文︱海绵宝

最近，南沙楼市很火。

但有意思的是，这背后不是成交的火爆，而是众多项目为吸引客源，大幅降价推售，引起了市场的热议。

位于南沙核心地段的灵山岛尖、横沥岛尖均有项目参与推盘，越秀天悦江湾、铂玥明珠ONE、海语天悦湾项目推出的特惠房源低至2万+/平，价格十分诱人。

库存消化周期近30个月

自去年紧缩人才购房政策后，南沙楼市便出现明显乏力，成交量出现断崖式下降。

2020年，南沙新房成交超18000+套以上，其中大半的成交量来自于深圳、东莞的投资者。

但自2021年下半年收紧购房政策后，南沙新房成交量便一路下滑。

据观点指数监测，截止2022年7月25日，过去12个月（2021年7月26日至2022年7月25日）南沙新房网签9017套，月均新房网签647套，同期黄埔区月均网签1330套，增城区月均网签2105套，曾经并肩前行的市场三巨头出现了分化。

在如今，南沙新房成交仍然在低位徘徊，未见明显回暖。同时，也正面临着巨大的去库存压力。

中原数据显示，截至9月25日，南沙新房库存消化周期为29.8个月，全市最高。

从项目去化的情况看，除黄阁、金洲两个生活配套较成熟的板块外，其他板块的表现相对惨淡。

如尚未形成金融岛的明珠湾起步区，在多种不确定性下，人气明显下滑了许多。

国庆期间，明珠湾的旭辉耀玥湾特惠房源一口价2.8万/平，南沙湾的越秀天悦海湾特惠房源一口价低至2.2万/平，较去年同期首开价格相差了2000-3000元。

旭辉耀玥湾算是横沥岛尖较早开盘的项目了，首次开盘之初，项目取得了不错的市场反应，但往后去化则随着时间的推移逐步下滑，美的江上沄启也与之一样，这意味着，购房者对该板块的关注度正在下降。

然而值得注意的是，明珠湾板块的新房供应量却是不缺的，板块内项目有一定的内卷。

观点指数不完全数据显示，从2021年到2022年7月，南沙区共有14个项目新开盘，其中属于明珠湾板块的项目有8个，占比57%。

在新盘扎堆的情况下，明珠湾板块的项目未来注定少不了打价格战。

利好政策难刺激成交回升

位于大湾区C位的南沙区，在经历了楼市成交的火爆后，重新归于平静。

目前来看，南沙新颁布的利好政策，也难以在这信心缺乏的市场上激起涟漪。

6月印发的《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案的通知》提及，南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区，区域内符合条件的企业按15%税率征收企业所得税。对在南沙工作的港澳居民，免征其个人所得税税负超过港澳税负的部分。

这被视为南沙未来发展的重磅利好政策，对企业及人才的引入，都有积极意义。

但楼市反馈出来的数据，并没有体现到该政策的刺激作用。

如今，南沙湾、灵山岛尖、横沥岛尖多个项目由3万+平/降至2万+/平，足见市场冷淡。

抛开大环境不谈，南沙的各项配套尚未完善是影响楼市成交的关键因素。

较好的生活配套，仍然集中在黄阁、金洲板块，像南沙湾、明珠湾这些板块，均是在建状态，生活氛围几乎没有。

但这并不意味着南沙楼市从此”一蹶不振“，相反，这是挤干水分的过程。

自2015年中国(广东)自由贸易试验区广州南沙新区片区正式挂牌后，南沙房价经历了一场突飞猛进式的上涨——2021年新房成交均价28478元/平，对比2015年几乎翻了两番。

如今，南沙慢下来了。历经数年的上涨，不断透支区域的想象力后，理性的市场回来了。

重点体现在，驱动价格不理性上涨的因素，正在失效。而未来真正驱动价格实现波动的，是未来南沙实实在在的经济发展，以及配套的完善。

数据显示，过去十年，南沙区GDP平均增速超过了两位数。这十年间，区域内的城市轨道、铁路、跨江大桥等交通网也相继建成。

而今年上半年，南沙完成地区生产总值1011亿元，同比增长3.7%，增速在全市11区内排第一，数据表现还是不错的。长远看，这必然会反哺于楼市。