8月，武汉的楼市就像天气一样火热，当月创下了近10个日光盘。而甲级写字楼CFD时代财富中心的租售大厅，却显得非常安静与冷清，除了几个销售人员，大厅内几乎没有一位客户。

“时代财富中心怎么了？是楼盘卖光了吗？”就这个问题，中国房地产报记者咨询项目销售人员。销售经理汪淼（化名）介绍说，“‘CFD时代财富中心’还有很多套房子可买，价格是2万元/平方米。”

而记者稍后来到与“CFD时代财富中心”相隔仅200米的住宅楼盘“沿海菱角湖一号”，发现这里销售却很火爆。该项目销售经理说，中小面积户型已售罄，仅剩余几套200平方米以上的大户型，售价为2.5万元/平方米。与武汉商品住宅市场一片火热形成鲜明对比的是，地标性的写字楼项目面临着市场的寒冬。

“CFD时代财富中心”是武汉服装企业红人实业开发的一个甲级写字楼项目，以其外观酷似纽约帝国大厦而闻名，位于武汉市江汉区新华路与长江日报路交会处，这里与建设大道金融十字街近在咫尺，地属武汉市江汉区潜心打造的华中金融中心，该区域是武汉5A甲级写字楼及金融机构的聚集地，本地业界称之为武汉的“华尔街”。

CFD时代财富中心的窘境只是武汉庞大的写字楼市场面临危局的一个侧影。随着各路资金大量涌入，大批项目集中投放市场，武汉写字楼市场已开始失衡。

为政府“楼宇经济”买单 住宅改商业

“CFD时代财富中心”高度超200米，傲然屹立的建筑外形，Art-Deco的建筑风格，外观颇具纽约帝国大厦的风范。

“我们大楼设计原型就是美国的‘帝国大厦’。”汪淼介绍说：“大楼的配置也很高档，16台德国蒂森克虏伯电梯、杜拉维特洁具、德国卡巴全球安防卫士、5A智能系统、特灵中央空调，是5A甲级写字楼。”

按照配置，“CFD时代财富中心”应属于甲级写字楼，而相邻的“沿海菱角湖一号”属于中高端的住宅，“时代财富中心”售价为何低于“沿海菱角湖一号”几千元，还仍然难以出售呢？

中国房地产报记者调查发现，“CFD时代财富中心”开发商是武汉市中联房地产开发有限公司（以下简称“武汉中联”），该公司为武汉品牌服装企业武汉红人实业集团股份有限公司旗下企业。而“CFD时代财富中心”原规划土地性质却为商住，当初其主体建筑7层以上部分全为住宅。

2009年12月，武汉中联通过协议出让方式，以总价11287.06万元拿下武汉市江汉区新华下路跟长江日报路交会处地块，土地面积13603平方米，容积率5，建筑面积68016平方米，建筑密度25%，绿化率30%，规划土地性质为住宅70年限以及商业40年限，楼面地价1659元/平方米。

2010年9月，武汉中联将地块规划为拟建1栋53层商住楼，最高189米，1~7层为商业裙楼以及办公场所，地上地下共计454个停车位，项目定名——新华府。

2013年9月17日，新华府改名红人财富中心，项目规划再度更改，规划建筑总高度超260米。

2013年12月，武汉中联公司将原土地面积扩大915平方米，并将土地性质住宅+商业变更为纯商业，楼高212米，含塔尖避雷针为264.65米。而后，项目案名正式变更为“CFD时代财富中心”。

“可以说，这是地方政府用政策与企业开了一个很大的玩笑！”一位较知内情的业界人士遗憾地说：“几年前武汉市某区政府官员考察项目，让武汉中联把该项目改为纯商业，理由是为了打造楼宇经济，政商联手，把武汉市江汉区建成金融中心，而当时国家的住宅政策还处于限购中，武汉中联公司也就欣喜地顺势而为。”

被蜂拥而出的“商务区”“金融中心”“CBD”套牢

然而，随着武汉市江汉区、江岸区、武昌区等区政府规划的华中金融中心、武汉中央商务区（CBD）、汉口滨江商务区、武昌滨江商务区等大型商务区的实施推进，大批商务办公楼如雨后春笋，拔地而起，大量办公楼投放市场，竞争加剧，僧多粥少。而今，“CFD时代财富中心”面临着租售两难、进退维谷的尴尬境地。

