10月19日，楼市将迎来本年度的第三场土拍。

本次江宁板块虽然仅挂出了6幅地块，但是每一幅地块都亮点十足。

这6幅地块主要分布在江宁东山、方山、百家湖，可以说地块的区位、配套较之前都要优越，此次看点十足，个别地块极有可能会触顶待摇号。

东山NO.2022G93地块：潭园西路以南、兴宁路以西地块（杨家圩二期）

地块四至：东至兴宁路，南至泊淮路，西至现状，北至谭园西路

地块性质：二类居住用地、B1商业用地

容积率：1.0＜Far ≤1.91

出让面积：22653.69㎡（含仅出让地下1996.91㎡）

起拍总价：26.65亿元

最高限价：30.55亿元

首先就是最具看点的杨家圩二期地块。

该地块位于江宁东山中心，附近最近的地铁站是1号线竹山路站，最近距离仅约500多米，且该站点还是1号线跟在建中的5号线的换乘站，以后交通非常便捷。

此外，该地块附近商业配套充足，隔壁就是龙湾天街，距离百家湖的景枫、江宁金鹰、百家湖1912都很近，去年刚开的金鹰E66也非常近；距离殷巷夜市美食街、谭桥商业小吃街行程都在3公里左右。

当然地块西北面就是江宁市民中心，江宁区很多对公业务都在次办理，非常方便；附近还有杨家圩市民公园、竹山公园等景观资源。

当然，地块附近还有新亭西路小学、竹山小学、竹山中学等...

该地块附近的吃喝玩乐出行教育资源都已醇熟，公共生活配套齐全，居住环境优越，人居氛围浓郁。

目前周边有龙湖春江郦城、东渡国际青年城以及万欣花园、蓝天公寓等小区；其中龙湖春江郦城位于江宁二手房房价第一梯队。

目前在链家网显示，小区今年9月的二手房挂牌均价45092元/㎡；最近一次成交为今年9月4日的一套87.5㎡小户型，单价52000元/㎡，总价455万。

并且该项目去年9月27日加推最后的58套带装修房源，户型建面约118、124、127㎡，均价约32200元/㎡，验资295万，首付8成，共吸引796人报名，中签率约7.2%，开盘当日直接售罄。

要知道项目早在去年3月就已经领取了这最后的58套房源销许，当时因均价3.2万/㎡，首付3成在项目报名期间就引起了全城轰动，无数的买房人排队去开购房证明，最终因热度实在太高，最终被政府叫停，无奈中止预售！

其实当时在分析该楼盘火爆的原因时，就有提到该项目所在的地段优越性，周边的品质次新房价格跟二手房成交价格都很能抗，现在项目周边即将出让的这幅杨家圩二期地块也具备这样的外在优势，这也能理解为什么这幅宅地的关注度这么高了。

预计届时土拍，这幅位于东山核心区的宅地将会是开发商们激烈争夺之一；当然这块宅地也是许多江宁改善客将会重点关注的项目。

东山NO.2022G91地块：竹山路以西、新亭路以北地块

地块四至：东至竹山路，南至新亭路，西至骆村路，北至竹新路

地块性质：二类居住用地、Bb商办混合用地

容积率：1.0＜Far ≤2.39

出让面积：22653.69㎡（含仅出让地下1996.91㎡）

起拍总价：5.45亿元

最高限价：6.2亿元

这幅地块其实距离杨家圩二期不算特别远，但是由于周边基本上都是非品质小区，外加一些学校和厂房，所以关注度没有杨家圩二期高。

该地块整体区域的配套可以跟杨家圩二期地块共享。单该地块最临近的地铁站是地铁5号线和12号线的交汇站新亭路站。

东山NO.2022G89地块：万安路以北、同夏路以东地块

地块四至：东至湖山路，南至万安西路，西至同夏路，北至励勤路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0＜Far ≤2.2

出让面积：42363.43㎡

起拍总价：15.7亿元

最高限价：17.9亿元

地块位于主城东山片区的老城北片区，周边配套成熟。周边有上元中学、文靖东路小学、世纪之星幼儿园、文靖东路幼儿园等优质教育配套；附近就是江宁医院、江宁中医院、江宁五洲医院以及江宁区疾病预防控制中心等。

值得注意的是，这幅地块旁边就是东山第一幅限价地块G47地块！

2022年7月12日，东山G47地块经过4轮竞拍，最终被中国武夷以11.7亿元拿下，楼面地价为17199元/㎡，未来最高毛坯限价31000元/㎡。未来搭配基础包+精装包的话，很可能突破目前东山的新房天花板（万科都荟启境3.44万元/㎡）。

