作者：幸晓惠 王奇

“在涨价之前，我们有套房子，客户一直犹豫不决。在价格涨了之后，他害怕马上还要涨，便多花了40多万把房子买了。”这是一位刚置业城南高端豪宅客户的真实写照。

今年以来，房地产投资增速回升，房地产市场趋于稳定状态，市场明显回暖。放眼成都楼市，自农历春节后，楼市开始回暖，改善性需求旺盛。而最近几月，城南地价飙升，房价涨幅明显，其中以高端盘价格上涨最为突出。

房观察走访了城南5大典型高端项目，发现下半年开始，高端楼盘的价格出现明显上涨。其中涨幅最大的高达3倍，从单价12000元涨至37000元，上涨了25000元；涨幅最低的为18000元涨至21000元，上涨了3000元。

从下图可以看出，受制于项目整体的区位及自身的产品定位，城南典型项目的涨幅从17%-200%均有。金融城片区典型豪宅项目平均涨幅在40%左右，而在近郊的黄龙溪谷涨幅竟达到208.33%。

短短数月间，城南高端项目售价出现大幅上涨。房观察指数认为，可能造成房价大幅上涨的原因包括四方面：（1）和政策有关。去年至今，政府出台了诸多刺激性政策。可以看到的是，所有的政策对一二线城市有用，三四线城市的作用则并不明显，反而还推动一二线城市房价上涨。（2）和市场资金流动有关。去年股市出现了很大波动，政府为调控股市释放出了大量资金。最近房贷占比大幅上涨，充足的房产资金，也起到了房价上涨的驱动作用。（3）和开发商信心提振有关。城南最近几月地价的上涨，有多宗地块出现高溢价也离不开拥有资金实力的开发商，从而带动周边项目价格上涨。（4）和城南整体形势向好有关。受规划利好影响，今年上半年天府新区为成都唯一供销齐涨区域，而高新区仍独占供销量约35%市场份额。

 

2016年至今全国政策一览 市场运行环境持续宽松 来源：中成房业

成都楼市政策相对宽松 来源：中成房业

2016年至今 高新区、天府新区溢价土地成交表。来源：房观察指数

在上述四个原因中，土地市场的热度对房价影响的作用较为明显。从上图可以看到，下半年高新区、天府新区土拍多次出现面包比面粉贵的火爆场面，共9次100%+的高溢价。地价大幅提升对周边在售项目的价格提升有一定促进作用。在“629”成交75.5亿元的土拍盛宴后，城南、城东就出现部分楼盘封盘惜售，多数楼盘在7月初上调了价格。数据显示，7月第一周城南项目均价上调5%领涨全城。7月21日三宗天府新区地块和8月9日两宗高新区地块均拍出了100+的高溢价，这对开发商的信心提振效果明显，也在一定程度上刺激房价上涨。

另一方面，价格大幅上涨并非是一件好事。资深业内人士分析称，价格上涨并非是市场供需关系所驱动，而是和政策、开发商资金余额以及金融市场方面资本注入等有关，这可能催生楼市泡沫。并会对楼市尤其是下半年的楼市造成更大压力，背离整个楼市健康有序发展，脱离市场应有的供需关系左右（决定）价格的大趋势。

这一观点与四川中原地产战略发展部研究主任鲁敏不谋而合。鲁敏认为，当前，越来越多的开发商开始发力改善市场，后续市场的竞争压力将加大，需警惕泡沫的产生。

房观察指数认为，现在市场面资金较多，从投资角度来讲，大家能够认可的还是房地产投资。但从市场角度来看，虽然现在改善性需求旺盛，但也不足以让城南高端楼盘产生这么大的价格波动。房价非理性的突然上涨，对房地产市场的健康发展是不利的。近期高溢价土拍是促使整体区域房价上涨的主要因素，但实际从价值层面来讲，城南改善型项目的房价涨幅已经超过正常发展水平。本次房价上涨的实质是开发商对近期土拍结果的过度解读，通过一系列的炒作及营销推广，让区域房价进入涨价的循环之中，而当这个循环被打破时，房价的泡沫就会破灭。

克而瑞成都区域研究经理曾巾津则认为，目前涨价楼盘主要还是高端改善系列部分热销盘，从这个现象及数据来看，成都正从以前的小套三的刚需市场走出来，进入到改善宜居型市场。就改善型项目来说，价格会有一定上涨，加之城南近来拿地价格不低，未来项目售价也不会低。

“对于房价来说，成都并不具备大涨条件，后续房价总体表现仍将温和。”鲁敏分析称，城南虽得益于规划利好和未来发展前景，但是房价已经上涨一波，后续再次上涨的空间有限。“现在多数开发商是在七八月份封盘或是淡季时采取涨价，出发点还是因为5、6、7月份市场卖得好，很多项目创了记录，土地拍卖也多次出现高溢价。但现在8月份市场开始转淡，9、10月份再出现这种疯涨的可能性比较小。”

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