文 | 深圳壹地产 纳纳酱吖

8月的最后一个周末（8月27日-8月28日），深圳楼市迎来三盘齐开，共推2246套住宅，分布于光明、宝安、龙岗等地。

据公开数据，以上3个项目共收获约64.8亿元的销售额，为低迷已久的深圳新房市场带来暖意。

看到这样的成绩，不少人直呼“金九银十”来了！

据壹地产盘点了年前南山待入市的19个新盘，并按“限价”、“热门”、“小户型”、“近地铁”等特点分类，考虑置业南山的朋友可不要错过。

01.2个限价盘：毛坯均价9.2万/平

前海，是目前深圳最热门的区域，有着金融业和现代服务业的产业功能区的定位。

2019年，前海管理局明确提出，“到2021年，实现在前海经营企业不少于5000家、工作人口不少于10万人的目标”。

面对如此规模的人口数量，解决居住问题是首要任务之一。

据统计发现，今年前海将有4个新盘入市，其中两个是备受关注的“限价盘”！

天健悦湾府

去年第二轮土拍中，被天健集团拿下的地块，因为紧靠去年初入市的天健悦桂府，被称为是“天健悦桂府二期”。

据了解，天健悦湾府约有560套住宅，主力户型为120-160平方米的三至四房，毛坯限价9.2万元/平方米，预计年内入市，目前仍在建设中，尚未开放展厅和样板间。

深业云海湾花园

项目由深业集团联手安居集团，于去年第三轮土拍中拿下，配建5.7万平方米可售人才房。

深业云海湾花园与天健悦湾府一路之隔，都是毛坯限价9.2万元/平方米，户型和面积段也都大相径庭。

深业云海湾花园推出面积约120-150-190平方米的三至五房，房源总套数超过1000套，是前海房源量最多的住宅。

两个项目都是限价盘，在各种配套上也几乎一致。

交通方面：有地铁1/5/11号线前海湾站，直线距离约1公里；

商业方面：主要依靠自身配建和附近的社区商业，包括天健悦桂府、天健悦湾府、深业云海湾花园的底商合计约4万平方米，2公里还有前海万象、前海壹方城；

教育方面：有前海港湾小学、北大附中南山分校，附近还规划了一所九年制学校；

医疗方面：1.8公里有南方医科大学深圳医院、3.3公里有南山人民医院、3.8公里有宝安区人民医院（百度地图测量），都是三甲医院。

02.3个热门盘：均价10万+买入前海和蛇口

最近，有3个均价10万+的项目在对外释放“即将取证”的消息。

由于地理位置优越、配套突出、品牌房企开发，收获了一大批关注，被称为接下来几个月里“最热门”的项目。

包括：颐城栖湾里、万科瑧湾悦、招商玺家园。

颐城栖湾里 & 万科瑧湾悦

从地图上可以看到，位于妈湾片区，临海大道与港城路交汇处的颐城栖湾里和万科瑧湾悦紧挨着，实际上这两个新盘都属于颐城项目。

据官方消息，颐城项目共有三期住宅产品，一期为2019年入市的颐湾府，目前已交付；二期更名为颐城栖湾里，目前在建；三期以万科为主导，改名为万科瑧湾悦，也在建设中。

虽然两个项目现在由不同的开发商主导，但是在户型和面积段上能看出一些相同的影子。

例如：

面积段上，颐城栖湾里主推117-123平方米三房，以及少量262平方米四房；万科瑧湾悦则是建面约115-170平方米的四房住宅，以及建面约150-220平方米公寓;

价格方面，颐城栖湾里预计毛坯均价10.2万元/平方米，其中约117-123平方米户型提供选装方案，装修费3800元/平方米，万科瑧湾悦则大约10万元出头的价格，总价预计1200万起；

有消息表示，两个项目大概率都会在9月入市。

据了解到，颐城栖湾里约262平方米户型所在的楼栋采用3梯2户，专梯入户，进一步保障业主的安全，提升私密性，带来极高的居住体验。

另一方面，在目前整个前海以大户型为主的市场里，四房户型基本建面要140平方米起步，万科瑧湾悦约115平方米的户型做到四房两厅两卫，实现空间利用率最大化，不得不佩服。

项目西北侧规划有一所九年制学校，3公里范围内还有荔湾小学和深大附中等公立学校。

周边还有多所国际学校，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校深圳分校、深圳哈罗国际学校，共提供约4000个学位。

目前两个项目都已开放展示中心，颐城栖湾里还开放了样板间，在各方面都势均力敌的情况下，有兴趣的朋友不妨实地了解一下，看看自己更倾向于哪个。

招商玺家园

位于蛇口的太子湾片区一直都是豪宅片区，此前推出的都是高端公寓，今年将有住宅推出，而且是太子湾片区目前唯一一块住宅用地。

太子湾DY03-08项目正式更名为招商玺家园，预计推售608套房源，户型包括123-127平方米和425平方米等户型，预估价格约13.2万元/平方米，计划最早9月入市。

