“如果你在深圳有5位数的存款，说明你不是一个合格的投资者，因为你没有充分利用好资金。”9月1日，在链家网举办的“2016年大数据与深圳房地产市场走势高峰论坛”上，深圳链家研究院院长肖小平以这句话作为开场。
刚刚过去的八月，深圳新房成交2312套，为历史同期最低位，但价格依然坚挺，成交均价高达57728元/平方米；二手房方面过户数为7173套，成交均价与新房相差不大，由于过户的数据滞后，相信真实成交数据会更高一些，深圳二手房市场处于盘整阶段。
增加社保年限的调控政策出台后，深圳楼市已经数月盘整，对于后市的期待也出现分化。以下为肖小平在演讲主题中的10个关键词，或许能帮助一窥深圳楼市真相，为预判后市提供多个视角。
一、需求外溢
2016年深圳楼市最关键的关键词便是需求外溢，即深圳房价高涨之后，深圳人前往惠州、东莞，甚至是中山买房。2016年上半年，惠州、东莞两个城市楼市销售金额之和高达1310.4亿元，而深圳只有1239.2亿元。上述几个城市平均每个月销售2万套新房，至少7成是深圳人买的。
二、学位房
从2015年第四季度开始，深圳的初中学位变得比小学学位更值钱，这是因为深圳中考的升学率已经只有48.33%，而且还在逐年下降。新的现象是，新名校的学位房价格涨幅已超过传统的学位房片区，比如龙华部分区域。除了是学位房之外，龙华这些楼盘价值另一个“护城河”则是“高拓展”。
三、地铁
不能说地铁对房价没有推动，只不过要看这些地区原来的情况是怎么样。如果它原来就很便利，地铁则只是“锦上添花”，房价反映就不会那么直接，但是如果它原来特别不便利，比如说像沙井、松岗，原来到市里面当地居民还要说去城里，那么这些片区的物业价值从地铁开通中受益会多一些。
四、千万豪宅
从2010年到2016年上半年，新房千万豪宅占比呈现逐年上升的趋势，如果买了1000万以上的房子，说明你是深圳最顶尖的人，占比只有3%左右。二手房方面，1000万以上的房子也是逐年上升的趋势，但占比始终没有超过3%，说明二手房1000以上豪宅交易受到了抑制，其中一个原因便是交易税收比较高。
五、购房杠杆
深圳金融中介的从业人员大概是地产中介的4倍，意味着你每接到1个地产中介的电话，就会接到4个金融中介的电话，他们新的销售口径是“请问你名下的房子要不要抵押？”
六、投资客
深圳有一个房产投资现象是别的城市没有的，那就是有一些人买了房之前绝对不会搬进去住，第一，这个房子太远了，无法适应他的工作；第二，这个房子太好了，他可以租更高的价格给别人，自己去租更便宜的住。
七、商务公寓
在房地产业内对于商务公寓有一句话叫“住的人不买，买的人不住”，因此商务公寓某种程度上就是一个投资产品。在销售阶段，公寓与住宅的销售价格是差不多的，但随着时间的推移，公寓价格和住宅价格会拉的越来越大，公寓价格涨幅低于住宅。
八、租赁市场
2015年6月份之前，深圳租赁市场是一片蓝海，租金涨的特别快，放租特别容易，但从第四季度开始，深圳租赁市场似乎变成红海市场，第一是租金价格明显下调，第二是放租期越来越长导致空置。原因就是供应变多，从个人到机构，纷纷介入租赁市场。
九、地王
深圳逢卖地就出“地王”，这一点对房价的影响是很大的，典型如龙华片区。但是“地王”做出来的产品到底可不可以买？如果地王产品做的没有特色的话，答案是不建议买的，因为价格高，“地王”在某种时候、某种程度上是接棒的最后一环。
十、分化
目前深圳楼市的分化在于对后市的预判，一些人认为深圳永远涨，也有一些人认为已经到高位，需要去别的地方寻找机会。用一句话总结深圳楼市是，“去年深圳全民忙买房，今年深圳全民加杠杆，明年深圳全民——”，明年到底会怎么样？这个留给大家自己去填空。
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