文 | 楼公子

金秋九月，深圳楼市将迎来一个超低密TOD品质新盘。

近日，位于龙华核心区的深铁珑境花园获批预售许可证，掀起了阵阵热潮。值得一提的是，项目配建的学校建设进度、细节与设计理念随之被曝光，吸引了一众家长关注。

众所周知，深圳人口结构年轻、学龄段儿童众多，但优质的教育资源一直以来都比较紧张。数据显示，近年来，深圳每年人口净流入近50万，但人口持续增长的同时，教育资源供应紧张也是一个显而易见的事实。

“十四五”规划期间，深圳合计新增学位供给约79.7万个，不过与“远水救不了近渴”同理，家长们现阶段对教育的需求仍然存在，尤其是中心区的教育资源。

深铁珑境花园地处龙华核心地段，又是国企深铁打造的高品质产品，因而配套学校就成为了家长们关心的焦点。

01.效果图惊艳！

占地3.8万㎡，含图书馆、体育馆

4号线龙胜地铁站之上，由深铁置业打造的超低密社区深铁珑境花园就呈现于此，项目旁边则是占地面积3.8万㎡的学校。

这里配备着现代化的教育设施，有着优美的外表，运动、娱乐配套设施一应俱全，仅是效果图就足够惊艳市场！按照设想，这里未来将成为集教育 、运动 、社交、创新为一体的自由教育体验基地，为学子们提供多样化教学的可能。

虽然项目尚未完全完工，但随着一期的公开推售，学校也将在不久的未来与深圳居民见面。而经过一番仔细查究，界面楼市发现项目配套学校的亮点颇足：

▎一，全方位满足中小学教育需求

学校整体包含户外操场、教学楼综合体和连接通道，其中教学楼综合体，地下三层（含停车场）地上六层，每层面积约0.37万㎡，共计约3.5万㎡。

-3层至-1层主要空间则为多功能厅、体育馆、食堂、停车场，一层至6层主要空间为教室、教职工宿舍。

在这里，学校将对不同年龄层的学生进行管理和培养，同时也将满足学生们多种多样的生活、学习、活动需求。

▎二，设备完善，学习、活动场景丰富

健康的教学环境对学子们的学习和成长将产生非常关键的作用。

深铁珑境花园打造的学校，不仅追求学术氛围，还注重建设现代化的设施以助力更好地教学。

黑板、音响系统、显示屏多媒体组成高效又先进的主体，满足各种不同的场景教学。

可以作为书画室一体使用的教室，不仅拥有清洗池和储藏柜，还可用墙面嵌入式的软木板展示教学的成果和学生的作品，视线所及之处，皆可呈现美感。

舞蹈教室配置专业，材料考究，墙面和天花隔音满足了日常教学需求，同时增加整面的墙面镜方便老师进行舞蹈教学的指导。

此外，舞蹈教室设置了独立的更衣室和储藏间，恰到好处地保护了隐私。

位于地下二层和一层的图书馆，书架与楼梯进行完美结合，连通了两层图书馆的空间，看起来更开敞明亮。

馆内采用木色的书架，搭配丰富色彩的座椅，打破传统图书馆的印象，坐在其中，可以感受到满满的书香气息扑面而来。

不同于室外篮球馆，学校此次做了一个大胆的设计，布局了兼具专业和多功能性需求的室内篮球馆——

既能满足专业的篮球赛，更能灵活将篮球馆转化为其他球类运动的场地。

▎三，景观设计前沿，与办学理念相得益彰

更难能可贵的是，学校在景观设计方面也花费了不少心思。

让孩子在像树木茁壮生长的校园内学习成长，是学校的设计理念，寓意“成长之树”。在这里，孩子们可以像树一样，从母体中汲取养分，茁壮成长。

不仅如此，学校设计上还从“知、智、德、育、礼、美”六个维度出发，结合建筑业态关系，营造丰富差异的功能场地空间，满足学生、教师、领导、家长的不同时间段的不同需求，省心又省力。

作为实力强劲的国企，深铁集团在建造学校这一件事上有着丰富的经验，并且落地的教育资源都十分优质。

目前，同样是由深铁集团开发，位于光明长圳地铁站的深铁瑞城旁九年一贯制学校已正式公布为深圳中学光明长圳学校。值得一提的是，深铁懿府、深铁璟城等项目也有了意向合作对象，具体引入学校仍未可知，但按照深铁集团对教育的重视，未来的合作对象想必大概率都是区域内的标杆学校。

