最近，有一家房企很NB——融信。
融信的NB之处在于：2016年至今，他买了很多很多地。风头正健的一块是，耗资110亿元拿下的上海静安中兴社区地王，魔都史上双料地王！
2016年至今，融信的拿地支出已超过了210亿元。
有人也许会说，“地王而已嘛。开着奥拓上北京魔都四五环，看见空地脱裤子随便尿，泚到的一准儿是地王。”
可是，这不是普通房企拿的地王，这是融信拿的地王。
融信很NB吗？
恰恰相反，刚刚上市的融信，其实，很一般。
融信，可称得上“三无”房企。
一、没实力背景。不像前前些天拿地王的信达地产，背靠四大不良资产管理公司中国信达。融信只是民营企业，创始人是福建莆田建筑起家的欧氏三兄弟之一，既不姓李，也不姓赵。
二、规模小资金少。5个月前刚刚赴香港上市。2015年末，融信资产净值只有50亿元，手持的货币资金尚不到30亿元。
三、开发能力也一般。和正吞食万科的宝能不相上下，买地个三五年开不了盘也正常，好歹卖了也遭骂。
要知道，包括央企代表保利、民企代表融创和混改代表万科在内18家房企参与了上海静安中兴社区地王竞拍。如果是融创、保利抢到地王，很正常。
不算NB的融信NB的拿下了地王，这才是最值得YY的地方。
一家年初刚上市的，背景庸常，规模也有限的民营企业，能够耗资自身规模数倍抢夺地王，是一件很值得深撕的事儿。
因此，融信的融资手段，还是非常值得理一理的。
理 （si）
很简单就能发现，融信买地的钱主要来自公司债。2015年底至今，融信共发行了110亿元的公司债。
当然，融信也通过发行ABS、出售子公司权益进行融资，但发债是它最主流的方式。
8月23日，融信在香港召开2016年上半年业绩会。业绩会的主题就是涨涨涨——合约销售额大涨、合约建筑面积大涨、收益大涨、溢利大涨……
可是，融信却有一个核心数据是跌的——资产负债比率是0.9倍，较年初下降约63.6%；另外，再看资产负债率，现在是77%，较年初的85%下降8个百分点。
融信发了110亿元的债，然后，资产负债比率和资产负债率都下跌了……
在几天前2016年中期业绩会上，融信说，负债率下降主要得益于公司上市集资所得和稳健的财务措施。
可融信融资最主要的方式是公司债，公司债导致的是负债率的上升，而不是下降。融信本末倒置了。
至于稳健的财务措施：呵呵。
负债率的降低，关键在于这个数据：权益总额。
为什么“权益总额”非常重要？因为权益总额大幅上涨能直接导致上述两核心负债率的降低。
且看融信“资产负债率”和“资产负债比率”的计算公式：
资产负债率=负债总额/资产总额=负债总额/（权益总额+负债总额）
资产负债比率=（借款总额-受限制现金-现金及现金等价物及初步年期超过三个月的定期存款）/权益总额
“权益总额”在两负债率中都是分母。所以，“权益总额”的增加，就能导致两负债率的减少。在大幅举债的同时下，如果“权益总额”大幅增加，就能把债务成功掩饰住，为负债高企的房企继续债务融资创造空间。
“权益总额”难道就像女明星的WW，想要多大就能多大吗？
答案：不是像，是。
融信2014年的权益总额只有10.29亿元，到了2015年年底，就变成了50.73亿元，增长了40亿元，翻了5倍。
到了2016年6月，又从50.73亿元涨到了143.72亿元，又增长了93亿元……
这就是融信大举借债，资产负债（比）率大幅下降的原因。
那么，融信如何实现权益总额大幅上涨的呢？
不要怕麻烦，且等笔者来慢慢理（si）。从2014年底至2015年初开始讲，更容易明白一点儿。
下图是融信2015年权益变动表：
由上可知，这一年资产净值增加了40亿元。主要包括：
1、期内溢利：14.06亿元；
2、来自本公司当时股东的注资：9.9亿元；
3、来自非控股权益的注资：16.48亿元。
中间关键的数据是“来自非控股权益的注资”，占40亿元涨幅的41.2%，一小半。
这是由谁出资呢？其实，报告上写的很清楚：
这16.48亿元由福建欧氏建设出资而来的。
那么，“福建欧氏建设”又是什么鬼？
再看福建欧氏建筑，以下是在企业信用查询中查到的：