运作和利用地方政府关系，项目由住改商，多次更改规划的项目也绝非“CFD时代财富中心”一个个案。

然而市场风云变幻，武汉市对住宅限购政策取消后，3年后的今天，中国商用物业市场与住宅市场可谓是冰火两重天，3年前，武汉中联在政策与政府的诱惑下的住改商，却无形中为自己套上了枷锁，这个过程发人深省。

现在木已成舟，再感慨“想当初”也没有用。

目前，武汉写字楼市场的供应井喷对时代财富中心来说则是无力对抗的“天灾”。而与此同时，红人集团作为一家服装企业并不擅长写字楼开发运营。此外，武汉中联身为非上市公司，其每年融资成本在10%以上，高额的融资成本对运营乏力的时代财富中心而言无疑是雪上加霜。对企业已难以支撑的CFD时代财富中心来说，项目整体出售对于武汉中联来说也许是更好的出路。

据业内人士透露，武汉中联一直想在二级市场售卖“CFD时代财富中心”。

前段时间，坊间也曾有“CFD时代财富中心”被闽系品牌房企泰禾地产收购的消息传出。中国房地产报记者采访武汉中联相关负责人，该位负责人则否认了传言的说法。

在写字楼及商用物业大量过剩积压的当下，抛售大型写字楼项目绝非易事，要么拼命压低抛售条件，要么因某种机缘巧合偶然卖掉。

对财富中心来说，前面的路依然渺茫。

中国房地产报记者调查发现，进军高端写字楼市场的汉派服饰品牌企业并非红人实业一家，太和服饰旗下武汉怡景地产有限公司开发的“武汉环球贸易中心”，是两栋43层超高层双塔5A甲级写字楼，建筑总体量近26万平方米。

戴德梁行2016年二季度武汉市场报告数据显示：截至第二季度末，武汉核心商务区甲级写字楼市场总存量为110.7万平方米。今年下半年，武汉天地A3、世纪中心以及长城汇27.9万平方米甲级写字楼计划交付使用，届时武汉甲级写字楼市场总存量将升至138.6万平方米。

当前武汉甲级写字楼市场已进入供应井喷期，而与此同时，国内经济未明显改善，整体需求难以提振，市场吸纳力下降。武汉2016 上半年写字楼吸纳量仅9 万平方米，低于2015 年同期吸纳量，而未来三年武汉将迎来优质办公楼供应高峰，年均新增供应接近80 万平方米。

供应井喷带来激烈的市场竞争，武汉办公楼市场将面临新一轮洗牌，优质项目和劣质项目市场表现将趋两极化。各项目间竞争加剧在所难免。因此，武汉办公楼市场短时间内租金承压的状况将继续延续，而市场整体空置率将上升。

在市场的清冷中，一些写字楼开始整体“卖身”。

2016年5月3日瑞安地产公告，中信泰富收购瑞安武汉天地A1及A3物业。其中A1物业可供出售建筑面积17.71万平方米，按1.9万元/平方米的单价计算，暂定购买价为33.65亿元；A3物业可供出售建筑面积5.51万平方米，按2.06万元/平方米计算，暂定购买价为11.34亿元。可以说，这是今年中国内地最大的一宗商业物业交易案例。从成交价格来看，每平方米价格则不足2万元，而瑞安地产武汉天地项目住宅市场售价目前则近4万元/平方米。

同一项目，写字楼物业与住宅的价格倒挂近一倍，充分显示了写字楼市场的严峻形势。

专业人士认为，当前中国内地写字楼市场，普遍存在着持有者无信心，收购者很谨慎的心态，这也让不少写字楼的开发运营者面临着煎熬。

仲量联行研究部董事办公楼市场研究负责人姚耀说：“投资写字楼基本评价是租金回报率，一般约4%~5%，达不到这个基本线就没有投资价值，而这也难以与我国目前住宅市场飞涨的现状相提并论。”