拟建9栋18层小高层住宅及相关配套用房，西南侧为规划幼儿园用地。

除此之外，地块旁边就是新房海玥华府项目。

海玥华府在售3、4、10号楼带装修房源，户型建面约98、115、117、135㎡，销许均价约32780元/㎡。

当然一直以来，江宁东山就房荒，近两年就仅有海玥华府跟万科都荟启境两家。作为江宁东山新房房价天花板的万科都荟启境目前暂无房源在售，后期加推时间待定。此前项目首开6、7、8号楼，户型建面约138、143㎡，销许均价约34380元/㎡。

东山NO.2022G90地块：上元南路以北、沿河路以东地块

地块四至：东至明月路，南至上元南路，西至沿河路，北至现状

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0＜Far ≤2.1

出让面积：20368.85㎡

起拍总价：6.6亿元

最高限价：7.5亿元

这幅地块也位于东山的老城区，周边主要是以老小区为主，环境略显怀旧，但周边生活配套还是齐全的，生活氛围也比较浓郁，整体区位上可以共享东山的公共配套资源。

目前距离地块最近的新房是万科金域国际。

据链家网显示，万科金域国际9月二手房挂牌价为26752元/㎡，主要在售78-128㎡的次新房，首付三成，约60万，共有46套房源在售。

方山NO.2022G88地块：映红路以北、丽泽路以东地块

地块四至：东至迭翠路，南至映红路，西至丽泽路，北至莺啼路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0＜Far ≤2.1

出让面积：41277.48㎡

起拍总价：12.4亿元

最高限价：14.1亿元

该地块北侧为方山风景区，西侧为上秦淮湿地，生态环境十分优越 。交通方面：周边吉印大道、弘景大道、正方大道等主干道环绕，对外交通便捷；不过板块内暂时没有直达地铁，最近的地铁站是1号线中国药科大学站；

商业方面：板块内有文鼎广场、大学城商贸中心;周边令人期待的开市客也开始动工，预计2024年竣工。

教育方面：该地块北侧有规划的中小学用地，板块内有南京晓庄学院实验小学、力小分校以及南外方山分校等教育资源。

医疗方面：板块内有南医大逸夫医院、江宁中医院等；

所以近年来，江宁方山板块凭借醇熟的配套，优越地自然区位环境和丰富的教育资源，逐步得到了买房人的认可。区域内新房主要在建面约90㎡左右起步，对在周边或1号线沿线工作的刚需来说，是个不错的上车板块。

目前方山新房市场已聚集了多家楼盘在售，竞争相当激烈。在售的有万科·四季光年、中海·观山樾、中海和山（待开盘）、中海·方山印等楼盘。伟星·万科四季光年：项目收官房源8、9号楼目前加推时间待定，约300多套带装修房源，户型建面约89、106㎡。项目目前主力在售1、4、6号楼带装修房源，销许均价约26624元/㎡，户型建面约89、106、125㎡。五矿澜悦溪：山目前在售1、2、4-13、15-19号楼带装修房源，销许均价约29905-32548元/㎡，户型建筑面积约96、107、127㎡，拟交付时间为2022年6月30日。山和宸园：目前在售1、4-8、10、12-15、19-21号楼房源，建面约89-139㎡户型，毛坯交付，销许均价约24500-27195元/㎡起，具体一房一价。远洋万和方山望：目前在售1、4-13、15-25号楼带装修房源，户型建面约89、108、126㎡，销许均价约29100-30477元/㎡，拟交付时间为2022年12月31日。中海方山印：在售少量带装修房源，户型建面约104㎡、105㎡、107㎡、127㎡、208㎡、245㎡，均价约30138元/㎡，具体一房一价。

中海·观山樾：目前在售1-2、15-17号楼房源，户型建面约89、106、116、130㎡。其中15#为低密住宅，销许均价为32113元/㎡；1、2、16、17#为高层住宅，销许均价为29215元/㎡。另有1500元/㎡装修包可选，首付3成。

中海和山：已经公开售楼处及128㎡、143㎡样板间，项目最快10月首开，具体楼栋和信息待定。项目前身是江宁方山南G16地块，2022年4月22日，被中海地产以底价13.5亿成交，项目未来毛坯限价28300元/㎡。根据规划，项目拟建21栋小高层住宅楼、商业配套等，预计户型建面约108-143㎡新场景低密住宅。

百家湖NO.2022G94地块：利源路以西、秦淮路以南地块

地块四至：东至利源路，南至胜太四路，西至胜太二路，北至秦淮路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0＜Far ≤2.1

出让面积：31104.63㎡

起拍总价：15.4亿元

最高限价：17.6亿元

地块周边配套完善，南侧规划有小学、幼托用地，北侧即为秦淮新河，距离地铁3号线胜太西路站仅几百米；距离百家湖商圈、同曦万尚城也很近；附近还有南京航空航天大学；当然地块周边有紫金研创中心等产业，有大量优质客户人群。

总体来说，这6幅地块主要集中在板块内许久未有地块出让的东山片区。此外，随着此批新房的出炉，区域内的新房价格或将迎来更新。