股东是欧国义、欧国仁和福建欧氏投资（集团）有限公司。欧国义、欧国仁和融信的欧宗洪都是自家人，而这个福建欧氏投资（集团）有限公司，则是欧氏三兄弟中大哥欧宗金的产业。
这说明了什么？
这说明欧氏家族中的融信把3项目部分权益卖给了同由欧氏家族掌控的福建欧氏建筑和福建欧氏投资，相当于把欧氏家族左手资产导到右手，但实现了“权益总额”大幅增长。
这不是融信一个人在奋斗，这是整个欧氏家族在奋斗。
把项目股权由欧氏的左手导到又手，涉及到两个问题：第一个是根本性地，就是风险仍然由欧氏大家族来承担；第二个就，是如此深套路的关联交易，是否涉及到明股实债以降低负债。换句话说，此举的核心目的，是不是就是降低负债？
从那个权益图上可以看到，“来自非控股权益的注资”主要影响权益变动的两个指标：1、“非控制权益”体现了7.89亿元；2、资本储备体现了8.59亿元。
再来看2015年底至2016年年中的“权益变动”情况：
“非控制权益”从7.7亿元增至56.15亿元，增长了48.44亿元；包括资本储备在内的“其他储备”又增长了12.4亿元——两者占了今年增幅的65%。
圈内非著名网红张大伟在“宇宙地王霸气侧漏？！教你如何不抄通稿看融信半年报”文章中说，计算融信负债率时，“其中有５６亿的非控股权益，需要在分母中剔除”。
大伟还是坚持了他一贯的善良。根据融信的关联交易程度，实际算来，也许仅仅从分母中去掉还是不够的，还要在分子上加上一点点。
这一点点到底是多少呢？不知道。
真不知道。
另外，融信还明目张胆的发行了17.21亿元的永续债。
永续债是什么？总之，是债。这么浅的套路，懒得再解释了。
所以，2015年底至2016年年中，在融信“权益总额”93亿元增幅中，不包含水分的只有14.96亿元的股份溢价。其他的都是套路。
又想起了业绩会上，融信说的：财务稳健。
容我再呵呵一下。
问：融信虽然实现了负债率 的降低，但套路这么深，评级机构信吗？
答案是：信。
2015年，融信的发债主体融信投资评级还是“AA”，公司债的信用评级也是“AA”。等2016年发了这么多债后，联合信用把融信投资的评级由“AA”上升到了“AA+”，公司债评级也从“AA”变成了“AA+”。
然后，融信的发债成本成功的由7%以上降到了6%以下……
越发债，资产负债率越低，评级越高，越能融到资。这是只有中国才能发生的事儿吧？
我也想注册个公司发债玩了。不干别的，光发债。
对于评级机构现在的表现，不能简单归罪于专业与否。当前的现象，甚至不完全是市场行为，而是政府政策调控的一部分，只不过这种调控不再是政策干预，而是货币干预。
货币干预更有效，也更可怕。
现在，可否得出结论：“三无民企”融信今年能耗巨资买地，是“欧氏家族自身努力+政府隐性货币”干预的结果吗？
融信太单薄了，只靠上面两点还不够。
融信能疯狂购地至此，不能忽略异常重要的另一势力：地方政府。
融信只公告公布了2块杭州购地的支付情况，看支付条件：
其中一块地：
——2016年2月15日竞得。总代价的50%在2016年3月26日支付；可是，另一半只要在2017年2月26日支付即可。
另一块地：
同样，2016年2月22日竞得。总代价的50%在2016年3月23日支付，另一半在2017年2月23日支付就好。
由此可知，融信在杭州买的上述两块地，只要支付50%的土地出让金就能拿下，如果加快开发进度，在1年内实现销售，未来就可以用销售回笼的资金偿付另一半土地出让金。跨度达1年的无疑加大了融信的拿地力度。
以下是融信今年购地的地域分布：
错误！
10块土地，6块位于杭州；2块位于福州；一块上海；一块厦门。
融信为什么要在杭州拿这么多地呢？
其他土地的支付形式，时间跨度会不会也这么大？
福州市融信的大本营，那支付方式，时间跨度……
所以说，莆田系融信能勇拿地王，是中央政府、地方政府和融信自己共同作用的结果。
论三者的角色，虽然融信融资便利了，但他的拿地成本也推高了。实际上，利润并没有留在融信！！！
最大的受益：咳咳咳……
最大的受害者是：未来接盘的中产阶级。
而融信，只不过是套牢中产阶级的那根绳子而已。
（完）
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