南头街道上一次住宅入市还是去年8月底的南城小筑，当时南城小筑推出87套31-55平方米的小户型，均价约8万元/平方米，开盘即售罄。

把时间再往前，分别是2020年11月的臻林天汇和2018年7月加推的豪方天际花园。

不过，臻林天汇推出的683套房源，是“商务公寓+办公+商业”属性，均价分别是8.5万元/平方米、8.2万元/平方米、7.8万元/平方米，目前还是在售状态。

豪方天际花园2018年的均价约8.1万元/平方米，推出404套74-125平方米的3-4房。深圳房地产信息网显示，豪方天际花园尾盘已在2020年上半年全部售罄。

乐有家APP显示，豪方天际花园的二手房挂牌均价约9.9万元/平方米，目前有26套房源挂牌中。

换句话说，整个南头片区已经超过一年没有新盘入市了，天源华府或将打破这一僵局。

数据显示，天源华府总建面不超过5万平方米，规划有3栋住宅塔楼，总层高32层，共433套住宅。

其中，住宅建面约4.79万平方米，停车位共500个。

目前天源华府施工进展顺利，工地上有多台桩机同时作业，项目即将出地面。

按照现在的建设速度，天源华府很有可能会在年底入市，但一切以开发商或官方发布为准。

户型方面，据网上消息，天源华府共规划433套住宅，建面约90-190平方米，其主力户型为90-110平方米。

其中，90平方米170套、110平方米201套、160平方米29套、190平方米33套，整体布局为2梯4户、2梯5户、2梯6户。

深圳住建局数据显示，近两年南头片区推出的项目体量都不大，去年入市的南城小筑总建面不过1.91万平方米。

其主要原因在于，南头片区没有大面积的待开发空地，而且南头属于南山较早发展的区域，片区成熟度高，可供建设的空地面积更是少之又少。

深圳壹地产了解到，天源华府原本是西岭股份合作公司返还用地，目前项目由深圳市乾富控股有限公司、深圳市西岭股份合作公司共同开发。

通过天眼查App股权穿刺发现，天源华府两个开发主体均为村集体公司，其最终的受益人也为村集体。

在@华远建筑设计 公布的项目设计方案中有30%的房源将作为安置房返还给村民。

也就是说，真正可售的房源只有280余套。

02.临学校、近地铁，但商业配套略显不足

作为南头片区时隔一年再次推出的住宅，受关注度高的同时，还因为这里的配套相较之前入市的项目有了更进一步的提升。

交通上 ：

预计年底开通的地铁12号线，其站点中山公园站就在项目门口，距离不到100米。

教育上 ：

距离项目约170米的南山区南头城学校，是一所九年一贯制学校，该学校前身是清代的“凤岗书院”，至今有200多年历史，是深圳历史最悠久的学校。

1985年学校更名为“深圳市南山区南头城小学”，2021年9月更名为“深圳市南山区南头城学校”，配置42个教学班，口碑南山区小学民间排名第二。（公众号“深圳幼升小”数据）

休闲娱乐方面 ：

天源华府被中山公园从南、西、北三个方向环绕，与南头古城直线距离约360米，步行6分钟即可到达。

另外，距离项目约1公里有南头古城博物馆、约1.1公里有荷兰花卉小镇、约1.3公里有荔香公园等，休闲娱乐方式较多。（距离均为百度地图测算）

商业配套：

项目周边仅有一些社区商业，南头古城内有一些小型的特色餐饮和潮流品牌，较大型的商业商圈均超过1公里。

例如约1.3公里的南山欢乐颂、约1.5公里的天虹商场、约2.3公里的海雅缤纷城。

周边环境：

附近多是低矮的老旧社区，除项目自身外，周边还有臻林天汇、地铁12号线等施工，而且项目紧邻中石化加油站和深南燃气公司，居住氛围较欠缺。

价格方面：

去年入市的南城小筑，开盘均价约8万/平方米，此后整个南头片区再无新房入市，不过也可以参考目前片区内的二手房价格。

乐有家APP显示，项目附近的方鼎华庭、中山颐景花园、汇金家园三个小区楼龄相对较新，二手房挂牌价格介于7-7.8万元/平方米之间。

而楼龄较长的马家龙小区、豪方卉园、兰丽花园，二手房均价则集中在5.6-6.7万元/平方米。

同片区的麒麟花园、绿茵丰和家园、缤纷年华、名家富居等小区二手房挂牌均价甚至达到10万元/平方米以上。

03.总结

天源华府虽然体量较小，但户型做到90-190平方米的3-4房，满足了很多人对于住房的要求，从户型面积段来看，更适合改善型购房者。

出门就是地铁，隔壁就是学校，背后就是公园，这样的配套对于以家庭为主的购房者来说很是方便，可以说生活中需要的配套都满足了。

但片区内缺乏大型的商业购物中心，周边的居住空间可能近几年都不会有较大的改善，体验感较差。

另外，天源华府社区公共建筑面积较小，虽然容积率不算高（3.06），但公共设施可能不会太好，主要依托周边的公园配套。