2022年7月12日成功出让的G54地块，终于开动了。

据“南京地铁资源”官方公众号显示，位于南京地铁城西路停车场上盖物业一期项目（雨山路2022G54地块）正式开工。

01、毛坯限价2.8万/㎡，雨山路G54动了 

7月12日，雨山路G54地块以成交总价5.05亿的价格被南京地铁资源公司竞得，毛坯限价28000元/㎡，楼面价7742元/㎡。

同日，“南京地铁资源”官方公众号发文《资源公司成功摘得2022G54城西路车辆段一期地块》。

据悉，该幅地块为资源公司获得的首个车辆段上盖物业地块，也是南京地铁资源公司成立以来获得的第17幅地块，本次成功拿地正式开启南京地铁车辆段上盖物业开发新征程。

该地块位于浦口区五华路以东、基隆路以南，占地面积27178.85平方米，规划用途为R2二类居住用地，容积率2.4。

目前，地块内现状为南京地铁10号线城西路停车场，北侧毗邻兰溪公园，南侧为厂房，东西两侧均为空地，临近汉开书院、游府西街小学、浦口高新区人工智能产业园等配套。

根据规划显示，项目将打造6栋高层住宅，预计将会建成超过600套精品住宅，已规划的十号线三期将连通本项目与雨山路站，直达江北核心区至河西新城。

从效果图还可以看出，该幅地块内有华山河穿过，北侧紧邻兰溪公园，自然景观良好。同时，项目距离龙湖天街、雨山路地铁站、城西路换乘枢纽等配套均不远。

项目整体定位为造绿色·共享·全龄化社区，以“TOD+生态”理念打造高品质高层住宅。

在保障地铁运营日常生产的情况下，项目局部加盖板，盖上盖下统一规划、整体设计，一方面将低效轨道交通用地调整为高质量住宅用地，释放落地区住宅潜力，提升土地的利用率和使用价值；另一方面引导车辆段上盖物业开发，科学组织交通流线，与已规划的南侧基地盖上地块实现无缝衔接，探索盖板上下一体化开发模式。

02、短板补齐，雨山路板块正在“逆风翻盘” 

值得一提的是，在刚刚结束的第二批次土拍中，雨山路板块的毛坯限价涨了。

与G54一同出让的还有雨山路G58地块，以21.4亿元的价格最终被龙湖竞得，成交楼面价11482元/㎡，毛坯限价28280元/㎡，相较于此前片区内最高毛坯限价28000元/㎡，微涨了280元/㎡。

雨山路板块发展较早，周边多为住宅，一直以来缺乏商业综合体和学校，但近两年以来，这两个短板被逐渐补齐。

首先是商业；

去年4月，南京规划和自然资源局公布了《关于浦口区2019G31综合体开发建设项目规划设计方案》。并在公示中写出：2019G31综合体（雨山广场）开发建设项目毗邻雨山路换乘中心，集商业、酒店、办公多功能为一体，并公布了规划效果图。

酒店部分已签约“金帆万源酒店”，将全力打造成为浦口区酒店品牌最具代表性系列之一，雨山广场预计今年开业。

另外，还有龙湖天曜自带的商业体龙湖天街。

其次是教育；

就在今年5月份，在浦口区2022年施教区官方文件中，雨山路北花园路学校小学部、初中部，均挂牌中华中学浦口集团。

2022年北花园路学校小学部（暂定名）招生，利用江浦实验小学滨江分校校舍过渡办学，这对周边居民无疑是个重大利好。

根据规划，北花园路九年一贯制学校，拟建设6轨36班小学一所，8轨24班中学一所，计划总投资约2.6亿，预计今年建成。

 

目前区域内新房较为稀缺，有首批次出让的中孚G15地块，还有保利云禧、中海原山、招商雍宁府等已收官项目，在售的仅有龙湖天曜和北江锦城两大楼盘。

中建翰林雅境

根据规划显示，项目拟建17栋小高层住宅及相关配套设施，总建筑面积约15.75万平方米，其中：地上建筑面积约10.91万平方米、地下建筑面积约4.84万平方米。

项目容积率仅1.6，并且地块内不得设置商业，可以预见的是，未来该项目的低密以及纯粹的居住属性或将成为该项目的卖点。

预计将于11月首开1、3、5号楼，共计172套，全装修放风价约3万/平，户型建面约93、98、128、142、165㎡。

从效果图看，项目的公共区域有大片的绿化和休憩区，景观树有高有低错落有致，外立面采用玻璃幕墙+铝板。

龙湖天曜

龙湖天曜主力在售3、4、6、9、10号楼，建筑面积约101、122、137㎡，销许均价30868元/㎡。

北江锦城

项目户型建面约100、120、130、140㎡，项目主力在售60号楼，共30套毛坯住宅，销许均价28000.01元/㎡，毛坯交付。

北江锦城位于江北雨山路板块，由福建力标集团打造，总建筑面积约54万/㎡，素有江浦“旗舰大盘”之称，最早对外的楼盘名为北江豪庭。产品类型包括洋房、小高层、高层和别墅，聘用了银城物业管理。

项目于2008年10月首开，目前还有527套房源未售，时隔14年，居然还有新房没卖完！

二手房方面价格更是比新房价格还低，据链家网显示项目二手房挂牌均价21885元/㎡，成交单价在20000-23000元/㎡之间。

之所以去化艰难，主要有两大问题：首先便是区位问题，项目位于雨山路板块，而同一板块内有纯新地铁盘龙湖天曜，8-11层的低密楼盘，紧邻地铁10号线雨山路地铁口，周边还有17万方的龙湖天街，虽然比北江锦城贵了2000元/㎡左右，但无论是从户型设计，还是从居住的舒适度来说，北江锦城都比不过龙湖天曜。

其次项目2004年拿地，土地使用年限缩水17年，新房价格并无任何优势，且与周边二手房无倒挂，甚至比二手房均价还要贵4000元/㎡左右。