招商玺家园位于望海路南侧、居海路东侧、源海路西南侧，属于招商太子湾项目的住宅部分。

项目定位为招商蛇口“玺”系高端产品的“标杆之作”，由4栋塔楼、幼儿园、社区配套、部分特色商业、二层车库组成。

日前，招商玺家园在微信小程序“招商好房”上公布了建面约123-127平方米两至三房的户型图，共计536套房源，精装修交付。

颐城栖湾里和万科瑧湾悦处在前海妈湾片区，招商玺家园位于蛇口太子湾片区，都是目前的热门板块，也是大家常说的“豪宅片区”，区域价值很高。

03.7个小户型盘：最小面积30平起

对于刚需来说，小户型住宅虽然面积不大，却是上车南山的不错选择。

南山有不少项目都以小户型为主，其中最小户型甚至做到了30平方米。

绿景璟庭

也就是白石洲城市更项目一期。

目前处于施工中，在建1栋5座塔楼，包含住宅、商务公寓、商业等业态，其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅，均为74层。

绿景璟庭共有住宅1257户（保障房0户），其中≤90平方米的户型有1193户，占比达94.91%。

不过目前官方并没有公布具体的户型图，最快预计年底或2023年下半年入市。

丹华公馆

位于西丽留仙洞，也是小户型楼盘，现已开放展厅，其户型为58-100平方米2-3房，共有3019套房源，其中单间2424套、套间595套。

丹华公馆与深中南山创新学校、深圳市第二高级中学都只有一墙之隔，周边还有西丽生态公园，不论是教育氛围还是居住环境都很不错。

价格可以参考隔壁的玖裕茗苑，约8.5万元/平方米。需要注意的是，丹华公馆属于R3用地性质，可以理解为“单身宿舍用地”。

鼎胜金域阳光花园&总章叠翠花园

这两个项目位置紧靠，在西丽珠光北路东侧，背后靠山，对面是大沙河生态走廊。

其中，鼎胜金域阳光花园占地面积约1万平方米，总建面5.16万平方米，由两栋层高25层的住宅和一栋幼儿园组成，容积率3.36。目前楼体已出地面，预计2023年2月完工。

规划显示，鼎胜金域阳光花园共312套房源，套内面积小于90平方米288套，占比89.16%；套内大于90平方米24套，占比10.84%。

据网上消息，项目户型面积段为77-140平方米。

总章叠翠花园用地面积仅1.29万平方米，总建面5.8万平方米，由3栋100米以上的高层住宅组成。

目前并没有太多项目信息，动工情况和户型面积尚不可知，但考虑到小区体量小，应该也是以小户型居多。

地图可见，两个小区基本实现配套共享，交通上有地铁5/7号线西丽站和留仙大道；

目前的学区是1.3公里外的南二外平山小学、深圳大学丽湖实验学校初中部，附近还有一所九年制的南山文理实验学校；

商业主要依靠1公里外的西丽天虹商场、西丽366大街、益田假日里等。

御成府

户型最小的新盘，位于学府路和南新路的西南交汇处，已开放展示中心。

御成府原为大陆庄园三期项目，根据规划，项目由1栋40层高的塔楼和6层商业裙楼组成，约有350套房源，以小户型30-50平方米为主，容积率≤6.34，机动车位224个。

据公开资料，大陆庄园1996年开始建设，其一期、二期分别于1997年、2002年落成，三期因存在资金、法律、绿化带拆除等多种问题与纠纷，直到2019年4月才重新获得施工许可证，但至今仍未入市。

根据近年南山新盘的入市价格，御成府预计7-8万元/平方米。要注意的是，御成府目前产权已经过了将近20年，并且项目虽然为二类居住用地，但用途为单身公寓。

同乐公馆 & 缙樾府

两个项目同属于同乐片区。

根据规划，同乐公馆建设完成后，住宅只有1.39万平方米，目前户型未出，应该以小户型为主。

缙樾府的体量要大一些，工程牌显示，缙樾府分三个地块开发，包含5栋住宅楼，建筑面积约4.8万平方米，建筑层数31层，建筑高度为99.95米，目前在施工。

两个项目仅一路之隔，配套基本实现共享，距离在建地铁12号线同乐南站约800米（百度地图测量）；靠近同乐实验学校，该学校为九年制；片区内缺乏大型商业，周边保障房居多，环境配套一般。

目前两个项目都在施工，并没有太多消息，且片区内较长时间没有新盘入市，价格上缺乏对标，不过可以参考附近南头片区的新房价格，大约8-8.5万元/平方米。

最近两年南山的小户型项目主要集中在发展成熟的南头片区，包括去年入市的南城小筑、今年的鸿荣源尚璟公馆，也都是小户型，对于刚需购房者来说很是友好。

不过要注意的是，小户型低总价的项目一般都是小社区，居住体验和配套方面相对较弱。

04.5个地铁盘：直线距离最短不到100米

 