声明：上述学校图片为设计效果图,最终以实际交付为准。

02.超低密居住社区

高品质TOD大城样本

深铁珑境花园，深圳中轴线的TOD大作，项目建筑面积约48万㎡，可谓为片区内难得一见的品质大盘。

除TOD这一核心优势外，项目自身的产品设计及配套也亮点满满。

项目户型涵盖建筑面积约110-147㎡低密小高层+建筑面积约180㎡复式洋房，不同于市面上普遍高密的产品，深铁珑境花园全期产品容积率≤3.1，一期更低，纵观深圳楼市，已很难找到如此低密的楼盘。

被奉为早期豪宅领军者的华侨城波托菲诺纯水岸，容积率为2.02，为低密品质产品的代名词，同时也为南山优居场所的代表性项目。也是因为如此，项目房价从2015年的5万+/㎡涨至如今将近13万/㎡。但项目入市至今已有二十年，在产品不断迭代更新的当下，低密兼具过硬品质的新盘更易被市场关注。

克尔瑞数据显示，随着改善性住房需求的持续释放，三房及四房户型正在逐渐成为主流交易房源，而二房户型，或受限于功能性不足，整体趋于萎缩。

而深铁珑境花园的每一步设计，几乎都可满足当前急速增长的改善客的需求，这一点，可在项目建造的小高层产品上体现。

小高层采用的是院落式布局，错落有致的设计，不仅让功能分区更加合理，层次分明，也促进了产品与大自然的融合。

足够宽敞的楼间距，可保证每一户都可尽享雅致景观。闲暇时光，漫步其中，绿色树木林立，从产品里面看向窗外，即可收获满眼的苍翠。

同时，项目整体为大面宽设计，南北通透，采光极佳，满足家庭对采光的需求，可圈可点。

此外，项目为两梯两户设计，梯户比相对市场上常见的两梯三户或四户更低，人员密集度大幅降低，可让居住者真正体验“家”的感觉。

与市场上大多数层高30余层的建筑项目不同，深铁珑境花园总高十余层，并不会产生明显的压迫感。平整的玻璃幕墙下，项目外立面看上去充满一种现代化的美感，既整洁又明亮。

而建筑面积约180㎡复式洋房，为项目的顶级作品，产品布局于小区中央，最大程度上享受了静谧环境，6.6米挑高的大宽景客厅的设计，不仅让人眼前一亮，居住舒适度还得到了大大的提升。

就品质来说，深铁珑境花园的产品力表现是非常过硬的，因此项目备受广大客户认可，市场热度颇高。

值得注意的是，地块在拍地时已限定，项目建成后普通商品住房销售均价不得高于7.09万/㎡(毛坯)。

而周边二手楼盘均价超8万/㎡，对比之下，深铁珑境花园的性价比明显。

03.2千亿“国际会客厅”诞生

龙华最宜居区域再升级

深铁珑境花园位居的龙华红山-上塘一带，毗邻深圳北超级总部基地，区位优势一目了然。

片区将重点突出都市门户地位，发展数字经济、总部经济和金融、科技、文化等现代服务业，打造商务“超核”，未来北站国际商务区将形成2000亿的“世界级国际会客厅”。

作为区域核心发展地段，项目所在片区早已发展成为龙华区配套最为齐全的区域，不仅拥有华南首家Costco旗舰店（在建）等百万平米“中央Mall集群”，还集聚了八大场馆超级配套，包括深圳美术馆新馆（在建）、深圳第二图书馆（在建）、红山6979演艺中心、现代展览馆和简上体育综合体、龙华文体中心、深圳书城龙华城、大浪体育中心及文化艺术中心，超越了福田市民中心的千亿公建配套群，大城氛围凸显。

可以预见的是，在年轻的深圳带领下，这里未来将发展成为整个龙华区的最宜居区域。

这样一个坐拥区位、交通、商业、教育等配套为一体的TOD品质之作，实在很难令人不心动。

界面楼市了解到，目前，项目诚意登记倒计时已启动，时间截止到9月25日（本周日），有购房意向的朋友们请抓紧最后上车机会，切勿错过！