“感谢你们共克时艰，戮力同心打赢‘节能降耗’保卫战……正是大家的甘于奉献，为打造国际消费中心城市核心窗口夯实了坚实基础。”

这是一封重庆市江北区观音桥商圈管理办公室，写给龙湖智创生活的感谢信。在不久前在重庆极端高温天气下，龙湖新壹街物业服务团队有着很亮眼的表现。

极端天气，面对以海量计的用电负荷，重庆全市开展节能降耗工作。在这场“限电”保卫战里，龙湖新壹街的物业服务团队靠着秘密武器，应对从容。

而这秘密武器，就是由龙湖自主研发的智能建筑集成管理平台（IBMS）。

必须完成的任务： “节能降耗”保卫战开启  楼宇“智慧大脑”显威力

今年入夏以来，重庆市遭遇极端高温天气，其中7月24日至8月29日的高温过程持续时间长达37天，电网负荷激增，电网安全及基础民生用电保障受到极大挑战。

８月１７日，重庆市的温度冲上43℃，酷热难当。这一天，龙湖新壹街物管办公室接到了江北观音桥商圈管理办公室发来的通知，号召企业响应市委、市政府及区委、区政府节能降耗、疫情防控工作要求，共同发力、“节”尽所能，缓解需求，确保基本民生、发展用电不受影响。

接到限电通知后，重庆龙湖新壹街物业团队开启了“战斗模式”。立即与观音桥商圈办、供电局对接，部署新壹街的具体节能用电措施。

限电，不能简单一刀切，持续的高温，加上疫情的影响，贸然进行限电，牵一发而动全身，容易造成更多衍生问题，粗暴不得。

龙湖新壹街是一个集街区商业、写字楼、民生超市等聚集的复合业态，写字楼用户和商业用户有上千余户，餐饮商户较多，限电会对他们的日常经营造成实际的影响，阻力可想而知。

在实施过程中，龙湖智创生活的工作人员必须与业主及租户进行大量沟通，如果单靠人力，在短时间完成，几乎是一场不可能完成的任务。

为了打赢这场“能源保卫战”，楼宇的“智慧大脑”必不可少。这是一套由龙湖基于对商业业态的洞察与管理经验，自主开发的建筑智能化集成管理平台（IBMS），通过对设备植入标准化运行策略，实现照明、空调等多种系统的分区、分层精细化管理。

楼宇智慧大脑：9天时间，节约用电总量30万度

这次节能限电过程中，新壹街运用“人脑”与“智脑”的协作，打赢了这场战役。前期沟通由人力完成，新壹街的物业团队同现场政府职能工作人员一起，积极上门挨户宣传节约用电工作，倡导错峰用电保障民生的理念，也很快得到了用户的理解。

经过前期的充分沟通，在保证基础民用及安全的情况下，新壹街对公区用电设备采取分时开启的战术。此时，IBMS开始接管人工管理，就像一个物业管理的“智慧大脑”，成为节能大战的指挥部。

有了IBMS的精准把控，新壹街分别对遍布整个商业体的，数量庞大的空调、电梯、扶梯、灯箱广告、楼栋氛围灯、新风系统、以及车库的充电桩，进行了节能调控，一些设备甚至能实现一键管控。

在楼宇智慧大脑IBMS的指挥下，针对街区内的耗电大户，比如电梯，上下班、午餐等高峰时段，保证电梯全运营，满足出行需求，闲时则减半运行。启动关闭前，技术人员通过摄像头确认电梯内无人，便可一键切换，省时省力，快速响应。

节能效果如何，来看一组数据：电梯功率一般是12KW，扶梯功率是8KW。新壹街共有电梯70台，扶梯65台，在启动节能限电后，所有电梯减半运行，无人不运行。通过扶梯管控，相比持续运行，每日最高能节约1万度电左右。这些节约下来的电量，可维持１５０户家庭正常一天的用电。

对耗电大户空调系统的管控中，IBMS可通过传感器实时读取设备的运行数据，并依据运行策略，自动调节空调水阀、风阀、风机频率等参数，达到精准控温，以保障客户的舒适体感，又实现节能降耗。

在错峰用电时，人力与智脑的协作，工作人员提前上班，错开居民用电高峰期时间，对空调设备提前运行，进行冷量储存。然后在高峰时段，再关闭空调运行，利用管道里的冷水持续供冷。临近闭店时，系统会提前1小时关掉制冷主机，做到关机不升温，减少耗电。