对于购房者来说，交通的便利程度也影响着选房，为大家整理了5个“地铁盘”，包括深铁懿府三期、方直龙樾花园、汉园茗院、金桃园大厦二期、天源华府。

深铁懿府三期

距离地铁7号线深云站约400米（百度地图测量）。

项目位于安托山片区，总占地面积约21万平方米，其中住宅约37.8万平方米（含人才房15万平方米）、商业约2.2万平方米、公寓约2.7万平方米、办公约6.3万平方米、1所九年制学校、2所12班幼儿园、3个公交场站。

目前一二期已售完，去年11月深铁懿府二期648套房源入市，毛坯均价约10.3万元/平方米，三期主推230平方米纯大户型、共296套，价格可参考二期。

方直珑樾山花园

与深铁懿府隔着一条北环大道，距离地铁7号线深云站更近，就在地铁站的C出口。

方直珑樾山花园，原名是龙廷御苑，由深圳市龙廷房地产开发有限公司负责开发建设，项目于2021年12月动工，目前还处于施工阶段。

效果图显示，小区由4栋高层住宅、10户低层连排别墅组成。其中，高层倚靠塘朗山，别墅围绕市政路一字排开，目前户型信息暂未公示。

根据所在片区以及附近深铁懿府往期备案均价，方直龙樾花园大概率也会在10万元/平方米左右。

目前距离最近的商业是佳兆业香瑞园的底商，其次就是2公里外的万科里购物商场。教育方面，方直龙樾花园处于哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（九年制）学区范围内，该校是南山区政府与哈尔滨工业大学（深圳）合作办学。

汉园茗院

位于地铁5号线长岭陂地铁站。

目前项目展厅已开，预计推出418套住宅，户型为110-185平方米三至五房，预估均价8.5万元/平方米。

根据规划，汉园茗院分为A、B两区。其中，A区1栋1单元为保障房，共331户；1栋2单元至5单元为商品房，共683户。

整个A区共1014户，此次计划推出的就是位于A区的房源。

汉园茗院B区以商品房为主，包括1栋3个单元，容积率6.14，停车位约450个，目前释放的信息不多。

汉园茗院和海德园是同一家开发商，又是地铁口项目，关注度一直都比较高，加上预估均价约8.5万元/平方米，确实很有吸引力。

金桃园大厦二期

项目位于南山中心区南头街道，距离地铁1号线大新站约200米，为1栋单体商住楼，分两单元，总层高约20层。

据网上消息，项目将会推出190套、建面约70-118平方米的住宅，预计均价约9万元/平方米。

项目主体早在2017年就已完工，但由于用地红线存在压线建筑的问题迟迟未能完成竣工验收，目前仍未入市，属于准现房。

天源华府

项目挨着南头古城，与建设中的地铁12号线中山公园站直线距离不超过100米，未来还规划有地铁21号线，属于双地铁盘。

该项目由3栋住宅组成，于2018年6月取得《建设用地规划许可证》，总建面约4.9万平方米，目前已出地面，建设进展顺畅。

据网上消息，天源华府共433套住宅，建面约90-190平方米，主力户型为90-110平方米。

其中，90平方米170套、110平方米201套、160平方米29套、190平方米33套，整体布局为2梯4户、2梯5户、2梯6户。但户型图未出，也没有更多官方消息。

对于地铁项目的考虑，其实更多是根据购房者自身的需求，以上几个地铁盘均价区间在8-10万元/平方米，户型差异较大，目前开发商释放的相关信息并不多，建议有考虑的购房者可以等待一下，也可以前往已经开放展厅的项目处了解。

05.还有两个南山新盘待入市

除了以上这些具有比较明显特点的项目，还有两个待入市新盘，分别是位于蛇口的晗山悦海城、位于西丽的羊台书苑。

晗山悦海城

该项目位于蛇口招商街道南海大道与工业八路交汇处，与花园城一路之隔。主要由4栋高层建筑和1栋幼儿园构成，A/B座为公寓和办公，C/D座为住宅。

2020年11月，项目推出了办公和商务公寓产品，其中，办公建面约37.5-101平方米，均价约10.5万元/平方米；商务公寓建面约91-196平方米，均价约9.6万元/平方米。

时隔两年，晗山悦海城住宅部分终于传出入市消息，不过暂未公示具体时间，预计准现房出售。

据了解，晗山悦海城住宅面积约160-190平方米，可售房源约90套，预计均价约13万元/平方米。

羊台书苑

原为西丽白芒村沙坑旧改，由万科开发。根据规划，项目共分成六个地块开发。

其中，01地块由4栋住宅塔楼、幼儿园和社区配套设施组成；02地块为27班九年一贯制学校；其余地块主要是回迁房、宿舍、新兴产业办公用房等类型。

目前羊台书苑处于施工建设中，部分地块已出地面，根据工程计划，预计2025年2月完工。

由于羊台书苑所在位置较偏，交通和商业配套都是项目的短板，不过周边的生态环境很好，自然资源丰富，未来项目建成后，将会对片区配套有较大提升。

很多人说，买房是另一种改变人生的方式，有些人买了房后进入另一个圈层，实现阶级跳跃。但现在的市场环境和规律已经变了，买好房子、买对适合自己的房子才最重要。