一身浅色西服，身材精瘦，浓浓的莆田口音。

8月23日，融信中国(03301.HK)在香港发布了上市半年以来的业绩报告，掌门人欧宗洪在风口浪尖中直面媒体，他看起来温和低调，但是有时又会直接打断下属发言，插入自己的意见，不经意间展示性性格中凌厉的一面。

亲眼见证过上海静安区那块土地拍卖的人应该清楚当天排卖的激烈程度——当仁恒和中粮等竞拍者们慢慢将价格从46亿抬到90亿后，拍卖师把加价的幅度从1000万降低到500万，围观者开始等待落槌的那一刻。但是，到了100亿的时候，融信突然杀出，多次以一亿元的幅度加价，而中粮联合体只能以500万的加价勉强应对。  

最后的结果大家都知道了，2016年8月17日，融信最终以110.1亿元的价格买下了3.1万平米的土地（仅仅相当于4.4个标准足球场大小），将中国的土地楼面价提升到10万元/平米的级别，成为了全国的单价地王。

从那一刻开始，融信成为了舆论的最中心。

欧宗洪首先要面对的是人们对融信负债的质疑。即使上半年，融信的合约销售额达到了132亿元，已经超过了2015年全年的119亿。  

“从2016年1月1日至8月23日，融信新增15宗土地，其中竞得土地14宗并购一宗，新增土地储备面积为358万平方米,土地出让金总额为345亿元。” 面对对这一数字，欧宗洪进一步强调，“我们的拿地金并没有那么夸张。竞得土地基本都是合作开发，我们的权益金额实际上为198亿。今年需要支付的金额为140亿，已经支付了65亿，本年度公司尚需支付土地款不到80亿元。”

对于一个去年年销售刚过110亿的公司来说，拥有如此大量的现金不免让人惊叹。

这便不得不提到融信最为外界所关注的高净负债率。

净负债率是考验房企平衡术最有力的指标之一，它的计算方式为“净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产”。净负债率高说明企业的财务杠杆高，利润空间会被压缩；如果净负债率过低，则表明企业不善于利用杠杆，有闲置资金。

2015年底，融信净负债率为247%，但是仅仅用了半年，融信就把这个数字降到了89.83%。有文章称，融信净负债率的大幅下降，是因为大幅调高所收购土地的估值，从而让净资产大增。

融信的首席财务官曾飞燕否认了做高土地估值的说法，“从国内和香港的准则来讲，土地是用成本法计价，不采用公允价值计价. 公司会计报表严格遵循会计准则规范，未对土地进行公允价值评估，如真如该报道所述来评估土地，按目前土地市场情况，公司1026万平米可能达到一个超出大家可以想象的数据的增值。如果是这样融信的负债率就是个位数。

查阅融信2015年年报可以看到，从2014年底到2015年底，融信的净资产总额增加了40亿元。对此，曾飞燕解释道，有多种办法可以增加净资产。融信通过上市进行资本结构优化、在项目层面引入合作方资本投入，同时，公司物业结转利润沉淀进一步增厚了公司权益。

欧宗洪坦言，他认为负债率指标并不能完全说明企业的真实负债情况，毕竟相比香港上市的地产企业，A股地产企业动辄几十亿甚至上百亿的定增可以轻易的降低他们的负债率。他认为有两个指标：营业收入和有息负债更能显示出公司的负债情况。“与同等营收规模的企业的比较中，有息负债总额可以显示出企业是否负债过高”。

他向记者透露，目前融信的有息负债总额在同规模的房地产企业当中处于较低的水平，为257亿元。

在欧宗洪看来，融信并不存在太大的还贷压力，公司短期借款占总借款比例已经从2015年的49%降低了目前的30%。“下半年，我只需要还20亿元，因为我去年一年没有拿地，今天到期的贷款，大部分都提前还了”。

根据融信的介绍，8月拿的110亿地王不会造成资金压力。融信透露，该项目已经与一家房企达成协议，各自出资一半开发该地块。界面记者了解到，融信选定的合作方是一家国内排名前十的上市地产公司。曾飞燕说，“我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，到年底现金流都不会少于80亿”。

融信使用了什么“财技”？

上市之前的2015年，融信向上交所、深交所申请发行公司债，截止目前，融信共发行小公募及非公开公司债共计110亿，并全部用于置换公司过往的高成本融资，通过公司债发发行极大的降低了公司的平均融资成本。

按照曾飞燕的介绍，公司过往的大量高成本的信托及结构化融资已经完成了置换，目前剩下的接近40亿因为协议的约束还不能提前置换。融资成本已经从去年同期的10.5%降低到了7.94%。

眼下融信所面对的质疑，几乎闽系房企崛起时都遇到过——泰禾的逆势崛起、旭辉的高周转、阳光城的高速发展甚至孙宏斌的融创也遇到过——2013年9月4日，当孙宏斌以7.3万元/平米的价格拿下农展馆地块并破了全国单价地王记录时，同样被无穷的负面声音包裹。

然而，这些当年看似激进的企业在2015年带来了大丰收。他们重仓的上海、苏州、北京、南京和合肥成为了中国最火热的市场。

杭州对于融信，正如苏州之于旭辉，上海之于阳光城——2016年以来的房价暴涨，证明了融信的先见之明。1万元的拿地均价，3万元的销售均价，也让融信实现了业绩暴增。截止6月底，杭州仅仅三个项目就为融信带来了36亿元的销售额。 