在这套智慧系统的科学管控下，节能降耗成绩明显。从８月17日到8月25日的9天时间里，通过智能化设备与商户的配合的共同加持，龙湖新壹街节约用电总量约30万度，限电下降约23.1%。其中保障居民用电高峰期的11点-14点期间，限电下降3500KW/H，同比下降约35%左右。

平衡：保证节能同时将商户影响降到最低

限电节能是大势，如何平衡降低负荷的同时，将对商户的影响降到最低，最难撑握。但有了IBMS系统的加持，整整９天时里，新壹街整体运营良好，商家在限电规则下平稳有序营业，没有因体验不佳产生额外投诉，也未出现使用异常，打赢了这场节能降耗的攻坚战。

回过头，我们有必要再来了解一下IBMS系统，它并非新事物，其早已在龙湖各项目中运行多年，新壹街只是应用场景之一。

IBMS系统是一套商业及写字楼业态中的智慧化管理系统。其核心是实时反馈设备的运行状态参数，根据预先植入的标准化运行策略，实现对集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等的优化控制和精细化管理。除了对设备实现7*24小时全年不间断监控和不断迭代分析管理数据外，还能够有效的实现节能降耗。

这套系统有多智能呢，用一个小小的灯泡来演示。单个灯泡并不耗电，但整个商场加在一起，就算是耗电大户了。相比于其它购物中心简单地更换节能灯管，或干脆粗暴地关闭部分回路来实现省电目标，龙湖IBMS的智能照明系统要精细得多。以龙湖的天街体系为例。

对于外场景观照明，系统会根据每日发布的日落时刻调整开启时间，通常设置在日落后半小时开启；同时也会利用照度计，实时监控环境照度，当遇到特殊天气，照度低于标准数值时，系统也会提示提前开启照明。

对于室内灯光，也根据商场不同业态的特点，前后场分别制定策略。会依照特殊店铺（超市、影院、KTV等）的经营时长，预留提前进场和夜间离场的区域照明；在后场（停车场、消防通道等）则采用变频照光源及非高峰时段隔1亮1的回路电路设计。通过两种灯光频率+两条照明回路，可以实现从全明到全暗5种不同照度的切换，根据现场的红外感应设备，实时监控的场域使用情况进行调节。

据统计，在不影响建筑形象及购物者体验的情况下，IBMS可将每天照明时间缩短20-30分钟，一年累计下来，龙湖智创生活运营管理的商业项目可减碳约760吨。

目前，该系统已在龙湖全国天街系项目，重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。

科技基因：持续投入科技研发助力“智慧城市”建设

在摩根士丹利的《消费2030：“服务”至上》报告中，曾预测了未来社区服务的趋势：智慧化的管理不但为业主带来更多便捷，更有助于降本提效，实现劳动力的节约和长期利润的保护。

龙湖精准地预判了智能化社区服务这一未来趋势，早在2014年，龙湖智创生活开始自主研发智慧引擎系统，至今已有八年。在过去，龙湖每年将约10%的净利润投资于科技研发，也使得该集团由内而外，科技基因遍布各个毛细血管末梢。

如今，科技已是龙湖智创生活业务模式里的重要组成部分。多年来，龙湖集团在科技领域的持续投入，使龙湖智创生活已经建立了行业领先的科技体系，并受益于龙湖集团包括云服务、大数据技术和AIoT平台等底层技术支撑和中台共享服务功能模块的支持。

龙湖智创生活深刻洞察城市发展趋势和民众需求，提出智慧城市管理服务解决方案“美好城市，无微不智”，同时以“一核五化有温度”的方式，即“城市大脑”为核心，运维一体化、服务精细化、场景专业化、作业标准化、管理智慧化为五化，共同协助城市管理者实现科学决策、精准治理，提升城市活力，提高民众获得感和幸福感。纵观龙湖智创生活的智慧化发展路径，始终秉承“善待你一生”的诺言发展，从未脱离于物业服务的本质。

2022智博会年度主题是“智慧城市”，也是重庆着力打造的发展目标。相信随着龙湖智慧化发展路径的加快，未来将会有更多智慧城市的应用场景，通过龙湖的多业态项目显现在世人面前，服务美好城市。