在业绩会上，欧宗洪宣布将年度销售目标从160亿调整到240亿，上调幅度达50%。在发布会的最后，欧宗洪留下了两句话。

第一句是，我们的营业收入和有息负债这两个指标要向龙湖看齐。

第二句则是，我们基本已经完成了年度的买地计划，下半年基本上不会拿地了。

以下为发布会现场融信高管的对话实录：

融信上半年有300亿元的土地款，资金来源和风险怎么考虑？

欧宗洪：今年所有拿的土地都是合作的，基本是五成。347亿元的土地款按权益比，我们的土地支付压力为不到200亿元，现在我们已经支付了65亿元，接下来支付不到70亿元就可以。我们今年保守回笼100亿元，即使不用任何杠杆，也是可以承受的。我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，比如销售下降20%，到年底，充分考虑支出的情况下，现金流都不会少于80亿元。

至于地价，楼面价平均10万元/平方米，扣除安置房楼面价大概11万元左右。这块土地有稀缺性，供应量非常少，是上海的核心地段，12年以来上海平均一年供应230万平方方。因为北京今年拍的都是四环、五环以外，如果北京二环拿出来拍一定是地王。

融信给外界的印象是比较激进的？

欧宗洪：融信一点都不激进，看一个企业激进不激进可以在指标上看出来，我们资产负债率基本与同行上市标杆企业接近，在合理范围，我们总的有息负债200多亿元，相比下，市场上规模相近的地产公司基本负债规模都比我司要大。

融信的融资渠道有哪些？钱主要哪来的？

欧宗洪：公司的融资渠道目前是非常简单的。我们的有息负债257亿元，在证券市场发债118亿元，剩下来100多亿元大部分是银行贷款开发贷。还有信托几十亿元。有息负债不算太多。结构相对简单。

融信是怎么把负债率降下来的？

曾飞燕：负债率降低主要原因是：第一，通过上市进行资本结构优化。第二，公司在项目层面进行轻资产合作，引入合作方资本投入，同时管控好该类项目的负债水平，进而降低整个公司负债水平。第三，公司物业结转利润沉淀进一步增厚公司权益。在适合时机下，也适当考虑了策略投资者的引入。

有一种说法，大幅降低负债率是因为重新评估了土地？

曾飞燕：从内地和香港的准则来讲，土地是用成本法计价，不采用公允价值计价。投资性房地产是有公允价值计价，中期报告中物业估值的增加对利润只有900万元贡献。

公司会计报表严格遵循会计准则规范，未对土地进行公允价值评估，如真如该报道所述来评估土地，按目前土地市场情况，公司1026万平方米可能达到一个超出大家可以想象的数据的增值。如果是这样融信的负债率就不是今天这个数值。

欧宗洪：我们没有进行任何的土地评估。另外有人以为我们通过发债发了110亿元来买土地，这个是严重不实的情况。公司所发债券100%用于替换原有债务。（曾飞燕：从公司去年底可以看到，非标那部分占100多亿元，到目前为止基本上置换了大部分，还有非常小的大概30多亿元接近40亿元规模因为借款协议刚性的约束，目前还不能置换。接下来在下半年通过其他的融资渠道，整体负债的成本会下来。）

融创的净负债率下降，净资产大幅增长？

曾飞燕：去年到今年权益的增长可以看到净数的变化。一方面是小股操盘，合作模式造成少数权益增长。第二，1月13日上市之后整个资本结构的调整。这是最重要的。

偿债是否压力？

曾飞燕：公司根据业务发展需要及外部利率的总体趋势预测等多种因素，对所发债券期限的设定已充分考虑了到期偿还的期限与金额匹配。管理层对未来五年现金流的进行了测算，流动性整体充裕。

欧宗洪：还债压力不大，公司今年下半年到期债务20多亿元。公司根据现金流的情况，本年度可能提前偿还未到期债务80亿元甚至100亿元。

上海的地王项目进度安排是什么？

林峻岭：2018年初推盘，项目80%是100平方米以下，这种设置合理的，非常符合目前中高端产品的需求。目前上海内环内高端住宅面积300、400平方米，总价偏高。我们定位为轻奢豪宅，满足创一代或者在上海金领阶层的居住需求。

融信为什么重仓杭州？

欧宗洪：今年好多城市地价涨得很厉害，但杭州年初还好。公司在杭州所拿的地价平均溢价率20%多点，而同行业平均为60%多。所以我们进入杭州的时点选择还是把握得比较好的。

我们在早前拿了楼面价一万多元的相当位置，至上周同行拿的差不多3.4万元多，是我们价格的一倍多。萧山区的库存大概200万平方米，库存量不大，从大杭州来说，今年杭州的土地供应量全年在八九百万平方方，今年上半年已经消化了1400万平方方。也就是说，去化比供应量大得多。我觉得杭州的未来安全，我认为杭州今年至少卖2000万平方米没有问题。但是市场土地供应才八九百万平方。

（欧宗洪为董事局主席、执行董事兼行政总裁，林峻岭为执行董事、副总裁，曾飞燕为执行董事、首席财务官兼联席公司秘书）